Решение Свердловского областного суда от 09 сентября 2015 г. по делу N 3-262/2015

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Киселевой С.Н. при секретаре Тяжовой Т.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению гаражно-строительного кооператива "Металлург" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ГСК "Металлург" ( / / )г. обратилось в суд с заявлением об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. В обоснование требований указано, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 18 553 кв.м по адресу: ... стоимость указанного участка составляет ...

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, истец просил установить кадастровую стоимость участка по состоянию на ( / / ) в размере рыночной стоимости по состоянию на ту же дату в размере ... на основании представленного отчета от ( / / ) N ... , выполненного ...

Судом определено рассмотреть дело в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя Арзамасцева Е.С. требования поддержала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области Мелеш Ю.В. указала, что не возражает против удовлетворения требований заявителя, рыночную стоимость просит установить в размере, определенной в заключении судебной экспертизы.

Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Свердловской области, Правительство Свердловской области, Администрация городского округа Ревда своих представителей для участия в деле не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом (л.д.248-252).

Заслушав объяснения представителей заявителя и заинтересованного лица, исследовав представленные доказательства, суд находит заявление подлежащим удовлетворению с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.

Материалами дела подтверждается, что заявитель ГСК "Металлург" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 18553 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты гаражной застройки, расположенного по адресу: ... (л.д.11-20).

Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области. Размер арендной платы в отношении таких участков в Свердловской области установлен в процентах от кадастровой стоимости.

Таким образом, у заявителя как арендатора земельного участка имеется правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости арендуемого участка.

Из положений пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость участка определяется по общему правилу на основании государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но может быть установлена также путем определения рыночной стоимости применительно к индивидуальному земельному участку.

Следовательно, законодателем предусмотрено две модели определения кадастровой стоимости земельных участков. При этом определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, что само по себе, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях N 2343-О от 23.10.2014, N 280-О-О от 01.03.2011, не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзаца 2 статьи 24.15 и абзаца 2 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявления ранее учтенного земельного участка, либо дата внесения сведений об изменении характеристик земельного участка, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 п. 12 Постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Согласно отзыву ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", в государственном кадастре недвижимости содержатся следующие сведения о земельном участке с кадастровым номером ... , местоположение - ... , категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объект гаражной застройки, площадь - 18 553 кв.м, границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, кадастровая стоимость - ... , удельный показатель - ... руб. за кв.м. Кадастровая стоимость была рассчитана на основании Постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП. После внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости на основании Постановления N 695-ПП органом кадастрового учета не производился учет изменений характеристик земельного участка, влияющих на величину кадастровой стоимости (л.д.179-182).

Заявитель ( / / ) обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области. Уведомлением Комиссии от ( / / ) отказано в принятии заявления к рассмотрению (л.д.25).

В обоснование рыночной стоимости земельного участка заявителем представлен отчет от ( / / ) N ... , выполненный оценщиком ... Из отчета следует, что рыночная стоимость участка определена по состоянию на ( / / ) в размере ... (л.д.27-140).

В подтверждение соответствия отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности представлено положительное экспертное заключение ... N от ( / / ), членом которого является оценщик ...

Вместе с тем по ходатайству заявителя судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику и сотруднику ... ( ... ).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 18 553 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты гаражной застройки, расположенного по адресу: ... , по состоянию на ( / / )

2. Допущено ли оценщиком ... при составлении отчета N от ( / / ) нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 18553 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты гаражной застройки, расположенного в ... по состоянию на ( / / ) с учетом допустимого округления составляет ... Оценщиком ... при составлении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, в том числе допущены ошибки при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком, не достоверна и не подтверждена (л.д.217-236).

Суд соглашается с выводами эксперта, поскольку эксперт установил нарушение оценщиком положений п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, а именно, оценщиком не описаны правила отбора объектов аналогов в таблице 5. На странице 16 отчета допущена опечатка в площади объекта. Указано на то, что анализ рынка сделан на базе 34 представленных аналогов, тогда как в приложении к отчету имеется список из 33 объектов. Данные таблицы 1, 2 отличаются от показателей диаграмм 1 и 2, соответственно у пользователя отчета нет возможности проверить и исследовать приведенные в отчете данные и получить аналогичные результаты. Не прописана единица измерения средних цен на земельные участки в таблице 3, т.е. нарушены принципы проверяемости и обоснованности (п. 4 ФСО N 3). Выводы по анализу рынка не совпадают с данными таблиц 1-4 и подтверждающей информацией, представленной в приложении к отчету, а также с выводами, представленными на странице 40 отчета. Неверно дана информация по аналогу N 9, поселок расположен не ... , а в ... При проверки аналогов на публичной кадастровой карте экспертом установлено, что земельные участки, использованные в отчете в качестве аналогов не свободны. Экспертом также перечислены ошибки при проверке данных в расчетной таблице, в том числе математические.

Не доверять заключению эксперта у суда нет оснований, эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Из заключения судебной экспертизы следует, что рыночная стоимость участка определялась экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. Выбраны аналоги, сопоставимые с объектом оценки по местоположению, основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Приведены соответствующие корректировки.

Таким образом, при отсутствии возражений заинтересованных лиц указанный экспертом размер рыночной стоимости земельного участка принимается судом в качестве достоверного, допустимого и достаточного доказательства.

Соответственно, представленный истцом отчет, выполненный оценщиком ... не может являться достоверным доказательством в подтверждение рыночной стоимости земельного участка на ( / / )

Положительное экспертное заключение на этот отчет N 118/02-15, выполненное экспертом ... от ( / / ), также судом не принимается в качестве достоверного доказательства, учитывая, что все перечисленные недостатки при составлении отчета экспертом, в нарушение п. 11 ФСО N 1, п. 5, подп. "з" п. 16 ФСО N 5, выявлены не были, в заключении указано на соответствие отчета требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки. Эксперт безосновательно и безмотивно указал на соответствие отчета требованиям закона и ФСО.

В соответствии с абзацем 23 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, рассматривающий данное заявление орган принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Принимая во внимание доказанность несоответствия кадастровой стоимости участка рыночной стоимости, суд приходит к выводу об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере рыночной стоимости по состоянию на ( / / ) - ...

В силу ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Заявитель обращался в Комиссию ( / / ), эта дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Принимая во внимание, что разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости направлено на определение экономически обоснованной стоимости объекта оценки и не предполагает опровержение достоверности кадастровой стоимости, судебные расходы, понесенные по таким делам, относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление гаражно-строительного кооператива "Металлург" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области ( / / ) - удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 18 553 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты гаражной застройки, расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости по состоянию на ( / / ) в размере ...

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 14 сентября 2015 г.

Судья С.Н.Киселева