Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 08 сентября 2015 г. по делу N 33-5692/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Переверзевой В.А.,

судей Калоевой З.А., Шишовой В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Димитровой Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца ООО "Заветное" по доверенности Фоменко И.Н. на решение Георгиевского городского суда Ставропольского края от 02 апреля 2015 г. по гражданскому делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Заветное" к Якушкиной О.П., Чепижко Е.В., Мальцеву А.Ю., Гнативу О.Р., Баранову А.С., Николаевой З.С., Якушкину П.Д., Евстафьеву В.И., Герасимову Ю.Е., Стешенко Ю.П., Болдыревой А.П., Ковалевичу А.Я., Кузьминой Н.Н., Саркисяну С.Д., Мячину Н.П., Селиной Н.В., Алексееву А.А., обществу с ограниченной ответственностью "АгроБизнес" о признании предварительных договоров купли-продажи земельных долей основными договорами купли-продажи недвижимого имущества, переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Калоевой З.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Заветное" обратилось в суд с иском, уточненным и дополненным в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, к Якушкиной О.П., Чепижко Е.В., Мальцеву А.Ю., Гнативу О.Р., Баранову А.С., Николаевой З.С., Якушкину П.Д., Евстафьеву В.И., Герасимову Ю.Е., Стешенко Ю.П., Болдыревой А.П., Ковалевичу А.Я., Кузьминой Н.Н., Саркисяну С.Д., Мячину Н.П., Селиной Н.В., Алексееву А.А., ООО "АгроБизнес" о признании предварительных договоров купли-продажи земельных долей основными договорами купли-продажи недвижимого имущества, переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи. В обоснование заявленных требований ссылалось на следующее. Невыделенные в натуре земельные доли, принадлежащие ответчикам, находятся у СХП ООО "Заветное" в аренде на основании заключенного договора аренды земельных долей от 04.07.2001 при множественности лиц на стороне арендодателя, срок которого определен сторонами 15 лет, который был зарегистрирован в регистрационной палате. Указанные доли расположены в массиве земельного участка с кадастровым номером " ... ", который впоследствии был изменен на кадастровый номер " ... ", в связи с уточнением его границ. При выплате собственникам земельных долей арендной платы в августе-сентябре 2014 г. ООО "Заветное" стало известно, что ответчики продали принадлежащие им земельные доли ООО "АгроБизнес", заключив предварительные договору купли-продажи и выдав нотариально оформленные доверенности на право полного распоряжения земельными долями иным лицам. Данными сделками нарушено преимущественное право ООО "Заветное" перед другими собственниками и иными лицами на приобретение арендуемых земельных долей в собственность. Кроме того, право собственности передано собственниками земельных долей лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности - ООО "АгроБизнес", что грубо нарушает номы закона и права ООО "Заветное" на дальнейшее использование арендуемого объекта недвижимости. Считает, что заключенные ответчиками договоры купли-продажи относятся к договорам купли-продажи будущей вещи.

ООО "Заветное" просило суд признать предварительные договоры купли-продажи земельных долей N 83 от 05.03.2014, б/н от 03.02.2014, N 56 от 11.01.2014, N 14 от 23.12.2013, N 55 от 10.01.2014, N 18 от 24.12.2013, N 72 от 13.02.2014, N 34 от 27.12.2013, N 12 от 20.12.2013, N 84 от 05.03.2014, N 21 от 24.12.2013, N 6 от 05.12.2013, N 15 от 23.12.2013, N 40 от 30.12.2013, N 71 от 13.12.2013, N 136 от 19.06.2014, N 10 от 10.12.2013 основными договорами купли-продажи недвижимого имущества;

перевести на ООО "Заветное" права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи земельных долей: по договору купли-продажи N 56 от 11.01.2014 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Николаевой З.С., по договору купли-продажи N 14 от 23.12.2013 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Барановым А.С., по договору купли-продажи N 10 от 10.12.2013 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Мальцевой А.Ю., по договору купли-продажи N 55 от 11.01.2014 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Гнативым О.Р., по договору купли-продажи б/н от 03.02..2014 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Чепижко Е.В., по договору купли-продажи N 83 от 05.03.2014 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Якушкиной О.П., по договору купли-продажи N 84 от 05.03.2014 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Якушкиным П.Д., по договору купли-продажи N 12 от 20.12.2013 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Евстафьевым В.И., по договору купли-продажи N 34 от 27.12.2013 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Герасимовым Ю.Е., по договору купли-продажи N 72 от 13.02.2014 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Стешенко Ю.П., по договору купли-продажи N 18 от 24.12.2013 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Болдыревой А.П., по договору купли-продажи N 136 от 19.06.2014 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Ковалевич А.Я., по договору купли-продажи N 71 от 13.12.2013 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Кузьминой Н.Н., по договору купли-продажи N 40 от 30.12.2013 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Саркисян С.Д., по договору купли-продажи N 15 от 23.12.2013 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Мячиным Н.П., по договору купли-продажи N 6 от 05.12.2013 земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения в размере 100/66067, зарегистрированной за продавцом Алексеевым А.А., адрес земельных долей: " ... ", кадастровый номер участка " ... ". Указать, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности за ООО "Заветное" в Георгиевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Обжалуемым решением Георгиевского городского суда Ставропольского края от 02.04.2015 в иске ООО "Заветное" к Якушкиной О.П., Чепижко Е.В., Мальцеву А.Ю., Гнативу О.Р., Баранову А.С., Николаевой З.С., Якушкину П.Д., Евстафьеву В.И., Герасимову Ю.Е., Стешенко Ю.П., Болдыревой А.П., Ковалевичу А.Я., Кузьминой Н.Н., Саркисяну С.Д., Мячину Н.П., Селиной Н.В., Алексееву А.А., ООО "АгроБизнес" о признании предварительных договоров купли-продажи земельных долей основными договорами купли-продажи недвижимого имущества, переводе прав и обязанностей по договорам - отказано.

В апелляционной жалобе с дополнениями представитель истца ООО "Заветное" по доверенности Фоменко И.Н. просит отменить вышеуказанное решение суда и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требований ООО "Заветное" удовлетворить в полном объеме. Считает, что решение суда вынесено с нарушением норм материального права, поскольку выводы суда не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам. Ссылаясь на разъяснения, изложенные в постановлении Пленума ВАС Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, указывает на то, что спорные предварительные договоры являются основными в силу того, что за отчуждаемые земельные доли была произведена полная оплата и собственниками земельных долей были переданы свидетельства о государственной регистрации и выданы доверенности. Полагает, что природа заключенных договоров купли-продажи может быть квалифицирована в соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации как притворные сделки, поскольку действительная воля сторон была направлена на заключение основных договоров купли-продажи. Указывает на то, что судом первой инстанции допущена ошибка в правоприменительной практике по аналогичным делам, рассмотренным другими судами Российской Федерации.

Возражения на апелляционную жалобу не поступали.

Выслушав представителей истца ООО "Заветное" по доверенности Фоменко И.Н., Чапаева И.О. поддержавших доводы апелляционной жалобы с дополнениями, и просивших отменить вышеуказанное решение суда как незаконное и необоснованное. Обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе с дополнениями, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия краевого суда в процессе проверки решения по доводам апелляционной жалобы установили следующее.

Ответчики Якушкина О.П., Чепижко Е.В., Мальцев А.Ю., Гнатив О.Р., Баранов А.С., Николаева З.С., Якушкин П.Д., Евстафьев В.И., Герасимов Ю.Е., Стешенко Ю.П., Болдырева А.П., Ковалевич А.Я., Кузьмина Н.Н., Саркисян С.Д., Мячин Н.П., Селина Н.В., Алексеев А.А. являются собственниками земельных долей - по 100/66067 доли каждый, находящихся в массиве земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... ", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, а также кадастровой выпиской N 26/501/15-80120 от 12.02.2015 (т. 1 л.д. 52, 54, 57, 61, 65, 67, т. 2 л.д. 50, 54, 58, 60, 64, 66, т. 3 л.д. 89, 91, 94, 97, 100, т. 4 л.д. 65-82, л.д. 118-222).

04.07.2001 между ответчиками - собственниками земельных долей, и ООО "Заветное" заключен договор аренды земельных полей при множественности на стороне арендодателей, сроком аренды 15 лет, для целей производства сельскохозяйственной продукции и использования под объекты недвижимости сельскохозяйственного, жилищно-коммунального, социального назначения, которые расположены на земельном участке (т. 1 л.д. 11-38).

Из материалом данного дела следует, что ООО "АгроБизнес" заключило предварительные договоры купли-продажи земельных долей N 83 от 05.03.2014 с Якушкиной О.П., б/н от 03.02.2014 с Чепижко Е.В., N 56 от 11.01.2014 с Николаевой З.С., N 14 от 23.12.2013 с Барановым А.С., N 55 от 10.01.2014 с Гнативым О.Р., N 18 от 24.12.2013 с Болдыревой А.П., N 72 от 13.02.2014 со Стешенко Ю.П., N 34 от 27.12.2013 с Герасимовым Ю.Е., N 12 от 20.12.2013 с Евстафьевым В.И., N 84 от 05.03.2014 с Якушкиным П.Д., N 21 от 24.12.2013 с Алексеевым А.А., N 6 от 05.12.2013 с Селиной Н.В., N 15 от 23.12.2013 с Мячиным Н.П., N 40 от 30.12.2013 с Саркисян С.Д., N 71 от 13.12.2013 с Кузьминой Н.Н., N 136 от 19.06.2014 с Ковалевич А.Я., N 10 от 10.12.2013 с Мальцевым А.Ю., а также дополнительное соглашение к указанным выше предварительным договорам купли-продажи от 25.08.2014 (т. 1 л.д. 50, 53, 56, 59, 62, 66, т. 2 л.д. 49, 53, 56, 59, 62, 65, т. 3 л.д. 87, 90, 93, 96, 99, т. 4 л.д. 83-101, 102-117).

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции на основании исследованных доказательств, которым дана оценка по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применив в рассматриваемом споре нормы материального права, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Заветное".

Оценивая законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Заветное", суд первой инстанции исходил из того, что спорные договоры являются предварительными, а перевод прав и обязанностей покупателя в порядке ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по договорам купли-продажи, заключенным в порядке ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющимися предварительными, не предусмотрен действующим законодательством.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны основаниям иска и правовой позиции истца при рассмотрении дела, поэтому являлись предметом оценки и рассмотрения суда первой инстанции, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

В п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с ч.ч. 1-4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Судебная коллегия считает, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, - это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре. Из предварительного договора не могу вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. На основании предварительного договора стороны не приобретают право собственности на объекты недвижимого имущества, поскольку его предметом являются иные обязательства сторон, а именно, обязанность участников сделки заключить в оговоренные сроки основной договор купли-продажи имущества.

Из имеющихся в материалах дела предварительных договоров следует, что стороны пришли к соглашению заключить в будущем основные договоры купли-продажи земельных участков, которые будут образованы в результате выдела из земельного массива земельной доли, принадлежащей продавцам.

Сторонами по данному делу не оспаривается то обстоятельство, что фактическая передача недвижимого имущества - земельной доли (либо земельного участка в счет земельной доли) от продавцов к покупателю по предварительным договорам не произошла, земельные доли собственников долей в массиве земельного участка находятся в аренде и пользовании у истца ООО "Заветное".

Земельные участки в счет земельных долей, принадлежащих ответчикам (собственникам земельных долей) не выделены и не поставлены на кадастровый учет, право собственности на земельные участки в счет выделенных земельных долей за собственниками не зарегистрировано.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что спорные предварительные договоры являются основными в силу того, что за отчуждаемые земельные доли была произведена полная оплата и собственниками земельных долей были переданы свидетельства о государственной регистрации и выданы доверенности, как необоснованные, поскольку указанные обстоятельства не могут бесспорно свидетельствовать о заключении основного договора, к которому гражданское законодательство предъявляет требования как по форме, так и по содержанию.

При этом ссылка истца на разъяснения в постановлении Пленума ВАС Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", выводы суда первой инстанции не опровергает, поскольку в данном постановлении даны разъяснения по вопросам, возникающим у арбитражных судов при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.ст. 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

В данном случае при заключении Якушкиной О.П., Чепижко Е.В., Мальцевым А.Ю., Гнативым О.Р., Барановым А.С., Николаевой З.С., Якушкиным П.Д., Евстафьевым В.И., Герасимовым Ю.Е., Стешенко Ю.П., Болдыревой А.П., Ковалевич А.Я., Кузьминой Н.Н., Саркисян С.Д., Мячиным Н.П., Селиной Н.В., Алексеевым А.А. предварительных договоров купли-продажи с ООО "АгроБизнес", стороны достигли соглашения о том, в отношении каких именно земельных участков в последующем будут заключены договоры купли-продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора.

При этом земельные участки, которые в будущем должны были быть проданы ООО "АгроБизнес", предметом самих предварительных договоров не являлись, поскольку такого рода договоры не порождают обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Таким образом, стороны, в рамках предварительных договоров купли-продажи приняли на себя обязательства по совершению определенных действий. В данном случае - предусмотрели дополнительный механизм для определения предмета основного договора, включив условие по выделу земельных участков и формировании их в определенных границах, и в случае надлежащего исполнения ответчиками взятых на себя обязательств предмет будущих договоров купли-продажи существовал бы в натуре.

Кроме того, согласно ст. 251 Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя на ООО "Заветное" по вышеуказанным договорам купли-продажи не основаны на нормах права, поскольку регистрация спорных договоров не осуществлена в установленном законом порядке, соответствующие записи о новом приобретателе спорного недвижимого имущества в ЕГРП не внесены.

Якушкина О.П., Чепижко Е.В., Мальцев А.Ю., Гнатив О.Р., Баранов А.С., Николаева З.С., Якушкин П.Д., Евстафьев В.И., Герасимов Ю.Е., Стешенко Ю.П., Болдырева А.П., Ковалевич А.Я., Кузьмина Н.Н., Саркисян С.Д., Мячин Н.П., Селина Н.В., Алексеев А.А. остаются долевыми сособственниками земельного участка, и доказательств иного в суд апелляционной инстанции не представлено.

В части доводов дополнений к апелляционной жалобе о притворности заключенных предварительных договоров купли-продажи, совершенных с целью прикрыть сделку о заключении именно основных договоров купли-продажи судебная коллегия приходит к нижеследующему.

Пунктом 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судам разъяснено, что необходимо учитывать, что по смыслу ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Новые материально-правовые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в соответствии с ч. 4 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, судебная коллегия не входит в обсуждение доводов, изложенных в дополнениях к апелляционной жалобе о притворности заключенных предварительных договоров купли-продажи с целью прикрыть основные сделки купли-продажи и их ничтожности в силу указанных обстоятельств, так как указанные материально-правовые требования, не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы с дополнениями не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения. Судебная коллегия находит, что выводы суда первой инстанции мотивированы, сделаны при правильном определении юридически значимых обстоятельств, надлежащей оценке представленных доказательств и основаны на нормах материального права. Процессуальные действия судьи в части движения дела, сбора доказательств и их оценки основаны на законе и не могут быть признаны как необъективный подход к рассмотрению дела.

В соответствии с пунктом 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исходя из изложенного, постановленное по делу решение отвечает требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционной жалобы не содержат, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правовых оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Георгиевского городского суда Ставропольского края от 02 апреля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу с дополнениями - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: