Решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. по делу N 3-29/2015

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Гладких А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ОАО "Сибнефтегеофизика" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Сибнефтегеофизика" обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в обоснование требований, указало, что является собственником земельного участка общей площадью 2 534 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства спортивно-оздоровительного блока со столовой, расположенного по адресу: "адрес".

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" определена в размере 37711874, 9 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации заявитель полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной, в соответствии с представленным отчетом N на 1 января 2010 года в размере 9900 338 рублей.

Настоящее дело рассмотрено судом в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены: Правительство Новосибирской области, Управление Росреестра по Новосибирской области, мэрия г. Новосибирска.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Новосибирской области и представитель мэрии г. Новосибирска полагали необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку представленные документы не содержат достоверных доказательств о рыночной стоимости спорных земельных участков.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного заседания, причину неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав участников процесса, показания свидетеля оценщика З.., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Между тем действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если таковая определена (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В таком случае сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела ОАО "Сибнефтегеофизика" на основании договора купли-продажи от 20 декабря 2002 года ( "данные изъяты") приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", категории земель - земли населенных пунктов для строительства спортивно-оздоровительного блока со столовой.

Согласно кадастровой справки данного земельного участка от 20 октября 2014 года ( "данные изъяты") кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2012 года определена в размере 37711874,90 рублей.

ОАО "Сибнефтегеофизика" является собственником земельного участка, и в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога, поэтому определением кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка затрагиваются его права и обязанности.

Согласно части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Полагая, что государственная кадастровая оценка земельных участков является результатом массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", заявитель настаивал на установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка заявитель представил суду отчет N об оценке от 21 ноября 2014 года, выполненный оценщиком ООО ЦО " С." С ... и З.., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2010 года составляет 9900338,00 рублей (л.д. 24-85).

В качестве доказательства, подтверждающего соответствие отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представил экспертное заключение N от 4 декабря 2014 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков " Ю." ( "данные изъяты").

Статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности (статья 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка ОАО "Сибнефтегеофизика" установленная в представленном суду Отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики этих объектов и не является достоверной.

Из отчета об оценке рыночной стоимости объекта и пояснений оценщика З. Е.С., данных в судебном заседании следует, что при расчете рыночной стоимости земельных участков применен сравнительный подход.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО N1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Между тем используемые в отчете пять объектов-аналогов ( "данные изъяты") не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты".

Наличие в представленном суду Отчете об оценке сведений, содержащих неточное описание объекта, противоречит положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и свидетельствует о том, что в отчете не учтены такие индивидуальные характеристики объекта как его уникальное использование - объект находится в зоне делового, общественного и коммерческого назначении для строительства спортивно-оздоровительного блока со столовой.

Как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является разрешенное использование земель.

Следует отметить, что оценщиком объект оценки и объекты-аналоги не сравнивались по такому фактору, как разрешенное использование, но проводилась оценка земельных участков по их назначению и целевому использованию.

Вместе с тем, понятия "целевое использование" и "вид разрешенного использования" земельного участка не являются тождественными.

Постановлением Правительства Новосибирской области N 535-п от 29 ноября 2011 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" утверждены 16 групп видов разрешенного использования земель населенных пунктов.

Согласно кадастрового паспорта данного земельного участка от 10 апреля 2013 года ( "данные изъяты") вид разрешенного использования объекта оценки - для строительства спортивно-оздоровительного блока со столовой, что относится к 8 группе видов разрешенного использования земель населенных пунктов.

По объектам-аналогам вид разрешенного использования применительно к вышеназванным группам не установлен.

Корректировка по данному показателю оценщиком не проводилась по причине того, что оценщик пришел к выводу об отсутствии отличий в назначении и текущем использовании земельных участков объектов-аналогов и объекта-оценки ( "данные изъяты").

С таким выводом оценщика согласиться нельзя, поскольку из приложенных к Отчету об оценке копий средств массовой информации о продаже объектов-аналогов, такой вывод не следует ( "данные изъяты").

Так, в графе "назначение и текущее использование" таблицы ( "данные изъяты") по объекту-аналогу N1 указано "земли населенных пунктов, для строительства административного здания", по объекту-аналогу N2 "земли населенных пунктов, под строительств административного здания с автостоянкой", по объекту-аналогу N3 "земли населенных пунктов, под строительство производственного комплекса", по объекту-аналогу N 4 "земли населенных пунктов, под строительство гостиницы", по объекту-аналогу N5 "земли населенных пунктов, под организацию парковки или строительство".

В объявлении по объекту аналогу N 3 вид разрешенного использования не указан ( "данные изъяты"), по объекту аналогу N 5 - вид разрешенного строительства не указан, содержится комментарий - свободный земельный участок на "адрес" ( "данные изъяты").

В приложенных к Отчету об оценке объявлениях ( "данные изъяты"), содержащих сведения об объектах-аналогах отсутствуют сведения о правах владельцев на данные земельные участки, в то время как в таблице ( "данные изъяты") по объектам-аналогам N 2-5 указано "собственность", по объекту-аналогу N1 "аренда" без документального подтверждения.

Соответственно, корректировка по правам оценщиком не производилась, несмотря на то, что аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим.

А поскольку в Отчете об оценке и в материалах, приложенных к нему, отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов, то это не позволяет получить информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.

Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подпункта "в" пункта 18 ФСО N 1 согласно которому, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В нарушение названных норм оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.

В таблице (л.д. 59) в графе "дата предложения" в объектах-аналогах указан декабрь 2009 года, в графе "источник информации" указан Справочник "Коммерческая недвижимость" N от 28 декабря 2009 года, однако данная информация документально не подтверждена, так как в приложениях к отчету ( "данные изъяты") указано, что по объектам-аналогам информация получена из средств массовой информации ( без указания наименования) - с предложениями о продаже объектов, используемых в качестве объектов сравнения за 28-11 января, при этом год не указан.

Поскольку в приложениях отсутствуют сведения, подтверждающие календарный год выставления объектов-аналогов на продажу, то вышеназванные обстоятельства не могут свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости указанных земельных участков.

Применяя сравнительный подход расчета рыночной стоимости земельных участков, оценщиком не были применены корректировки по элементам сравнения, имеющим отличные характеристики у объекта оценки и объектов-аналогов, что является нарушением пункта 22 приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". В принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их местоположение, площадь и характеристики. Актуальность этих предложений на дату оценки (1 января 2010 года) также документально не подтверждена.

Значительное расхождение между сравниваемыми объектами наблюдается по размерам земельных участков, при размере объекта оценки 2534 кв.м., объекты - аналоги N 2, 4 значительно больше по площади: 7200, 8000 кв.м., объекты - аналоги N 1, 5 значительно меньше по площади: 1600, 1 955 кв.м., что также указывает на необоснованный выбор объектов - аналогов, не соответствующих объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.

Фактор местоположение участка также является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков.

Вместе с тем, стоимость земельных участков в г. Новосибирске различается в зависимости от района города. Это связано со степенью развития района, его деловой активностью, преобладающего типа застройки, развитием транспортной и социальной инфраструктуры, инвестиционной привлекательностью.

Стоимость земельного участка в соответствующем районе г. Новосибирска зависит от расположения участка относительно магистральных улиц. При этом стоимость земельных участков, расположенных по линии магистральных улицы выше, чем у земельных участков, расположенных внутриквартально. Это связано с тем, что на линии магистральных улиц более интенсивный транспортный и человеко-поток, что делает земельный участок инвестиционно-привлекательным для строительства объектов коммерческой недвижимости.

Представленная оценщиком информация об объектах-аналогах не позволяет их идентифицировать, в том числе и по такому параметру как месторасположение на территории города Новосибирска (центр, средняя удаленность, окраина и т.д.) и применить соответствующий корректировочный коэффициент, поскольку в таблице ( "данные изъяты") указан только административный район города, без привязки к улице или иному ориентиру.

Корректировка по поправке на торг оценщиком производилась исходя из коэффициента 10%, который определялся оценщиков исходя из "Справочника оценщика недвижимости" г. Нижний Новгород ( "данные изъяты"). Скидка на торг при совершении сделки купли-продажи с объектом офисного и торгового назначения составляет 3-20%, производственно-складского - 0-20%. При этом оценщик не указывает о сопоставимости городов Нижний Новгород и Новосибирск, и не приводит каких-либо данных в какой части был использован указанный источник, датированный 2012 годом, в то время когда дата проведения оценки - 1 января 2010 года, что является нарушением пункта 19 ФСО N1, определяющего, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

В нарушение пункта 4 ФСО N3 (принципа однозначности) оценщик в качестве одного из основных источников информации, использованных при идентификации объекта, указывает свободную энциклопедию "Википедия" ( "данные изъяты"), на которую в тексте отчета ссылки отсутствуют и в список литературы данный источник не вошел.

При определении оценщиком итоговой стоимости 1 кв.м. объекта оценки, допущены нарушения абзаца четвертого пунктов 3 и 5 ФСО N 3 (принципов обоснованности и проверяемости), поскольку не позволяют однозначно определить порядок применения общего весового коэффициента.

Так, обосновывая взвешивание скорректированных цен аналогов ( "данные изъяты") оценщик указывает, что чем меньше размер отношения величины суммы корректировок (по модулю), внесенных в цену аналога, к первоначальной цене объекта-аналога, тем больше степень доверия оценщика к скорректированной стоимости, полученной по данному аналогу, и указывает формулу расчета весовых коэффициентов, при этом не приводит арифметических расчетов весового коэффициента объекта оценки.

Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.

В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.

В силу требований статей 17.1, 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение экспертизы отчета является обязательным.

Согласно статье 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленное заявителем положительное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков " Ю." ( "данные изъяты") составлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности используемой оценщиком информации и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.

По мнению суда, данное доказательство не достигает цели подтверждения достаточности и достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), и не подтверждает определенную в Отчете рыночную стоимость земельного участка.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем Отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорных земельных участков.

Исходя из изложенного основания для удовлетворения заявления не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления ОАО "Сибнефтегеофизика" отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.