Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 07 июля 2015 г. по делу N 33-10062/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Сопраньковой Т.Г.

судей

Емельяновой Е.А.

Стешовиковой И.Г.

при секретаре

Павловой Ю.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-110/2015 по апелляционным жалобам Федорова Д. А. и Яндовской М. А. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2015 года по иску Губарева К. Ю. к Яндовской М. А. об обязании заключить договор купли-продажи доли квартиры, по встречному иску Яндовской М. А. к Губареву К. Ю. о признании предварительного договора незаключённым, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Федорова Д. А. к Яндовской М. А. о государственной регистрации сделки,

Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г., выслушав объяснения истца по первоначальному иску Губарева К.Ю., представителя истца по первоначальному иску Губарева К.Ю. - адвоката Капустина А.Н., представителя ответчицы по первоначальному иску Яндовской М.А. - Платоновой М.И., представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Федорова Д.А. - Жариковой А.А.,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Спорным объектом недвижимости является " ... " доля квартиры "адрес".

Губарев К.Ю. обратился в суд с иском к Яндовской М.А. о возложении на ответчика обязанность заключить с ним договор купли-продажи спорного помещения на условиях предварительного договора купли-продажи от "дата", а также взыскать с ответчика в счёт возмещения судебных расходов уплаченную государственную пошлину " ... " и за оформление нотариально удостоверенной доверенности на представителя " ... ".

Свои требования Губарев К.Ю. мотивировал тем, что "дата" между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ответчику " ... " доли спорной квартиры, основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до "дата" включительно. До истечения срока действия предварительного договора он уведомил Яндовскую М.А. о своем намерении заключить основной договор купли-продажи, однако последняя уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

Возражая против исковых требований Губарева Е.Ю., Яндовская М.А. обратилась в суд со встречным иском, в котором просила признать незаключенным предварительный договор купли-продажи от "дата" ввиду неисполнения Губаревым Е.Ю. обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества, также просила взыскать с Губарева Е.Ю. уплаченную государственную пошлину в размере " ... "

Также в суд с самостоятельным иском к Яндовской М.А. о государственной регистрации перехода права собственности но договору купли-продажи " ... " доли спорной квартиры, обратился Федоров Д.А., привлеченный судом в порядке ст.ст. 42, 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица. В обоснование своих требований Федоров Д.А. указал, что "дата" заключил с Яндовской М.А. договор купли-продажи " ... " доли спорного жилого помещения, который был представлен на государственную регистрацию, однако уведомлением от "дата" ему было сообщено о приостановлении государственной регистрации договора в связи с наложенным судом арестом на указанный объект недвижимости и запретом на совершение регистрационных действий.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2015 года спор разрешён по существу.

Суд постановил исковые требования Губарева К.Ю. удовлетворить, обязав Яндовскую М.А. заключить с Губаревым К.Ю, не позднее 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу договор купли-продажи " ... " доли квартиры "адрес" на условиях предварительного договора купли-продажи от "дата"; взыскал с Яндовской М.А. в пользу Губарева К.Ю. расходы по уплате государственной пошлины в размере " ... "

В удовлетворении встречного иска Яндовской М.А., а также иска третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Федорова Д.А., - суд отказал.

С постановленным по делу актом не согласились Яндовская М.А. и Федоров Д.А., в апелляционных жалобах ставят вопрос об отмене решения суда, настаивают на удовлетворении заявленных ими требований.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчицы по первоначальному иску Яндовской М.А., третьего лица Федорова Д.А., третьего лицо нотариуса Гусевой О.А., представителя третьего лица ЮрЛ1, которые извещены судом апелляционной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явились, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, Яндовская М.А. и Федоров Д.А. доверили право представлять их интересы при рассмотрении настоящего спора представителям.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к договору не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос вступать им в договорные отношения друг с другом или нет.

Квартира N ... , расположенная в доме "адрес", на праве общей долевой собственности принадлежит Губареву К.Ю. и Яндовской М.А. (по " ... " доли).

Рассматривая по существу заявленные требования, суд первой инстанции на основании тщательной оценки представленных сторонами доказательств, установил, что в отношении спорного объекта недвижимости на момент разрешения настоящего спора судом заключены следующие сделки:

предварительный договор купли-продажи от "дата" " ... " доли, принадлежащей Яндовской М.А., заключённый между Яндовской М.А. и Губаревым К.Ю., удостоверенный нотариально;

договор купли-продажи от "дата" " ... " доли, принадлежащей Яндовской М.А., заключённый между Яндовской М.А. и Федоровым Д.А., удостоверенный нотариально и не прошедший государственную регистрацию по причине приостановления государственной регистрации договора в связи с принятым судом по настоящему делу ареста на указанный объект недвижимости и запретом по совершению регистрационных действий.

Давая оценку, сложившимся между сторонами правоотношениям, суд первой инстанции, установив, что обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от "дата", не прекращены, напротив, действия Губарева К.Ю. по направлению в адрес Яндовской М.А., предложений о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры свидетельствуют о его добросовестном поведении, заинтересованности в заключении основного договора, однако Яндовская М.А., заключив предварительный договор купли-продажи от "дата" безосновательно уклонилась от выполнения обязанности по заключению основного договора, достоверных сведений об ином месте жительства, месте пребывания, кроме того, которое указано в оспариваемом договоре ею Губареву К.Ю. не представлено, в то время как односторонний отказ от заключения договора купли-продажи предварительным договором не предусмотрен, пришёл к выводу о наличии оснований к удовлетворению заявленных Губаревым К.Ю. исковых требований.

Вместе с тем требования Яндовской М.А. о признании предварительного договора купли-продажи вследствие не исполнения Губаревым К.Ю. обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества, и требования Федорова Д.А. о государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного объекта недвижимости по договору купли-продажи от "дата", суд первой инстанции признал не подлежащими удовлетворению. При этом, по существу, суд исходил из преимущества правоотношений, сложившихся по предварительному договору купли-продажи от "дата", заключённому между Яндовской М.А. и Губаревым К.Ю.

Судебная коллегия не находит оснований ставить под сомнения выводы суда первой инстанции, нарушений норм материального и процессуального права судом при разрешении настоящего спора не допущено.

Яндовская М.А., указывая на отсутствие оснований к заключению основного договора купли-продажи с Губаревым К.Ю. ссылалась на не исполнение Губаревым К.Ю. обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества. Между тем доказательств, подтверждающих изложенные обстоятельства, Яндовская М.А. в ходе слушания дела не представила.

Суд обоснованно пришёл к выводу о том, что заключив предварительный договор купли-продажи, Яндовская М.А. и Губарев К.Ю. достигли соглашения относительно всех условий заключения основного договора купли-продажи (срока его заключения, продажной цены, порядка оплаты).

Так, в предварительном договоре купли-продажи стороны согласовали, что в обеспечение обязательств второй стороны по настоящему предварительному договору второй стороной передано первой стороне денежная сумма в размере " ... ", в том числе сумма в размере " ... " второй стороной передана первой стороне до подписания настоящего договора, сумма в размере " ... " второй стороной передана первой стороне в день подписания настоящего договора. В случае заключения основного договора данная денежная сумма подлежит возврату первой стороной второй стороне либо может быть зачтена в качестве части покупной стоимости квартиры по вышеуказанному адресу.

Обратившись в суд со встречным иском, Яндовская М.А. указывала, что денежные средства в сумме " ... " ей Губаревым К.Ю. не передавались в счёт исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи, данные денежные средства являются её долгом перед Губаревым К.Ю. по договору займа.

Между тем, оценивая указанные обстоятельства, судебная коллегия, также как и суд первой инстанции, не находит возможным придти к выводу о не исполнении Губаревым К.Ю. обязательств по оплате по предварительному договору от "дата".

В силу ч. 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Частью 3 указанной нормы установлено, что стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, то обстоятельство, что стороны предварительного договора в расчётах между собой использовали имеющиеся у Яндовской М.А. перед Губаревым К.Ю. обязательства по возврату суммы долга по договору займа, не противоречит действующему гражданскому законодательству, которое позволяет производить взаиморасчёты в счёт исполнения обязательств между сторонами используя различные формы их погашения (прекращение обязательства исполнением, отступное, прекращение обязательства зачётом и т.д.).

Кроме того, по условиям предварительного договора на Яндовскую М.А. была возложена обязанность до заключения основного договора зарегистрировать снятие/обременения (арест) и погасить задолженность перед ЮрЛ2, что будет подтверждаться выпиской из ЕГРП; стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи в срок до "дата" включительно. Указанные обстоятельства подтверждают действительную волю сторон в момент заключения предварительного договора купли-продажи, которая была направлена не только на заключение в будущем основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, но также и на урегулирование вопроса относительно погашения Яндовской М.А. перед Губаревым К.Ю. долга по договору займа. При таких обстоятельствах, оснований придти к выводу о не исполнении Губаревым К.Ю. обязательств по оплате, судебная коллегия не усматривает.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия признаёт правильным вывод суда о наличии оснований в силу положения действия статей 164, 421, 429, 432, 554 Гражданского кодекса РФ к удовлетворению иска Губарева К.Ю.

В то же время судебная коллегия, с учётом доводов апелляционной жалобы третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, полагает отметить следующее.

Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Из обжалуемого судебного акта усматривается, что суд первой инстанции в нарушение части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указал, в связи с чем у Яндовской М.А. возникло преимущество в исполнении обязательства перед Губаревым К.Ю., а не перед Федоровым Д.А.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Хотя, приведённые выше разъяснения пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судом первой инстанции не учтены, однако указанное не может свидетельствовать о незаконности принятого судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из вышеприведённых разъяснений, при разрешении настоящего спора суд должен был также учитывать факт передачи спорного объекта Яндовской М.А. кому-либо из сторон в фактическое владение.

Между тем из представленных материалов дела не следует, что спорный объект недвижимости был передан в фактическое владение Федорова Д.А.

Имеющийся в деле акт приема-передачи спорного объекта достоверно не подтверждает факт владения объектом спора. Действительно Яндовская М.А. освободила спорный объект от своих вещей, передала ключи от входной двери Федорову Д.А., однако данные действия не свидетельствуют о том, что спорный объект был принят Федоровым Д.А. во владение.

Квартира состоит из двух комнат, порядок пользования которыми между сторонами не определён; Губарев К.Ю., также как и Яндовская М.А., является собственником квартиры.

При таких обстоятельствах, в рассматриваемом случае в силу указанных выше норм права приоритет имеет Губарев К.Ю., у которого спорный объект на момент наступления срока заключения основного договора купли-продажи был в фактическом владении и пользовании.

Кроме того, коллегия находит необходимым отметить, что удовлетворение первоначальных требований, заявленных участником долевой собственности, согласуется с положениями п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, что также свидетельствует в пользу выводов суда первой инстанции.

Выводы суда соответствуют требованиям действующего законодательства и сделаны на основании полного и всестороннего анализа обстоятельств дела.

Доводы апелляционных жалоб, направлены на иную оценку указанных обстоятельств и норм права, оснований для которой судебная коллегия не находит, не могут повлечь изменение решения суда.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт - Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2015 года оставить без изменений, апелляционные жалобы Федорова Д. А. и Яндовской М. А. - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -