Решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. по делу N 3-24/2015

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Гладких А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Акопян Карины Альбертовны об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Акопян К.А. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной в обоснование требований, указав, что имеет на праве собственности два земельных участка, адрес (местоположение): "адрес": 1) общей площадью 11 828 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты"; 2) общей площадью 380 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты".

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 12228850,92 рублей, с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 689293,4 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации заявитель полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере рыночной, в соответствии с представленным отчетом ООО " С." на 1 января 2010 года в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 3891 400 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере 125000 рублей.

Настоящее дело рассмотрено судом в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица была привлечена мэрия г. Новосибирска.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области и представитель мэрии г. Новосибирска полагали необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку представленные документы не содержат достоверных доказательств о рыночной стоимости спорных земельных участков.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, в представленных суду отзывах указали об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, показания свидетеля оценщика Р.,, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Между тем действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если таковая определена (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В таком случае сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела Акопян К.А. на основании договора купли-продажи земельного участка от 6 октября 2009 года ( "данные изъяты") приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес" площадью 11828 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов - для эксплуатации здания (148 с фильтрами очистки).

По договору купли-продажи земельного участка от 4 сентября 2009 года ( "данные изъяты") приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", адресу (местоположение): участок находится примерно в 1045 м по направлению на северо-восток о ориентира "данные изъяты", расположенного за пределами участка, адрес ориентира "адрес".

Согласно кадастровой справки земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" от 30 июня 2014 года кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2010 года определена в размере 12228850,92 рублей.

Согласно кадастровой справки земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" от 30 июня 2014 года, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2010 года определена в размере 689293,4 рублей.

Акопян К.А. владеет данными земельными участками на праве собственности, и в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога, поэтому определением кадастровой стоимости принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования земельных участков затрагиваются их права и обязанности.

Согласно части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Полагая, что государственная кадастровая оценка земельных участков является результатом массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты", "данные изъяты" заявитель настаивал на установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В подтверждение рыночной стоимости спорных земельных участков заявитель представил суду Отчет об оценке N от 22 сентября 2014 года, выполненный оценщиком ООО " С." Р.., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года с кадастровым номером "данные изъяты" составляет 3891 400 рублей; с кадастровым "данные изъяты" составляет 125000 рублей ( "данные изъяты").

В качестве доказательства, подтверждающего соответствие отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представил экспертное заключение N/Новосибирск от 28 октября 2014 года Экспертного совета Общероссийской общественной организации " Р." ( "данные изъяты").

Статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности (статья 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Рыночная стоимость спорных земельных участков установленная в представленном суду Отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики этих объектов и не является достоверной.

Из отчета об оценке рыночной стоимости объектов и пояснений оценщика Р. данных в судебном заседании следует, что при расчете рыночной стоимости земельных участков им применен сравнительный подход.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО N1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Между тем используемые в отчете четыре объекта-аналога ( "данные изъяты") не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", так и земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты".

Наличие в представленном суду Отчете об оценке сведений, содержащих неточное описание объекта противоречит положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и свидетельствует о том, что в отчете не учтена такая индивидуальная характеристика объекта как правовой режим объекта оценки.

Рыночная оценка, проведенная без учета юридических аспектов объекта оценки, не может быть признана достоверной.

Объекты оценки имеют правовой режим - собственность. Правовой режим объекта-аналога N 1 - собственность.

Правовой режим объектов - аналогов N2, N3, N 4 - аренда.

Суд не может признать данные сведения достоверными, поскольку в приложенных к отчеты копиях объявлений по объектам- аналогам содержится иная информация.

Так объект-аналог N 1 ( "данные изъяты") на момент продажи находится в аренде, и указано, "что идет оформление в собственность по незавершенке". Корректировочный коэффициент по этому объекту оценщиком не применен.

В объявлении по объекту-аналогу N 4 ( "данные изъяты") указано, что договор аренды земли (на стадии), что свидетельствует о незаключенности этого договора аренды.

Данных относительно прав по объектам-аналогам N 2 и N 3 ( "данные изъяты") объявления не содержат.

Содержание права собственности помимо владения и пользования, допускает распоряжение своим имуществом (статья 209 Гражданского кодекса российской Федерации), то есть является более объемным, поэтому названные имущественные права не являются тождественными.

Корректировка по передаваемым правам оценщиком производилась исходя из коэффициента 1,0686, который определялся оценщиков исходя из Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД N,2009 г., подготовленного ООО "НПЦПО". Среднее значение корректировки перехода от права собственности к праву аренды для земельных участков производственного назначения и расположенных в центральной полосе России (городах Калуге, Рязани, Ярославле, Московской области) рассчитано оценщиком в размере - 0,9358( "данные изъяты").

В то время как объекты-оценки находятся в Сибири. Каких-либо данных относительно сопоставимости городов центральной части России с городом Новосибирском, в указанной части, оценщиком в Отчете об оценке не приведено.

Исходя из изложенного, аналоги объекта оценки не соответствуют ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим.

И в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является разрешенное использование земель.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты": производственные базы; склады различного профиля; объекты транспорта, в том числе железнодорожные пути, площадки погрузки и разгрузки; общественные здания административного назначения; автосалоны; автокомплексы, здания по продаже и обслуживанию автомобилей; станции технического обслуживания автомобиле; шиномонтажные мастерские; автомойки; многофункциональные здания и комплексы объединяющие виды разрешенного использования ( "данные изъяты").

В графе "разрешенное использование" таблицы ( "данные изъяты") по объектам-аналогам N2 и N 4 указано "промышленное назначение", по объектам-аналогам N 1 и N3 " для строительства производственно-складского комплекса".

Аналогичная ситуация в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", который имеет вид разрешенного использования "размещение бытовых помещений", поскольку объекты-аналоги для этого земельного участка выбраны оценщиком те же, что и для земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты".

При этом, корректировка по данному показателю оценщиком не проводилась по причине того, что разрешенное использование объектов-аналогов не отличается от разрешенного использования объекта - оценки.

С выводом оценщика согласиться нельзя, так как он не подтверждается материалами дела.

Постановлением Правительства Новосибирской области N 535-п от 29 ноября 2011 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" утверждено 16 групп видов разрешенного использования земель населенных пунктов, и такой вид разрешенного использования, как "промышленное назначение" в этих группах отсутствует.

В приложенных к отчету копиях объявлении о продаже объектов - аналогов N2 и N 4 вид разрешенного использования не указан ( "данные изъяты").

Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подпункта "в" пункта 18 ФСО N 1 согласно которому, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В нарушение названных норм оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.

Значительное расхождение между сравниваемыми объектами наблюдается по размерам земельных участков.

При размере объекта оценки земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 11828 кв.м, объекты - аналоги N 1и N4 значительно больше по площади: 40000 и 21000 кв.м.

При размере объекта оценки земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" - 380 кв.м, объекты - аналоги значительно больше по площади: 40000, 10000,15 000 и 21000 кв.м.

Это обстоятельство также указывает на необоснованный выбор объектов - аналогов, не соответствующих объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Зависимость стоимости земельного участка от площади является обратной: чем больше площадь земельного участка, тем меньше его стоимость.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объектам оценки в целях определения их рыночной стоимости.

В качестве элемента сравнения определяющего специфические характеристики объекта, влияющего на вариации цен в Отчете об оценке названы такие физические характеристики объекта как наличие возможностей подведения к земельному участку коммуникаций.

Описывая объекты-аналоги, оценщик указал, что они обеспечены всеми коммуникациями, однако, как пояснил в судебном заседании оценщик Р.., при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами учитывалась общая характеристика о наличии инженерных сетей в кадастровых кварталах сравниваемых объектов.

При этом указанные в отчете источники информации не содержат сведений о наличии инженерных сетей у объектов-аналогов N 2,3, а по объекту-аналогу N4 указано, что "коммуникации рядом" ( "данные изъяты"), по объекту-аналогу, что "согласованны центральные коммуникации"( "данные изъяты").

Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.

В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.

В силу требований статей 17.1, 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение экспертизы отчета является обязательным.

Согласно статье 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленное заявителем положительное заключение Экспертного совета Общероссийской общественной организации " Р," ( "данные изъяты") составлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности используемой оценщиком информации и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.

По мнению суда, данное доказательство не достигает цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), и не подтверждает определенную в Отчете рыночную стоимость земельного участка.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем Отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорных земельных участков.

Исходя из изложенного основания для удовлетворения заявления не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления Акопян Карины Альбертовны отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.