Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 24 августа 2015 г. по делу N 33-9105/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего: Парамзиной И.М.,

судей: Михайлинского О.Н., Ашихминой Е.Ю.,

при секретаре: Болеловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельникова А.В. к Петрову А.П. о взыскании суммы задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску Петрова А.П. к Мельникову А.В. о признании недействительными сделок договоров купли-продажи недвижимого имущества,

по апелляционной жалобе представителя Мельникова А.В. - Потапенко А.А.,

на решение Большемуртинского районного суда Красноярского края от 3 июня 2015 г., которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований Мельникова А.В. к Петрову А.П. о взыскании суммы задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать. В удовлетворении исковых требований Петрова А.П. к Мельникову А.В. о признании недействительными сделок договоров купли-продажи недвижимого имущества отказать".

Заслушав доклад судьи Михайлинского О.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мельников А.В. обратился в суд с указанным иском к Петрову А.П., ссылаясь на то, что "дата" заключил с ответчиком договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N, общей площадью 18 003 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", с находящимися на нем: сооружением электроподстанция на 400 кВт, сооружением зерносушилка (4 бункера) крытая; сооружением зерносушилка (4 бункера) открытая; сооружением зерносушилка (2 бункера) крытая; нежилым зданием весовой; нежилым зданием склада; нежилым зданием дробилки; нежилым зданием холодильника, именуемыми в договоре имуществом. По условиям договора купил указанное имущество у ответчика по цене "данные изъяты" руб., из которых "данные изъяты" руб. были оплачены в качестве задатка при подписании договора, а "данные изъяты" руб. должен был уплатить в момент государственной регистрации права на вышеуказанные объекты. До государственной регистрации выяснилось, что ответчик имеет правоустанавливающие документы только на земельный участок и одно нежилое здание. Поэтому между ними был заключен другой договор купли-продажи от "дата", согласно которому приобрел у ответчика указанный земельный участок по цене "данные изъяты" руб. и нежилое здание лит. В, общей площадью 535,8 кв. м, расположенное по адресу: "адрес", нежилое здание N 2, по цене "данные изъяты" руб. Денежные средства в размере "данные изъяты" руб. передал ответчику при заключении данного договора от "дата". Переход права собственности зарегистрирован "дата". Все условия договора от "дата" Мельников А.В. исполнил, однако необходимые для заключения основного договора документы ответчик не представил, поэтому истец не смог оформить право собственности на вышеуказанные объекты и полагал, что заключенный между сторонами договор от "дата" не исполнен по вине ответчика.

В связи с чем Мельников А.В. просил взыскать с Петрова А.П. задаток в двойном размере в сумме "данные изъяты" руб. за неисполнение обязательства по предварительному договору купли-продажи от "дата", проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, за период с "дата" по "дата" в размере "данные изъяты" руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты" руб., оплате за оформление нотариально удостоверенной доверенности представителям в размере "данные изъяты" руб.

Петров А.П. обратился со встречным иском к Мельникову А.В., просил признать недействительными в силу ничтожности сделки: договор купли-продажи недвижимого имущества от "дата" и договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем нежилого здания от "дата", ссылаясь на то, что предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от "дата" является только земельный участок с кадастровым N, общей площадью 18 003 кв. м, расположенный по адресу: "адрес". Указанные в данном договоре объекты, действительно находятся на земельном участке, однако не являются самостоятельными объектами недвижимости, подлежащими отчуждению по сделке, их цена не указана в договоре, между сторонами сделки было достигнуто соглашение только по цене земельного участка. Согласно договору купли-продажи от "дата" земельный участок и находящееся на нем нежилое здание действительно продал Мельникову А.В., однако цена сделки в этом договоре указана по просьбе покупателя, не соответствует фактической, а также действительной рыночной стоимости недвижимости, поэтому данный договор является притворной сделкой.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Мельникова А.В. - Потапенко А.А. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Мельникова А.В., ссылаясь не неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

Мельников А.В. и его представитель Потапенко А.А. надлежащим образом и заблаговременно извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда не явились, о наличии уважительных причин неявки не сообщили, заявления либо ходатайства не представили, в связи с чем на основании статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения Петрова А.П. и его представителя Харлашина Д.И., пояснивших, что в период до обращения в суд с исковым заявлением Мельников А.В. произвел отчуждение земельного участка и нежилого здания, просивших отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1); соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2); в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пункт 2 статьи 433 ГК РФ предусматривает, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (часть 1 статьи 549 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с положениями статьи 453 ГК РФ, определяющими последствия изменения договора, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Большемуртинского района от "дата" N и договора купли-продажи земельного участка от "дата" Петрову А.П. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым N, общей площадью 18 003 кв. м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (занятый объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенный для ведения сельского хозяйства), расположенный по адресу: "адрес". Государственная регистрация права собственности Петрова А.П. на данный земельный участок была произведена "дата".

Кроме того, на основании решения Большемуртинского районного суда от 24 сентября 2010 г. Петрову А.П. на праве собственности принадлежало находящееся на указанном земельном участке нежилое здание с кадастровым N, общей площадью 535,8 кв. м, инв. N, лит. В, расположенное по адресу: "адрес". Государственная регистрация права собственности Петрова А.П. на данное нежилое здание была произведена "дата".

"дата" заключен договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем нежилого здания, согласно которому Петров А.П. продал, а Мельников А.В. в лице действующего на основании доверенности представителя Глушкова А.М. купил вышеназванные земельный участок и расположенное на нем нежилое здание, в соответствии с пунктом 3 договора земельный участок продан за "данные изъяты" руб., нежилое здание продано за "данные изъяты" руб., уплаченных полностью продавцу до подписания настоящего договора. "дата" на основании данного договора купли-продажи произведена государственная регистрация права собственности Мельникова А.В. на земельный участок и нежилое здание с выдачей соответствующих свидетельств (л.д.11-12, 113).

Одновременно с представлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, вышеназванного договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем нежилого здания от "дата", Петров А.П. и представитель Мельникова А.В. - Глушков А.М. подали в Большемуртинский отдел Управления Росреестра по Красноярскому краю заявления, в которых просили считать данный договор правоустанавливающим документом вместо договора купли-продажи недвижимого имущества от "дата" (л.д. 114-115).

Из дела видно, что в действительности "дата" Петров А.П. и Мельников А.В. подписали два договора купли-продажи недвижимого имущества.

По условиям одного из договоров купли-продажи недвижимого имущества от "дата", Петров А.П. продал, а Мельников А.В. купил земельный участок, кадастровый N, общей площадью 18 003 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", с находящимися на нем сооружением электроподстанция на 400 кВт, сооружением зерносушилка (4 бункера) крытая; сооружением зерносушилка (4 бункера) открытая; сооружением зерносушилка (2 бункера) крытая; нежилым зданием весовой; нежилым зданием склада; нежилым зданием дробилки; нежилым зданием холодильника, согласно пункту 4 договора по цене "данные изъяты" руб., из которых "данные изъяты" руб. уплачены покупателем продавцу в качестве задатка наличными при подписании настоящего договора, а "данные изъяты" руб. будут уплачены в момент государственной регистрации права на указанные объекты (л.д. 40).

Кроме того, сторонами был подписан другой договор купли-продажи недвижимого имущества от "дата", согласно которому Петров А.П. продал, а Мельников А.В. купил нежилое здание с кадастровым N, общей площадью 535,8 кв. м, инв. N, лит. В, расположенное по адресу: "адрес", согласно пункту 4 договора по цене "данные изъяты" руб., которые уплачены покупателем продавцу наличными при подписании настоящего договора (л.д. 96).

При этом для совершения регистрационных действий в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, Петров А.П. и Мельников А.В. "дата" представили только договор купли-продажи недвижимого имущества от "дата", предметом которого являлось отчуждение нежилого здания (л.д. 86-93).

Однако "дата" на основании постановлений судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Большемуртинскому району от "дата" Большемуртинским отделом Управления Росреестра по Красноярскому краю была произведена государственная регистрация запрета на отчуждение вышеназванных принадлежащих Петрову А.П. земельного участка с кадастровым N, нежилого здания с кадастровым N (л.д. 69-71, 97-99).

В этой связи, и поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, а сторонами сделки купли-продажи нежилого здания не были представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, договор об отчуждении земельного участка и соответствующие заявления о государственной регистрации перехода права и права, государственным регистратором "дата" и до снятия запрета была приостановлена государственная регистрация права собственности (перехода права) на нежилое здание, за проведением которой обратились Петров А.П. и Мельников А.В. (л.д. 100-103).

Постановлениями судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Большемуртинскому району от "дата" были отменены запреты отчуждения принадлежащих Петрову А.П. земельного участка и нежилого здания, установленные постановлениями от "дата" (л.д. 83-84, 104-105).

Таким образом, доказательствами, представленными в материалы дела, установлено, что Петровым А.П. и Мельниковым А.В. в отношении земельного участка с кадастровым N, нежилого здания с кадастровым N, в общей сложности были подписаны три договора купли-продажи, и в каждом стороны указали, что они имеют юридическую силу передаточного акта (пункт 2 статьи 433 ГК РФ).

При этом во всех трех договорах в части существенных условий о цене недвижимости сторонами достигнуто соглашение, однако договоры содержат не совпадающие между собой условия.

Заявления от "дата", поданные государственному регистратору Петровым А.П. и представителем Мельникова А.В., с просьбой считать вместо договора купли-продажи недвижимого имущества от "дата" правоустанавливающим документом договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем нежилого здания от "дата", сами по себе не устраняют вышеуказанные противоречия, поскольку в представленном для совершения регистрационных действий договоре от "дата" земельный участок вообще не упомянут, в отношении земельного участка стороны подписали иной договор купли-продажи недвижимого имущества от "дата", не представленный в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При таких данных, судебная коллегия считает, что толкование заключенных сторонами договоров возможно только путем выяснения действительной общей воли сторон с учетом цели договоров.

Давая оценку подписанным сторонами двум договорам от "дата" и впоследствии договору от "дата" в их совокупности, поведению сторон в указанный период, судебная коллегия приходит к выводу, что действительная общая воля сторон была направлена на реализацию фактически достигнутой цели - отчуждение Петровым А.П. в пользу Мельникова А.В. земельного участка с кадастровым N, нежилого здания с кадастровым N, принадлежавших продавцу на праве собственности с регистрацией указанного права Петрова А.П. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом ни одна из сторон не отказывалась от исполнения договора, поскольку сделка купли-продажи земельного участка и нежилого здания совершена, произведены государственная регистрация перехода права собственности и права собственности покупателя. В рассматриваемом случае стороны, заключая договор от "дата" и определяя его предмет как земельный участок и находящееся на земельном участке нежилое здание, по существу пришли к соглашению об изменении ранее подписанных ими двух договоров купли-продажи недвижимости от "дата", в одном из которых достигли соглашения об отчуждении земельного участка, а в другом - нежилого здания.

Поэтому не имеется оснований признать, что Петровым А.П. допущено виновное неисполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от "дата", являющееся в силу пункта 2 статьи 382 ГК РФ основанием для уплаты двойной суммы задатка, а равно, с учетом того, что договор купли-продажи исполнен, а также принимая во внимание положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ, задаток не подлежит возвращению и в одинарном размере, поскольку уплатой "данные изъяты" руб. реализована платежная функция задатка, покупателем оплачена цена земельного участка.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы о неисполнении Петровым А.П. договора купли-продажи недвижимости от "дата" судебная коллегия признает несостоятельными, противоречащими представленным в дело доказательствам.

Поэтому вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Мельникова А.В. о взыскании двойной суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными является правильным по существу, а решение суда в указанной части не подлежащим отмене либо изменению по доводам, приведенным в апелляционной жалобе.

Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Петрова А.П. лицами, участвующими в деле, не обжаловано, и судебная коллегия не усматривает оснований для выхода для пределы доводов апелляционной жалобы.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного судебного постановления.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Большемуртинского районного суда Красноярского края от 3 июня 2015 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Мельникова А.В. - Потапенко А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: