Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 02 сентября 2015 г. по делу N 33-5956/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе: председательствующего Мотрохова А.Б.

судей областного суда: Башкатовой Е.Ю., Дьякова А.Н.

при секретаре: Фогель И.В.

рассмотрела в судебном заседании от " ... " дело по апелляционной жалобе Огурцова Л.А. на решение Центрального районного суда г. Омска от " ... ", которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Огурцова Л. А. к департаменту имущественных отношений Администрации " ... ", Муниципальному образованию городской округ " ... " области об отказе от исполнения договора, взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов отказать".

Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Огурцов Л.А. обратился с иском к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об отказе от исполнения договора, взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов.

В обоснование иска указал, что " ... " между ним и МО г. Омск был подписан договор купли-продажи N N " ... ", по условиям которого, ответчик обязался передать ему объекты недвижимого имущества: нежилое строение и земельный участок, расположенные по адресу: " ... ", а он, в свою очередь, обязался оплатить стоимость названного имущества. Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, оплатил стоимость подлежащего передаче имущества в сроки, установленные договором, в связи с чем, N " ... ", стороны должны были приступить к передаче имущества и сдаче на регистрацию перехода права собственности документов в органы Росреестра. При осмотре нежилого строения выяснилось, что оно достигло разрушений, не позволяющих его эксплуатацию. Ответчиком представлено к передаче по названному договору купли-продажи имущество в состоянии, не позволяющем его эксплуатацию, о чем при подписании договора он не был поставлен в известность. Не подписать договор по результатам торгов он не мог потому, что мог лишиться внесенного задатка, поэтому выбора относительно условий договора не было. В связи с указанным, " ... " истец отказался от договора и потребовал от ответчика возвратить оплаченную им стоимость всего имущества по договору. Ответчик отказал в удовлетворении его претензии.

Просил взыскать с ответчика в его пользу денежную сумму в размере " ... ", уплаченную за подлежащее передаче имущество по договору купли-продажи от N " ... " проценты за пользование чужими денежными средствами в размере " ... ", убытки в виде упущенной выгоды в размере " ... ", а также расходы по оплате государственной пошлины в размере " ... ".

Огурцов Л.А. поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель департамента имущественных отношений Администрации " ... " Глазкова Е.В. заявленные требования не признала. Просила в иске отказать. В отзыве указала, что еще до подписания договора купли-продажи, и до участия в аукционе, Огурцов Л.А. знал о техническом состоянии приобретаемого объекта, визуальный осмотр объекта истцом осуществлен лично, о чем им указано в иске. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости перед проведением аукциона недостатки объекта были учтены экспертом, рыночная стоимость рассчитана с их учетом, а также исходя из 45 % физического износа строения. Таким образом, истец не мог не знать о состоянии покупаемого объекта. Департамент не предпринимал никаких действий по сокрытию информации о реальных недостатках помещения.

Дело рассмотрено в отсутствие Администрации г. Омска при надлежащем извещении.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Огурцов Л.А. решение суда просит отменить. Не согласен с выводами суда, что стороны при подписании договора согласовали все существенные условия. Приводит доводы, аналогичные рассматриваемым в суде первой инстанции. Отмечает, что ответчик продает имущество, качество которого не только не соответствует техдокументации, условиям договора, но и не пригодно для использования по назначению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав Огурцова Л.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика Глазкову Е.В., возражавшую против ее удовлетворения, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Согласно ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с п. 1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст. 454 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130, п.1 ст. 549 ГК РФ).

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, по итогам продажи посредством публичного предложения " ... " между ДИО Администрации г. Омска и Огурцовым Л.А. был подписан договор купли-продажи N N " ... ", предметом которого является передача в собственность нежилого строениям и земельного участка, расположенного по адресу: " ... " " ... " по цене " ... " за нежилое строение, площадью N " ... " кв.м. и " ... " за земельный участок, площадью N " ... " кв.м.

Информация о проведении аукциона была опубликована в газете "Третья Столица" N " ... " (850) от " ... " В качестве Лота 1 указано нежилое здание, расположенное по адресу: г " ... ", " ... ", с земельным участком (САО). Характеристика объекта: нежилое одноэтажное строение (литера Б), площадью N " ... " кв.м., находящееся на земельном участке площадью N " ... " кв.м., с кадастровым номером N " ... ", не используется. Начальная цена здания - " ... " (цена первоначального предложения устанавливается раной начальной цене имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся). Размер задатка: 10 % от цены первоначального предложения, что составляет " ... ". Шаг аукциона: 50 % "шага понижения", что составляет " ... ", шаг понижения: 10 % цены первоначального предложения, что составляет " ... ". Минимальная цена предложения - 50 % первоначального предложения, что составляет " ... ". Площадь земельного участка N " ... " кв.м., выкупная стоимость - " ... ". Обременение отсутствует.

Согласно техническому паспорту, нежилое одноэтажное строение (гараж), общей площадью N " ... " кв.м. по " ... ", " ... ", было построено в " ... " году, по состоянию на " ... " процент физического износа здания составлял 40 %.

Огурцов Л.А., подав заявку на участие в аукционе, в последующем " ... " заключил договор департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска по заниженной цене (50%).

При этом, на момент заключения договора купли-продажи Огурцов Л.А. возражений по цене имущества не имел, договор подписан сторонами без разногласий, цена продажи указанного имущества сторонами была согласована, за которую истец выразил согласие приобрести имущество, в связи с чем признан победителем торгов.

" ... " между был составлен акт приема-передачи приобретенных истцом по указанному выше договору купли-продажи объектов, однако подпись покупателя Огурцова Л.А. в указанном акте отсутствует, поскольку по мнению последнего при осмотре нежилого строения ему стало известно о том, что оно достигло разрушений, не позволяющих эксплуатацию, то есть ответчиком представлено к передаче по названному договору купли-продажи имущество в состоянии, не позволяющем его эксплуатировать.

" ... " Огурцов Л.А. обратился в департамент с уведомлением об отказе от договора купли-продажи N " ... " от " ... " с требованием возвратить оплаченную им стоимость всего имущества по договору.

Отказывая в возврате оплаченных по договору денежных средств департамент имущественных отношений Администрации г. Омска указал, что на момент подписания договора истец был ознакомлен с техническим состоянием объекта, условия договора не предусматривают односторонний отказ покупателя от его исполнения, что явилось поводом для обращения Огурцова Л.А. в суд с настоящим иском.

Отказывая покупателю во взыскании стоимости имущества, уплаченной по договору купли-продажи муниципального имущества, суд, исходя из положений ст. ст. 454,475,557 ГК РФ, указал, что спорный объект приобретен посредством публичного предложения, сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи объектов от " ... ", в том числе нежилого строения, покупатель был ознакомлен с технической документацией, содержащей недостатки объекта, осуществил визуальный осмотр, т.е. все недостатки товара истцу были известны до подписания договора купли-продажи, претензий у покупателя к продавцу не имелось, а выявленные недостатки не являются скрытыми, неустранимыми и в момент проведения аукциона эти недостатки были видны при внешнем осмотре здания и были известны истцу на момент покупки здания.

Разрешая настоящие требования суд принял во внимание показания допрошенного Домбровского Д.Р. (директора ООО " N " ... ""), составившего отчет N " ... " об определении рыночной стоимости гаража общей площадью N " ... " кв.м., и земельного участка общей площадью 648 кв.м., расположенных по адресу: г. Омск, " ... ", " ... " по состоянию на " ... " т.е. до начала проведения аукциона.

Домбровский Д.Р. пояснил, что в августе 2014 года совместно с представителем ДИО Администрации г. Омска выезжал на объект, производил наружный осмотр с целью составления Отчета. Физический износ здания рассчитывался с помощью шкалы экспертных оценок для здания в целом. Техническое состояние основного строения и пристроек оценено как удовлетворительное. Физический износ объекта оценки оценщиком принят равным 45%, что соответствует крайнему значению, в связи с тем, что уже в 2007 году износ строения составлял 40% (данные технического паспорта). На основании визуального осмотра, сделан вывод, что здание не ремонтировалось, и за 7 лет износ строения увеличился, как минимум, на 5%. Однако, выявленные дефекты, являются устранимыми. Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта. Наличие недостатков в целом оказало влияние на стоимость, которая рассчитана по нижнему пределу. Существуют объекты, аналогичные по своим потребительским характеристикам, более высокой стоимостью, о чем указано в Отчете.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов или компетенции специалиста Домбровского Д.Р., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, не заинтересованного в исходе дела у суда не имелось.

Свидетели Астоян А.В., Королик В.Ф., Костяной И.Н. указали, что детально произвести осмотр истец возможности не имел, по причине отсутствия у охранников ключей от части боксов, в которых хранилось имущество, принадлежащее третьим лицам. Гаражи находятся в состоянии, требующем капитального ремонта, стены "решето".

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что Огурцов Л.А. имел возможность оценить приобретаемое имущество, поскольку как отмечают свидетели со стороны истца стены как "решето". Представитель ДИО Администрации г. Омска Корейкина Ю.И. подтвердила, что осмотр Огурцову Л.А. был организован, что не оспаривается самим истцом.

Судебная коллегия находит, что судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства дела, выводы суда должным образом мотивированы, оснований не согласиться, судебная коллегия не усматривает, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства и подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами.

Вопреки суждениям Огурцова Л.А. в апелляционной жалобе предмет сделки был определен ее участниками в надлежащей форме, все существенные условия приобретаемого имущества согласованы.

Коллегия отмечет, что при покупке недвижимого имущества, у истца имелась возможность сопоставить фактическое состояние помещения и данные, отраженные в технической документации, и в случае их несовпадения заявить об этом продавцу и потребовать повторного осмотра помещения на день совершения сделки. На основании вышеизложенного довод Огурцова А.Л. о том, что в результате действий ответчика им было приобретено помещение не соответствующее условиям договора купли-продажи, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Утверждения подателя жалобы о том, что особый порядок продажи имущества в виде торгов не освобождает продавца от обязанностей, которые законодатель предусмотрел для продавца по договору купли-продажи, на правильность выводов суда не влияют, поскольку проведение и результаты реализации спорного имущества путем продажи с публичных торгов в установленном законом порядке оспорены не были, недействительными не признаны.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Омска от " ... " оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: