Решение Новосибирского областного суда от 26 февраля 2015 г. по делу N 3-28/2015

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Коваленко Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Гайфуллиной Лилии Рафисовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Гайфуллина Л.Р. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, в обоснование требований указав, что является собственником земельного участка общей площадью 1 594 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов - здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного, обслуживающего назначения, расположенного по адресу: "адрес".

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 5943468 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации заявитель полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной, в соответствии с представленным отчетом N-р от 28 ноября 2014 года в размере 808 955 рублей.

Дело рассмотрено судом в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица была привлечена администрация рабочего поселка Кольцово Новосибирской области.

В судебном заседании Гайфуллина Л.Р. поддержала заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Новосибирской области полагал необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку представленные документы не содержат достоверных доказательств о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительства Новосибирской области и администрации рабочего поселка Кольцово Новосибирской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, в представленных суду отзывах просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Суд, выслушав участников процесса, показания свидетеля оценщика Щ. исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Между тем действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если таковая определена (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В таком случае сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела на основании постановления муниципального образования районный поселок Кольцово N от 4 июля 2003 года между Гайфуллиной Л.Р. и администрацией р.п. Кольцово 15 июля 2003 года был заключен договор купли-продажи N земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" из земель поселений - для размещения и обслуживания магазина " С", общей площадью 1594 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", с находящимся на нем объектом недвижимости - здание магазина " С".

Право собственности Гайфуллиной Л.Р. было зарегистрировано 21 апреля 2004 года (свидетельство "данные изъяты"). Повторно свидетельство о государственной регистрации было выдано 26 октября 2007 года (серия "данные изъяты").

В последующем, на основании обращения Гайфуллиной Л.Р. 7 июля 2011 года, постановлением администрации р.п. Кольцово от 15 июля 2011 года N было изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" с "для размещения и обслуживания магазина " С." на "здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного, обслуживающего назначения".

Согласно кадастровой выписке и кадастровой справки данного земельного участка от 4 сентября 2014 года ( "данные изъяты") сведения об этом земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 2 апреля 2002 года, кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2010 года в размере 5943468,1 рублей.

Гайфуллина Л.Р. является собственником земельного участка, и в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога, поэтому определением кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка затрагиваются ее права и обязанности.

Согласно части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Полагая, что государственная кадастровая оценка земельного участка является результатом массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", заявитель настаивал на установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка заявитель представил суду отчет N-р об оценке от 28 ноября 2014 года, выполненный оценщиком ООО " С." Щ.., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2014 года составляет 808 955 рублей ( "данные изъяты").

В качестве доказательства, подтверждающего соответствие отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представил экспертное заключение N-14 от 19 декабря 2014 года Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации " С." ( "данные изъяты").

Статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности (статья 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 N 611 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)" развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры установленные ФСО N1, ФСО N2, ФСО N3 и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка Гайфуллиной Л.Р. установленная в представленном суду Отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики этого объекта и не является достоверной.

Из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта и пояснений оценщика Щ ... в судебном заседании следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка им применен сравнительный подход метод сравнительного анализа.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО N1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Между тем используемые в Отчете об оценке три объекта-аналога ( "данные изъяты") не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки.

Так, одним из экономических показателей земельного участка является его разрешенное использование.

В графе "разрешенное использование" таблицы 6.3.5 ( "данные изъяты") по объектам-аналогам указано "здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного, обслуживающего назначения", что относиться к первой группе видов разрешенного использования земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п.

В графе разрешенного использования по объекту оценки также указано "здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного, обслуживающего назначения",

Корректировка по данному показателю оценщиком не проводилась по причине того, что разрешенное использование объектов-аналогов не отличается от разрешенного использования объекта - оценки.

С таким выводом оценщика согласиться нельзя, поскольку оценщиком не учтено, что оценка является ретроспективной и проводится на 1 января 2010 года, когда разрешенное использование спорного земельного участка было иным, а именно "для размещения и обслуживания магазина " С,", что относиться к 5 группе видов разрешенного использования.

Более того, в приложенных к отчету об оценке копиях объявлений о продаже объектов-аналогов их вид разрешенного использования не указан.

Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подпункта "в" пункта 18 ФСО N 1 согласно которому, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В нарушение названных норм оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.

Проводя выбор объектов - аналогов в таблице 6.3.2 ( "данные изъяты") оценщик изначально отбирает 4 объекта аналога, в том числе объект-аналог N 3 площадью 1200 кв.м., расположенного в "адрес", стоимость 1 кв.м которого составляет 1416,67 рублей, но в последующем отказывается от этого объекта-аналога, по тому основанию что его цена является крайним значением диапазона и превышает значение остальных объектов аналогов более чем в 2 раза.

При этом по другим параметром данный объект-аналог оценщиком не проверяется, что является нарушение подпункта "а" пункта 22 ФСО N2.

В приложенных к Отчету об оценке объявлениях, содержащих сведения об объектах-аналогах отсутствуют сведения о правах владельцев на данные земельные участки, в то время как в таблице 6.3.5. ( "данные изъяты") по всем объектам указано "право собственности", без документального подтверждения.

Соответственно, корректировка по правам оценщиком не производилась, несмотря на то, что аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим.

А поскольку в Отчете об оценке и в материалах, приложенных к нему, отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов, то это не позволяет получить информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.

Расхождение между сравниваемыми объектами наблюдается по размерам земельных участков, при размере объекта оценки 1 594 кв.м., объекты - аналоги имеют площади: 1000, что также указывает на необоснованный выбор объектов - аналогов, не соответствующих объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.

В качестве элемента сравнения определяющего специфические характеристики объекта, влияющего на вариации цен в Отчете об оценке названы такие физические характеристики объекта как наличие/ возможность подведения к земельному участку коммуникаций.

На земельном участке (объекте-оценке) имеются централизованные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, канализация.

Информация о наличии коммуникаций в объявлениях об объектах-аналогах N 1 и N 3 в объявлениях отсутствует. По объекту-аналогу N 2 содержится информация о "центральной воде и сливе".

Как пояснила в судебном заседании оценщик Щ ... при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами она учитывала, что все объекты-аналоги расположены в "адрес", в связи с чем, сделала вывод о наличии и сопоставимости возможностей к подключению коммуникаций.

Данный вывод оценщика документально не подтвержден, и возможность его проверки отсутствует, поскольку объекты-аналоги не имеют привязки к местности (улицы, дома, иные ориентиры), помимо указания административного центра в котором они расположены.

Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.

В силу требований статей 17.1, 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение экспертизы отчета является обязательным.

Согласно статье 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленное заявителем положительное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации " С." составлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности используемой оценщиком информации и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.

По мнению суда, данное доказательство не достигает цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), и не подтверждает определенную в Отчете рыночную стоимость земельного участка.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем Отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из изложенного основания для удовлетворения заявления не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления Гайфуллиной Лилии Рафисовны отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.