Решение Свердловского областного суда от 01 сентября 2015 г. по делу N 3-279/2015

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Волковой Я.Ю. при секретаре Дылдиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Казарина А.В. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Казарин А.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 8800 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности, расположенного по адресу: ...

Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 01.01.2010 в размере ( / / ) руб., а рыночная стоимость существенно ниже и по заключению оценщика составляет ( / / ) руб., указывая на положения ст.ст. 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, считая нарушенными свои права плательщика арендной платы, определяемой от кадастровой стоимости участка, заявитель просил суд о признании кадастровой стоимости участка равной рыночной. При этом заявитель указывал, что Комиссия при Управлении Росреестра не разрешила его заявление, указав на отсутствие полномочий по пересмотру кадастровой стоимости на 01.01.2010.

В судебном заседании представитель заявителя Филатов А.В. поддержал требования.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Свердловской области, Администрации городского округа Первоуральск в судебном заседании поддержали доводы отзывов на заявление.

В отзыве на заявление Управления Росреестра по Свердловской области указано на то, что Управление Росреестра не является надлежащим заинтересованным лицом, таковым является ФГБУ "ФКП Росреестра" (л.д. 160, 161).

Администрация городского округа Первоуральск в отзыве на заявление (л.д. 150-152) указала, что представленный заявителем отчет не соответствует нормам действующего законодательства, а потому рыночная стоимость участка, названная в заявлении, не доказана заявителем.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительства Свердловской области в судебное заседание не явились, были уведомлены о судебном заседании надлежащим образом (уведомления, расписки).

Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

В отзыве на заявление ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Свердловской области (л.д. 162-165) указало, что учреждение не является заинтересованным лицом, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. В отзыве указано, что кадастровая стоимость участка определена Постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП, после этого характеристики участка не изменялись.

В отзыве на заявление представитель Правительства Свердловской области (л.д. 136-138) указал на отсутствие нарушений при выполнении государственной кадастровой оценки, необоснованность, в связи с этим, заявления.

Заслушав объяснения представителя заявителя, огласив пояснения специалиста оценщика П., допрошенной в предварительном судебном заседании, исследовав представленные доказательства, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.

В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 100, 101) указано, что Казарин А.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды N N от ( / / ), срок аренды с ( / / ) по ( / / ).

В данном договоре аренды, заключенном между Администрацией городского округа Первоуральск и ЗАО " ( / / )", предусматривалась аренда указанного в заявлении участка с имеющимся на нем зданием склада, частью нежилого здания.

Поскольку к заявителю как к собственнику расположенной на участке недвижимости перешло право аренды на земельный участок (что подтверждено выпиской из реестра), соответственно, он обязан оплачивать арендную плату за пользование участком.

Из Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" следует, что размер арендной платы установлен в процентах от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, размер подлежащей оплате заявителем арендной платы зависит от кадастровой стоимости участка, заявитель имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости участка.

Из положений пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость участка определяется по общему правилу на основании государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но может быть установлена также путем определения рыночной стоимости применительно к индивидуальному земельному участку.

Следовательно, законодателем предусмотрено две модели определения кадастровой стоимости земельных участков. При этом определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, что само по себе, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях N 2343-О от 23.10.2014, N 280-О-О от 01.03.2011, не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

По изложенным мотивам доводы Правительства Свердловской области об отсутствии нарушений закона при установлении кадастровой стоимости не свидетельствуют о необоснованности заявления об определении кадастровой стоимости равной рыночной.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из кадастровой справки по указанному в заявлении земельному участку (л.д. 31) усматривается, что дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2010. Из названной справки и отзыва на заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" следует, что кадастровая стоимость утверждена Постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП, после даты формирования и утверждения перечня земельных участков характеристики участка не изменялись.

Кадастровая стоимость участка - ( / / ) руб. (л.д. 31).

В обоснование рыночной стоимости земельного участка заявителем представлен отчет N N, выполненный оценщиком ООО " ( / / )" Х (л.д. 38-117).

Х отвечает критериям, предъявляемым законом (абз. 1 ст. 4 Закона об оценочной деятельности) к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков (л.д. 115), ее ответственность оценщика застрахована (л.д. 117), ответственность организации, где она работает, также застрахована (л.д. 113, 114).

По составленному оценщиком Х отчету рыночная стоимость участка составляет ( / / ) руб.

Отчет оценщика составлен с применением сравнительного подхода. При этом оценщиком мотивирован отказ от применения затратного и доходного подходов (л.д. 84, 95). Отчет составлен на верную дату (01.01.2010).

Суд опрашивал по возникшим по отчету вопросам оценщика П. (в качестве специалиста), которой даны исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы.

При изучении и анализе отчета оценщика, с учетом пояснений специалиста П., дополнительных пояснений к отчету, представленных оценщиком Х (по вопросам, озвученным судом), судом нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не установлены. Экспертом определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, произведены соответствующие расчеты, применены коэффициенты корректировки по тем параметрам, по которым между аналогами и объектом оценки имеются различия. Суд, учитывая пояснения специалиста (л.д. 205-207), приходит к выводу о сопоставимости с объектом оценки аналогов, которые использовал оценщик при определении рыночной стоимости объекта оценки. Использованная экспертом информация об объектах-аналогах при расчете стоимости сравнительным подходом (в т.ч. с учетом дополнительно представленных оценщиком документах о таких объектах-аналогах) отвечает критериям достоверности, достаточности и проверяемости. Данный вывод суда основан, в т.ч. на сопоставлении исходных данных (приложенных к отчету объявлений о продаже участков и дополнительно представленной информации по этим участкам) и тех данных объектов-аналогов, которые эксперт использовал в расчетах.

В качестве объектов-аналогов выбраны объекты, которые относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки, применены необходимые корректировки. Объекты-аналоги по виду разрешенного использования соответствуют объекту оценки, площадь участков также сопоставима (на имеющиеся различия в площади оценщиком произведена корректировка).

Доводы Администрации городского округа Первоуральск о том, что объекты-аналоги в г. Арамиле не являются сопоставимыми с объектом оценки, отклоняются судом, учитывая, что г. Арамиль является спутником г. Екатеринбурга, расположен приблизительно на таком же расстоянии от г. Екатеринбурга, как и г. Первоуральск (и даже ближе к г. Екатеринбургу, чем г. Первоуральск), является сопоставимым с г. Первоуральском по социально-экономическим показателям (пояснения специалиста - л.д. 205, отчет об оценке - л.д. 86, письменные пояснения оценщика к отчету), цены на участки в этих городах являются сопоставимыми. По объяснениям специалиста-оценщика, если бы оценщик использовал информацию по аналогам только в г. Первоуральске, рыночная стоимость участка была бы ниже той, которую оценщик определил при учете аналогов в г. Арамиле. Доказательств того, что участки в г. Первоуральске и г. Арамиле несопоставимы заинтересованное лицо суду не представило.

Ссылка Администрации городского округа Первоуральск на то, что по площади участки-аналоги и объект оценки несопоставимы, отклоняется. Из пояснений специалиста-оценщика, письменных пояснений оценщика к отчету, опровергнутых иными доказательствами, следует, что участки с площадью до 30000 кв.м. (свыше 5000 кв.м.) по градации, установленной Уральской палатой недвижимости и учитываемой оценщиками, относятся к одному сегменту рынка, поэтому допустимо использовать в качестве аналогов участки из одного сегмента (л.д. 205). Разница в площади порядка двух раз - допустима, по неопровергнутым иными доказательствами объяснениям специалиста (л.д. 205), при том, что оценщик произвел корректировку на разницу в площади (л.д. 94).

Доводы Администрации городского округа Первоуральск о том, что отчет оценщика не соответствует принципу проверяемости (из-за наличия в нем лишь формулы, а не расчета величины корректировки на площадь) не могут быть признаны состоятельными, т.к. суду в письменных пояснениях оценщика к отчету представлен указанный расчет по приведенной на л.д. 91 формуле, возможность его проверить имеется, значения, определенные в расчете соответствуют данным, указанным в отчете (л.д. 92).

Иных замечаний к отчету оценщика участвующими в деле лицами не высказано.

О назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости участка ни заявитель, ни заинтересованные лица не просили, несмотря на неоднократные разъяснения судом такого права.

В силу п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать, в частности, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Заинтересованными лицами таких доказательств суду не представлено.

С учетом приведенной выше оценки отчета, суд приходит к выводу о составлении отчета оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, достоверности этого доказательства, доказанности заявителем несоответствия кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости.

При этом суд учитывает положительное заключение на данный отчет, составленное экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулиремой организации оценщиков " ( / / )" С (л.д. 118-122).

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание указанные положения закона, неоспоренный и неопороченный отчет оценщика об определении рыночной стоимости участка, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость указанного в заявлении участка составляет ( / / ) руб., эта стоимость не соответствует кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 23 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, рассматривающий данное заявление орган принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Оснований для отклонения заявления Казарина А.В. об определении кадастровой стоимости в размере рыночной суд не усматривает, определяя кадастровую стоимость участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2010 равной рыночной, в размере ( / / ) руб.

В силу ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дата подачи заявителем заявления в Комиссию 26.03.2015 (л.д. 148). Эта дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Доводы ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что оно не является надлежащим заинтересованным лицом, заслуживают внимания, учитывая, что изменений характеристик участка после утверждения его кадастровой стоимости не происходило, этим органом кадастровая стоимость участка не утверждалась (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"). По этому мотиву в удовлетворении требований к данному лицу суд отказывает.

Иные заинтересованные лица имеют заинтересованность в данном споре (с учетом разъяснений, указанных в п. 7 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации), а потому оснований для отказа в удовлетворении заявления к этим лицам нет.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление Казарина А.В. о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной, поданное в Комиссию при Управлении Росреестра 26.03.2015, удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N6 площадью 8800 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности, расположенного по адресу: ... равной рыночной по состоянию на ( / / ) в размере ( / / ) руб.

В удовлетворении требований к ФГБУ "ФКП Росреестра" об оспаривании кадастровой стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Судья Я.Ю. Волкова

...