Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 сентября 2015 г. по делу N 33-13184/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Мехонцевой Е.М., Ильясовой Е.Р.

при секретаре Бабкиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Таганович И.И. к Ивачеву Д.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности ничтожной сделки

по апелляционной жалобе истца на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 18.06.2015.

Заслушав доклад судьи Волковой Я.Ю., объяснения истца, ее представителя Жандло Л.А. (по устному ходатайству), поддержавших доводы жалобы, объяснения ответчика и его представителя Локшина И.В. (по доверенности от 19.08.2014), считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежали жилой дом и земельный участок по адресу: ... В октябре 2013 г. ей потребовались денежные средства в долг. В сети интернет она нашла объявление Ивачева Д.А. о предоставлении денежных займов под залог имущества. Ответчик согласился предоставить истцу требуемую сумму путем заключения фиктивного договора купли-продажи принадлежащего ей на праве собственности дома с земельным участком.

С учетом уточнения позиции, истец указывала на то, что сумма займа, полученная от ответчика составила ( / / ) руб., с условием уплаты процентов 6% от этой суммы в месяц. Срок договора займа - полгода. Стороны договорились, что после заключения договора она должна была в течение полугода уплачивать ответчику проценты, затем - уплатить сумму долга, а после погашения долга жилой дом с земельным участком снова будет передан в ее (истца) собственность.

( / / ) между ними был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома с земельным участком, цена договора - ( / / ) руб., при том, что действительная стоимость дома и участка составляет ( / / ). руб.

Сразу после заключения этого договора был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому Ивачев Д.А. обязался передать в ее собственность этот же дом с земельным участком. По указанному договору она обязалась возвратить ( / / ) руб., до 05.05.2014 выплатить ответчику сумму задатка - ( / / ) руб. (по ( / / ) руб. в месяц, что составляет 6% от ( / / ) руб.), а также ( / / ) руб. уплатить 05.05.2014.

Из-за имевшей место просрочки выплаты процентов за два месяца, ( / / ) между ней и ответчиком был заключен новый предварительный договор купли-продажи этого же имущества, по которому сумма выкупной цены увеличилась и составила ( / / ) руб., сумма займа была увеличена до ( / / ) руб. ( ( / / ) руб. + оплата процентов за два месяца, с округлением полученной суммы), размер ежемесячных платежей составил по ( / / ) руб., с выплатой основной суммы ( / / ) руб. в срок до 15.07.2014. Основной договор на основании этого предварительного договора заключен не был.

В доме после заключения договора от ( / / ) оставалась проживать она и двое ее совершеннолетних детей, ее (истца) вещи до настоящего времени находятся в доме, однако в настоящее время в доме проживать невозможно из-за отключения электроэнергии и действий ответчика.

Истец указала, что договор от ( / / ) купли-продажи дома с участком - притворная сделка, прикрывающая договор займа с залогом недвижимого имущества (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). На основании изложенного, истец просила признать сделку купли-продажи от ( / / ) жилого ... по адресу: ... , Литер А, условный номер N, земельный участок, условный номер N, недействительной (притворной), а также заключенной под влиянием заблуждения, применить последствия недействительности, предусмотренные п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик иск не признал, отрицая факт заключения с истцом договора займа, указывая на действительность оспариваемой истцом сделки.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 18.06.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит об отмене или изменении решения суда, принятии по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование жалобы указывает на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение дела, настаивая на том, что договор купли-продажи - притворная сделка, прикрывающая договор займа с залогом, т.к. в день совершения сделки было подписано два договора (договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, предварительный договор купли-продажи этого же имущества, по которому имущество должно было возвратиться в ее собственность). Полагает, что судом не дана оценка цене совершаемых сделок, которые в обоих договорах совпадают с суммой займа и процентами. Судом не дана оценка представленным доказательствам - распискам ответчика, по которым он получал денежные средства от истца. Считает недоказанным тот факт, что ответчик является владельцем дома, поскольку акт приема-передачи между сторонами не подписывался, ключи от дома ответчику не передавались.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд указал на недоказанность стороной истца мнимости сделки купли-продажи дома и земельного участка, недоказанность совершения сделки под влиянием заблуждения (п. 1 ст. 170, ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Указывая на недоказанность письменными доказательствами истцом факта заключения договора займа с ответчиком, суд отверг доводы истца о том, что оспариваемая сделка прикрывала обеспечение договора займа. Оценивая представленные истцом предварительные договоры купли-продажи недвижимости и расписки о передаче ответчику денежных средств, суд первой инстанции отметил, что эти документы характеризуют отношения сторон после заключения оспариваемой сделки, не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи от ( / / ).

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о недоказанности притворности оспариваемой сделки, находя их не соответствующими обстоятельствам дела и сделанными при отсутствии надлежащей оценки доказательств.

В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, для установления того обстоятельства, является ли сделка притворной, необходимо установить действительную волю участков сделки.

Из договора от ( / / ) купли-продажи дома и участка по ... в ... , заключенного между истцом (продавцом) и ответчиком (покупателем), следует, что истцом ответчику проданы названные объекты недвижимости за ( / / ) руб., покупная цена уплачена в момент подписания договора. В доме зарегистрированы истец и двое ее совершеннолетних детей, все они сохраняют право пользования домом до 05.05.2014.

По объяснениям стороны истца в этот же день ( ( / / )) был заключен предварительный договор купли-продажи (без указания даты его заключения), по которому предусматривалось заключение договора продажи Ивачевым Д.А. истцу этого же имущества по цене ( / / ) руб., с уплатой задатка ( / / ) руб. (по ( / / ) ежемесячно, начиная с 05.12.2013, ежемесячными платежами до 05.05.2014), окончательным расчетом по договору в сумме ( / / ) руб. 05.05.2014.

Сторона ответчика оспаривает факт заключения этого договора 05.11.2013, настаивая на том, что договор был заключен после регистрации за ответчиком права собственности на имущество (после 22.11.2013). Судебная коллегия находит эти объяснения необоснованными, т.к. в указанном предварительном договоре в п. 2 не внесены сведения о реквизитах свидетельства о гос. регистрации права, при том, что ссылка на этот документ (без реквизитов) есть, а в том случае, если бы договор заключался после ( / / ), препятствий к указанию реквизитов этого документа не имелось бы. Практика отношений сторон и заключенный ( / / ) второй предварительный договор, в котором реквизиты свидетельства о государственной регистрации права на имущество за ответчиком указаны, свидетельствуют о том, что неуказание в первом предварительном договоре даты его составления обусловлено именно тем, что такой документ еще не существовал на момент заключения предварительного договора.

Таким образом, практически сразу после подписания договора купли-продажи от ( / / ) и еще до регистрации за ответчиком права собственности на спорное имущество ответчик обязался продать истцу это же имущество. Изложенное подтверждает доводы истца об отсутствии у сторон намерения по продаже имущества по оспариваемой сделке, при которой право на имущество переходит к покупателю без каких бы то ни было условий по обратной передаче этого же имущества продавцу.

Цель договора купли-продажи - приобретение покупателем права собственности на имущество, включающее право пользования, владения и распоряжения имуществом (ст. 454, п. 1 ст. 549, ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная цель при заключении оспариваемой сделки сторонами не ставилась, что подтверждает практически одновременное заключение с оспариваемой сделкой предварительного договора, по которому предусматривался возврат имущества истцу при условии уплаты ею за имущество ( / / ) руб., а также тот факт, что спорным имуществом продолжала владеть и пользоваться семья истца, период пользования имуществом по договору купли-продажи совпадал с периодом, в течение которого истец должна была уплатить ответчику денежные средства по предварительному договору купли-продажи.

Ссылка ответчика в суде апелляционной инстанции на то, что заключение с истцом предварительного договора купли-продажи (без указания даты) обусловлено тем, что ответчик в течение незначительного времени после покупки дома установил ненадлежащее качество дома, решил вернуть дом истцу, необоснованна, противоречит изначальным объяснениям ответчика (т. 1 л.д. 154). В этих объяснениях ответчик объяснял решение заключить с истцом предварительный договор купли-продажи иной причиной: просьбой Таганович И.И. не продавать никому это имущество, т.к. в случае, если она не найдет себе иное жилье, она готова купить дом с земельным участком у него. С учетом отсутствия доказательств того, что сразу после подписания оспариваемого договора ответчик узнал о ненадлежащем качестве дома (при том, что заключение специалиста с выводом о ненадлежащем качестве дома составлено лишь при рассмотрении настоящего спора судом в 2015 г.), принимая во внимание противоречия в объяснениях ответчика, а также тот факт, что при ненадлежащем качестве товара законом предусматриваются иные способы защиты права покупателя (ст. ст. 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации), ответчик не воспользовался этими способами защиты, судебная коллегия не принимает во внимание объяснения ответчика о причинах заключения с истцом предварительного договора купли-продажи.

Сопоставляя объяснения истца о структуре платежей по договору займа с условиями предварительного договора и оспариваемого договора, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности и логичности таких объяснений. При общей сумме займа в ( / / ) руб., 6% от этой суммы в качестве ежемесячных процентов за пользование займом составляют именно ( / / ) руб., которые указаны в качестве ежемесячных платежей истца ответчика по предварительному договору. По истечении полугода (05.05.2014), по условиям предварительного договора, подлежала уплате сумма ( / / ) руб. (которая по объяснениям истца, и являлась суммой основного долга). Общая сумма выплат истца перед ответчиком должна была составить ( / / ) руб., что полностью совпадает с ценой имущества по первому предварительному договору купли-продажи и соответствует тем документам, которые имелись у ответчика в подтверждение получения истцом от него ( / / ) руб. Из оспариваемого договора от ( / / ) следует, что стоимость недвижимости ( / / ) руб., истец получила от ответчика эту сумму. В расписке от ( / / ) (т. 1 л.д. 162) истец указала, что получила от ответчика еще ( / / ) руб. в счет окончательного расчета за дом при общей стоимости ( / / ) руб.

Давая оценку этим документам, судебная коллегия приходит к выводу, что они не подтверждают исполнение ответчиком перед истцом обязательства по оплате имущества по договору купли-продажи (даже и при том, что из буквального текста документов следует именно это обстоятельство), т.к. условие о цене недвижимости при ее продаже является существенным условием договора (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации), в договоре согласована одна цена, из расписки следует иная цена недвижимости. Указанная в расписке цена полностью соответствует той сумме, которую истец должна была уплатить ответчику и которая указана в предварительном договоре. Таким образом, данные документы составлены с целью обеспечения интересов ответчика по получению от истца именно названной суммы.

( / / ) между сторонами спора был заключен второй предварительный договор купли-продажи этого же имущества, по которому истец обязалась купить у ответчика спорные дом и земельный участок по цене ( / / ) руб., с уплатой задатка ( / / ) руб., по ( / / ) руб. 6 мес., уплатой в срок до ( / / ) оставшейся суммы ( / / ) руб. Обе стороны не оспаривают, что заключение этого договора обусловлено просрочкой платежа истца по первому предварительному договору купли-продажи. Сторона истца пояснила, что они достигли соглашения с ответчиком о зачете двух просроченных ею платежей процентов в счет суммы основного долга ( ( / / ) руб. с округлением этой суммы до ( / / ) руб.), что увеличило сумму основного долга до ( / / ) руб., и с уплатой уже от этой суммы процентов за пользование 6% в месяц, что и составляет ( / / ) руб. в месяц. Эти объяснения логичны и полностью соответствуют тем расчетам, на которые указала сторона истца. Ответчик, указывая на причину незаключения данного договора, указал на просрочку истца в выплате ежемесячных сумм по предварительному договору купли-продажи, распределению этой суммы по платежам иных месяцев, что привело к увеличению суммы ежемесячных платежей по погашению задатка. Однако такие объяснения ответчика необоснованны, т.к. при просрочке уплаты ( / / ) руб. и распределении этой суммы на 6 ежемесячных платежей (плюсом к ( / / ) руб.) получается иная сумма, чем согласовали стороны ( / / ) руб. вместо ( / / ) руб.). С учетом изложенного, коллегия критически оценивает объяснения стороны ответчика.

Истец ссылается на то, что обязана была возвратить истцу сумму долга в рамках заемного обязательства, которое в письменной форме сторонами не оформлялось. Ответчик настаивает на том, что должен был получить от истца денежную сумму как собственник спорного имущества, принявший решение о распоряжении этим имуществом.

Отсутствие оформленного в письменной форме договора займа между сторонами спора, долговой расписки не исключает возможности устанавливать условия договора займа на основании письменных и других доказательств, исключая свидетельские показания (п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание объяснения стороны истца, которые логичны, последовательны и непротиворечивы, соответствуют тем суммам, которые стороны указали в качестве сумм, подлежащих уплате истцом ответчику за спорное имущество по предварительным договорам купли-продажи, учитывая противоречивость позиции ответчика, факт заключения первого предварительного договора купли-продажи спорного имущества (которым по существу, предусматривался возврат истцу имущества при уплате указанной в договоре денежной сумм) сразу после подписания договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу о существовании изначально между сторонами спора заемного обязательства на ( / / ) руб. (ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указание ответчиком в расписках на получение от истца денежных сумм по предварительному договору купли-продажи (а не в качестве процентов по договору займа) не порочит правильность указанного вывода, учитывая, что стороны сделки не оформляли надлежащим образом займ с залогом, прикрывали заемные отношения с обеспечением совершением сделок купли-продажи и предварительного договора обратной продажи имущества.

Приходя к выводу о наличии между сторонами спора заемных отношений, судебная коллегия учитывает и тот факт, что ответчик на момент совершения оспариваемой сделки являлся единственным учредителем и директором ООО " ( / / )", основными видами деятельности которого являлись предоставление кредитов, в т.ч. потребительских, денежных ссуд под залог недвижимого имущества, финансовое посредничество, консультирование по вопросам финансового посредничества (т. 2 л.д. 6-11). Таким образом, ответчик профессионально занимался именно деятельностью по выдаче займов. Его ссылка на то, что он не имеет отношения к этой организации, зарегистрировал ее по просьбе своего знакомого, бездоказательна, опровергается данными Единого государственного реестра юридических лиц.

Приходя к выводу о притворном характере оспариваемой сделки, судебная коллегия учитывает и последующее после сделки поведение сторон: практически одновременно с данной сделкой ими заключен предварительный договор, по которому предусматривался возврат спорного имущества истцу при условии уплаты названной в договоре суммы ответчику, истец и члены ее семьи и после продажи дома, участка, а также и после истечения срока сохранения права пользования имуществом ( / / )) продолжали пользоваться этим имуществом, в настоящее время в доме находится имущество истца (что подтвердил ответчик), ответчик на стадии рассмотрения настоящего дела (2014 г.) был согласен на продажу спорного имущества иным лицам по цене от ( / / ) руб. до ( / / ) руб., с оставлением себе ( / / ) руб. и передачей остальной суммы, вырученной от продажи, истцу, заключив с истцом соответствующее мировое соглашение.

В той ситуации, когда обе стороны при заключении оспариваемой сделки намеревались бы заключить именно договор купли-продажи имущества (а не прикрыть залоговые отношения в обеспечение займа), покупателю передается имущество и переходит право собственности на это имущество. Покупателю же принадлежит право и распоряжаться этим имуществом, в т.ч. продавать его, получая покупную цену в полном объеме без существования какой бы то ни было обязанности перед прежним продавцом по передаче ему части вырученной от продажи суммы.

То мировое соглашение, которое было подписано сторонами в рамках данного дела и утверждено судом (отменено впоследствии судебной коллегией по частной жалобе истца), по существу подтверждает позицию стороны истца о том, что действительная воля сторон при заключении оспариваемой сделки была направлена лишь на то, чтобы обеспечить исполнение заемного обязательства перед ответчиком, т.к. по условиям этого мирового соглашения ответчик обязался продать дом и участок, поделив вырученную сумму с истцом.

Ссылка ответчика в суде апелляционной инстанции на то, что такие действия обусловлены его добротой к истцу, не может быть принята во внимание, т.к. никаких доверительных отношений между сторонами спора нет, а иного объяснения данным действиям, кроме как желание ответчика получить исполнение по договору займа за счет спорного имущества, нет, на наличие иных обязательственных отношений между истцом и ответчиком стороны не ссылались.

С учетом изложенного, принимая во внимание совокупность указанных выше письменных доказательств и объяснений сторон, судебная коллегия приходит к выводу о доказанности факта заключения между истцом и ответчиком ( / / ) договора займа на сумму ( / / ) руб., а также того факта, что договор купли-продажи недвижимости от ( / / ) прикрывал отношения сторон из договора залога в обеспечение займа, по условиям которого истец получила от ответчика ( / / ) руб., являлся притворной сделкой (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решение суда первой инстанции об отказе в иске подлежит отмене по п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

Разрешая вопрос о применении последствий недействительности ничтожной притворной сделки, судебная коллегия, с учетом положений п. 2 ст. 170, ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на то, что данный договор является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа, существующих между Ивачевым Д.А. и Таганович И.И., по условиям которого Таганович И.И. получила от Ивачева Д.А. ( / / ) рублей, признает за Таганович И.И. право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: ...

Вопросы об исполнении долгового обязательства, равно как и вопросы о залоговом обязательстве, его действительности или пороках, подлежат разрешению в рамках спора о взыскании долга и обращении взыскания на имущество. В настоящем деле таких требований заявлено не было (ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 18.06.2015 об отказе в удовлетворении исковых требований Таганович И.И. к Ивачеву Д.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности ничтожной сделки отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Таганович И.И. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный ( / / ) между Таганович И.И. и Ивачевым Д.А. , жилого дома (условный номер N) и земельного участка (условный номер N), расположенных по адресу: ...

Применить последствия недействительности договора купли-продажи от ( / / ), заключенного между Таганович И.И. и Ивачевым Д.А. , указав, что данный договор является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа, существующих между Ивачевым Д.А. и Таганович И.И., по условиям которого Таганович И.И. получила от Ивачева Д.А. ( / / ) руб.

Признать за Таганович И.И. право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: ...

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Председательствующий Я.Ю. Волкова

Судья Е.М. Мехонцева

Судья Е.Р. Ильясова

...