Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 26 августа 2015 г. по делу N 33-12725/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Волковой Я.Ю.,

судей Мехонцевой Е.М., Ильясовой Е.Р.

при секретаре Фоминой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа к Коновалову М.П. о взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному иску Коновалова М.П. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения, по апелляционной жалобе ответчика Коновалова М.П. на решение Качканарского городского суда Свердловской области от 27.05.2015.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., пояснения ответчика Коновалова М.П. и его представителя по устному ходатайству Невельской В.П., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (далее по тексту также КУМИ КГО) обратился в суд с иском к Коновалову М.П. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование указал, что им с Коноваловым М.П. был заключен договор аренды от ( / / ) N земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, площадью 1050 кв.м., местоположение: ... , разрешенное использование участка - индивидуальное жилищное строительство, на срок 10 лет. Договор был зарегистрирован 18.03.2014, земельный участок передан по акту приема-передачи. По условиям договора арендная плата перечисляется на расчетный счет ежемесячно до 10 числа текущего месяца, размер арендной платы установлен пунктом 5.2.2. договора.

Ответчик не вносил платежи по арендной плате в период с марта 2014 года по январь 2015 года, задолженность по договору аренды составляет " ... " руб. неоплачена до настоящего времени.

В случае нарушения сроков оплаты обязан уплатить арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности, что на ( / / ) составляет " ... " коп.

Просит взыскать с ответчика Коновалова М.П. задолженность по арендной плате по договору аренды N от ( / / ) в сумме " ... " руб., пени в связи с просрочкой платежа в размере " ... " коп по состоянию на 10.01.2015.

Ответчиком Коноваловым М.П. заявлен встречный иск к КУМИ КГО о расторжении договора аренды в связи с допущенными ответчиком существенными нарушениями условий договора, взыскании неосновательного обогащения в размере " ... " коп. (в размере арендной платы с марта 2014 года по июнь 2014 года), компенсации морального вреда в размере " ... " руб.

Определением суда от 15.05.2015 принят отказ Коновалова М.П. от иска в части компенсации морального вреда, производство по делу в этой части прекращено.

В обоснование встречного иска Коновалов М.П. указал, что указанным в договоре целевым назначением участка и разрешенным использованием названо индивидуальное жилищное строительство.

Арендованное имущество передано Коновалову М.П. в состоянии, непригодном для использования, отсутствуют подъездные пути к арендованному земельному участку, находящемуся в болотистой местности. На обращения к арендодателю получал ответы о благоустройстве территории, где находится спорный земельный участок, в конце 2014 года, однако, до настоящего времени ничего не сделано. При заключении договора в зимний период недостатки земельного участка оговорены не были, самостоятельно до весны Коновалов М.П. не имел возможности их выявить. До июня 2014 года исполнял свои обязательства по уплате арендной платы, общая сумма с марта по июнь 2014 года составила " ... " коп., исходя из ежемесячной арендной платы - " ... " коп., что является для ответчика неосновательным обогащением.

Решением Качканарского городского суда Свердловской области от 27.05.2015 иск Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа к Коновалову М.П. о взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворен. Взысканы с Коновалова М.П. в доход местного бюджета Качканарского городского округа " ... " руб. в счет арендной платы по договору аренды земельного участка N от ( / / ), заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа и Коноваловым М.П. за период с июля 2014 года по январь 2015 года; " ... " коп. в счет пени в связи с просрочкой уплаты арендной платы по состоянию на 31.01.2015, всего " ... " коп.

В удовлетворении встречного иска Коновалова М.П. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения отказано.

Взыскана с Коновалова М.П. в доход местного бюджета Качканарского городского округа госпошлина в размере " ... " коп.

С таким решением не согласился ответчик, в апелляционной жалобе просит отменить решение, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении иска Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа и удовлетворить его встречный иск.

В обоснование жалобы указывает на неправильное применение норм материального права: статей 450, 606, 611, 614, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о недоказанности недостатков, препятствующих в использовании земельного участка по назначению. Настаивает на том, что договором аренды предусмотрено целевое назначение участка для индивидуального жилищного строительства. При предоставлении участка ответчику был предъявлен ситуационный план о его расположении на ... После оформления договора аренды истец обнаружил, что улица, дорога, подъездные пути к участку отсутствуют, участок находится в болотистой местности, поэтому построить на нем индивидуальный жилой дом невозможно.

Истец в отзыве на жалобу ссылался на законность и обоснованность постановленного судом решения.

В заседание суда апелляционной инстанции истец КУМИ КГО своего представителя не направил. О направлении апелляционной жалобы с делом в суд апелляционной инстанции они извещены судом первой инстанции 24.07.2015. Извещение о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе направлено истцу 31.07.2015. С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, в связи с чем подлежат применению положения об исполнении обязательств (глава 22 Гражданского кодекса Российской Федерации), о договоре аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Исходя из смысла указанных норм права и статей 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе земельные участки, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам торгов ( / / ) между КУМИ КГО и Коноваловым М.П. заключен договор N аренды земельного участка площадью 1050 кв.м, расположенного по адресу: ... , из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номером N, сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с условиями договора Коновалов М.И. выплатил арендную плату в сумме 38519 руб. 60 коп. за период с марта по июнь 2014 года.

Исходя из положений вышеназванных норм материального права и условий договора аренды от ( / / ) N N получив земельный участок в аренду, Коновалов М.П. принял обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи, а арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Суд сделал не соответствующий содержанию договора вывод о согласовании условий договора аренды от 24.02.2015, предполагающего предоставление арендатору заболоченного участка при отсутствии подъездных путей к нему, необходимость принятия мер по осушению участка, использование специально предназначенной техники для доставки строительных материалов, либо в период промерзания почвы.

Судебная коллегия полагает такой вывод суда не соответствующим обстоятельствам дела и не основанным на предоставленных суду доказательствах. Как следует из пояснений сторон, при оформлении договора аренды Коновалов М.П. осматривал земельный участок и проезд к нему, которые были полностью покрыты снегом. После того, как растаял снег, Коновалов М.П. обнаружил отсутствие улицы, дороги, подъездных путей к арендованному участку, находившемуся в болотистой местности.

Позиция ответчика сводится к несогласованию договором условия об обеспеченности проездом к участку, с которой судебная коллегия не соглашается на основании следующего.

Как следует из градостроительного плана спорного земельного участка N 18, подготовленного на 10.10.2013, его расположение определено по ... , в приложенном ситуационном плане обозначены дороги, в том числе по ... у участка N 18 (л.д. 77-84), Администрацией Качканарского городского округа выдано Коновалову М.П. разрешение на строительство индивидуального жилого дома от 31.03.2014.

Указанное свидетельствует о предоставлении Коновалову М.П. земельного участка по договору аренды от ( / / ) для возведения индивидуального жилого дома с организацией дороги по ...

Устройство дороги было запланировано до августа 2014 года, что было доведено до Коновалова М.П. и других арендаторов соседних участков, подтверждено показаниями свидетелей М., Л., Т. и соответствует ответу КУМИ КГО от ( / / ) о том, что в целях развития территории малоэтажного строительства " " ... "" в ... , в состав которой входит спорный участку, Администрацией Качканарского городского округа разработана и утверждена муниципальная программа "Развитие жилищно-коммунального хозяйства Качканарского городского округа на 2014-2016 годы", заключен контракт на выполнение работ по устройству подъездных путей к участкам12 микрорайона, которым предусмотрены работы по устройству улиц ... со сроком исполнения 2014 год.

Как следует из предоставленного в материалы дела контракта от 03.06.2014 на выполнение работ по устройству подъездных путей к участкам индивидуальной жилой застройки коттеджного поселка 12 микрорайона в г. Качканаре, срок выполнения работ по нему определен 01.08.2014. В установленный срок подъездные пути не были созданы.

Указанное, по сути, не оспаривается ответчиком. В суде первой инстанции представитель истца пояснила, что 22.05.2014 она с Мамаевым, Медвецкой выехала на ... , дальше участка N они проехать и пройти не смогли. Отсутствие проезда, состояние участка и прилегающей территории подтверждается фотографиями, показаниями свидетелей, а также отказами от проведения строительных работ на участке истца в связи с отсутствием подъездных путей и невозможности выезда техники на участок ИП " ... ". от 25.04.2014, ИП " ... " от 20.04.2014, ООО " " ... "".

О действительности намерений по возведению индивидуального жилого дома истцом свидетельствует оформление заявления и договора от ( / / ) N с ООО " " ... "" о передаче во временное пользование арендатору Коновалову М.П. строительной техники с экипажем, в том числе экскаватор-погрузчик, экскаватор, автокран, автотопливозаправщик, гидромолот, ямобуры, самосвалы.

Свидетель М. суду пояснил о начале выполнения работ по обустройству улиц, уточнив, что в 2014 году до 14 участка была щебеночная дорога, до участка N18 не хватило щебня, дорога до 2015 года не достроена, работы в июне 2015 года по обустройству дорог будут продолжены.

Свидетель Л. пояснил, что был на земельном участке истца в болотистой местности, видел, что дороги нет, невозможно строиться и завозить материал, с другой стороны тоже нет пути.

Свидетель Т., владелец участка N 14, пояснил, что до его участка проезд отсыпан щебень, дальше проезд не организован.

Как следует из показаний свидетелей, пояснений сторон, видно из фотографий в материалах дела, на которые стороны ссылаются, предоставленный истцу участок заболочен, отсутствует какая-либо возможность проезда к нему, для строительства индивидуального жилого дома.

На основании таких доказательств в их совокупности, с учетом пояснений ответчика отсутствии проезда к участке, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, судебная коллегия делает вывод о том, что не был проезд организован до спорного участка, предусмотренный градостроительным планом до передачи в аренду участка истцу, необходимый для проезда транспортных средств, спецтехники, осуществляющих транспортировку строительных материалов и строительство индивидуального жилого дома.

Необходимость выполнения проездов к участком подтверждается истцом КУМИ КГО, указавшим в отзыве на апелляционную жалобу о выполнении 30.06.2015 устройства подъездных путей к участку ...

Коновалов М.П. 10.06.2014 направил КУМИ КГО претензионное письмо с требованием о замене участка на другой, менее заболоченный, или снижении арендной платы. После получения отказа, Коновалов М.П. направил 27.02.2015 заявление с требованием о расторжении договора аренды от ( / / ) в связи с отсутствием проезда на предоставленный участок, невозможностью использования его по своему целевому назначению. Отказ департамента расторгнуть договор послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

По мнению судебной коллегии, предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства индивидуального жилого дома, у Коновалова М.П. нет возможности построить на земельном участке индивидуальный жилой дом в связи отсутствием дороги или иного организованного подъезда к нему, судебная коллегия, применяя положения вышеназванных норм материального права и статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о невозможности использования земельного участка по назначению и наличию оснований для расторжения договора аренды.

Фактически такой договор был расторгнут 27.05.2015 до вынесения решения, оформлением соглашения от 27.05.2015 о расторжении договора аренды земельного участка от ( / / ) N КУМИ КГУ в ответ на требование Коновалова М.П. от 27.02.2015.

В этой части решение суда об отказе в удовлетворении иска Коновалова М.П. о расторжении договора аренды от ( / / ) является правильным, подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Исследовав и оценив представленные истцом в обоснование взыскания убытков доказательства, установив факт подтверждения их размера в сумме " ... " руб. 60 коп. и взаимосвязь их несения с договором аренды, судебная коллегия приходит к выводу о наличии причинно-следственной связи между неисполнением обязанности по передаче земельного участка, отвечающего его целевому назначению и возникновением убытков и наличии оснований для удовлетворения иска в этой части.

В связи с изложенным, доводы КУМИ КГО об отсутствии оснований для возврата полученных по договору аренды денежных средств и применении статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличии оснований для взыскания задолженности по арендным платежам за период с июля 2014 по февраль 2015 года, отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные и основанные на ошибочном толковании вышеназванных норм материального права.

Допущенные судом нарушения норм материального праве, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, на основании п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены решения суда в части удовлетворения иска КУМИ КГО к Коновалову М.П. о взыскании в доход местного бюджета Качканарского городского округа задолженности по арендной плате в сумме " ... " руб. по договору аренды земельного участка N от ( / / ), и пени, государственной пошлины, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска Коновалова М.П. к КУМИ КГО о взыскании суммы.

Судебная коллегия принимает новое решение, которым в удовлетворении данного иска КУМИ КГО отказывает, встречный иска Коновалова М.П. к КУМИ КГО о взыскании суммы удовлетворяет, взыскивает с КУМИ КГО в пользу Коновалова М.П. сумму убытков в размере " ... " коп.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Качканарского городского суда Свердловской области от 27.05.2015 отменить в части удовлетворения иска Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа к Коновалову М.П. о взыскании в доход местного бюджета Качканарского городского округа задолженности по арендной плате в сумме " ... " руб. по договору аренды земельного участка N 10 от 24.02.2014, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа и Коноваловым М.П. за период с июля 2014 года по январь 2015 года; и пени " ... " коп. в связи с просрочкой уплаты арендной платы по состоянию на 31.01.2015, государственной пошлины размере " ... " коп., принять новое решение, которым в удовлетворении данного иска Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа отказать.

Решение суда отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска Коновалова М.П. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа о взыскании суммы, принять новое решение, которым данное требование удовлетворить, взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа в пользу Коновалова М.П. сумму убытков в размере " ... " коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, жалобу ответчика Коновалова М.П. - без удовлетворения.

Председательствующий Волкова Я.Ю.

Судьи Мехонцева Е.М.

Ильясова Е.Р.