Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 17 августа 2015 г. по делу N 33-8763/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Туровой Т.В.,

судей Ашихминой Е.Ю., Деева А.В.,

при секретаре Глебовой А.Н.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Туровой Т.В. гражданское дело по иску муниципального образования г. Красноярска в лице исполнительного органа администрации г. Красноярска к Кочулимовой И.Г. об изъятии нежилого помещения, определении компенсации, прекращении права собственности, признании права собственности, к ОАО "МДМ Банк" об обязании прекратить ограничение права собственности на залоговое имущество,

по встречному иску ОАО "МДМ Банк" к муниципальному образованию г. Красноярска в лице исполнительного органа администрации г. Красноярска об обязании направить денежные средства, предназначенные для выкупа нежилого помещения, на погашение кредитных обязательств,

по встречному иску Кочулимовой И.Г. к администрации г. Красноярска об определении выкупной цены жилого помещения, взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе представителя администрации г.Красноярска Владыко Н.В. на решение Советского районного суда г.Красноярска от 1 июня 2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования муниципального образования г. Красноярска в лице исполнительного органа администрации г. Красноярска к Кочулимовой И.Г. об изъятии нежилого помещения, определении компенсации, прекращении права собственности, признании права собственности, к ОАО "МДМ Банк" об обязании прекратить ограничение права собственности на залоговое имущество удовлетворить частично.

Встречный иск Кочулимовой И.Г. к администрации г. Красноярска об определении выкупной цены жилого помещения, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Встречный иск ОАО "МДМ Банк" к Муниципальному образованию г. Красноярска в лице исполнительного органа администрации г. Красноярска об обязании направить денежные средства, предназначенные для выкупа нежилого помещения, на погашение кредитных обязательств удовлетворить.

Изъять у Кочулимовой И.Г. нежилое помещение "адрес" путем выкупа, определив размер компенсации, подлежащей взысканию в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения в пользу Кочулимовой И.Г. в размере 5 752 449 рублей 32 копейки, в пользу ОАО "МДМ Банк" в размере 3 865 364 рубля 68 копеек.

Прекратить право собственности Кочулимовой И.Г. на нежилое помещение по "адрес" после предварительной выплаты денежной компенсации в счет выкупной цены изымаемого нежилого помещения.

Прекратить ограничение права собственности на залоговое имущество по адресу: "адрес" на основании договора ипотеки нежилого помещения N от 20.03.2007 года в пользу ОАО "МДМ Банк" после выплаты выкупной цены в пользу ОАО "МДМ Банк".

Признать право собственности муниципального образования г. Красноярск на нежилое помещение по "адрес", общей площадью 80,20 кв.м., после предварительной выплаты денежной компенсации в счет выкупной цены изымаемого нежилого помещения.

Взыскать с администрации г. Красноярска в пользу Кочулимовой И.Г. расходы по оплате экспертизы в размере 35 000 рублей."

Выслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное образование г. Красноярск в лице исполнительного органа администрации г. Красноярска обратилось с иском (с учетом заявления об уточнении исковых требований) к Кочулимовой И.Г. об изъятии у ответчика нежилого помещения, расположенного по адресу: г. "адрес", с определением размера компенсации в сумме 4 725 540 рублей; прекращении права собственности ответчика на данное нежилое помещение, признании права собственности на данное нежилое помещение за муниципальным образованием город Красноярск после выплаты ответчику денежной компенсации, к ОАО "МДМ Банк" об обязании прекратить ограничение права собственности на залоговое имущество по адресу: г "адрес"

Требования мотивированы тем, что Кочулимовой И.Г. на праве собственности принадлежит нежилое помещение N общей площадью 80,2 кв.м., расположенное в жилом доме "адрес", который внесен в перечень аварийных домов, подлежащих сносу и расселению в рамках муниципальной программы "обеспечение граждан города Красноярска жилыми помещениями и объектами инженерно-транспортной и коммунальной инфраструктуры" на 2014 год. На указанное нежилое помещение зарегистрировано ограничение права (ипотека). Истцом определена выкупная цена данного нежилого помещения в размере 4 725 540 рублей, ответчик в соответствии с заявлениями от 02.12.2013 года и от 23.12.2013 года приняла решение об изъятии у нее нежилого помещения путем выплаты денежной компенсации, однако с указанным выше размером выкупной цены не согласилась. Поскольку с собственником указанного нежилого помещения соглашение о размере выкупной цены изымаемого помещения, сроков и других условий выкупа не достигнуто, истец вынужден решать вопрос изъятия нежилого помещения в судебном порядке.

ОАО "МДМ Банк" обратилось в суд со встречным исковым требованием к муниципальному образованию г. Красноярск в лице исполнительного органа администрации г. Красноярска об обязании направить денежные средства в размере 3 865 364 рубля 68 копеек из суммы, предназначенные для выкупа нежилого помещения по адресу: г "адрес", принадлежащего Кочулимовой И.Г. на праве собственности, на погашение кредитных обязательств по договору ипотеки Кочулимовой И.Г.

Кочулимова И.Г. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к администрации г. Красноярска об определении выкупной цены нежилого помещения, расположенного по адресу: г "адрес", согласно отчету ООО "Центр экспертизы и оценки" в размере 7 942 000 рублей; определении размера убытков причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в том числе результаты непроизведенного капитального ремонта, в размере 1 675 814 рублей; также просила взыскать судебные издержки в размере 15 200 рублей; расходы за проведение экспертизы в размере 35 000 рублей. Требования мотивировала тем, что, она является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" Ею 19.12.2013г. было получено уведомление о том, что указанное нежилое помещение будет изъято путем выкупа. Однако она не согласилась с оценкой стоимости выкупа нежилого помещения, в связи с чем, ответчик обратился в суд с иском. В ходе судебного заседания, судом произведена экспертизы, в соответствии с которой Кочулимова И.Г. просила определить стоимость при выкупе жилого помещения.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Красноярска Владыко Н.В. просит решение суда отменить и удовлетворить исковые требования администрации г.Красноярска в полном объеме. Полагает, что рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, указанная в заключении экспертизы, проведенной по определению суда, чрезмерно завышена; рыночная стоимость земельного участка под домом, как самостоятельного объекта, не подлежит определению и включению дополнительно в размер выкупной цены; размер упущенной выгоды собственника нежилого помещения в виде непроизведенного капитального ремонта не подлежит возмещению, поскольку данных о затратах собственников многоквартирного дома на капитальный ремонт не имеется, кроме того, непроизведенный капитальный ремонт не может являться причиной упущенной выгоды; частичное удовлетворение требований Кочулимовой И.Г. о возмещении судебных издержек также необоснованно, так как иск об оспаривании выкупной цены не мог рассматриваться как самостоятельные исковые требования.

В судебное заседание явились представитель администрации г.Красноярска и МКУ г.Красноярска "УКС" - Мачина А.П., действующая на основании доверенностей N04-625 от 04.02.2015г., и N21 от 13.01.2015г. соответственно, представитель ОАО "МДМ Банк"- Кизина С.М., действующая на основании доверенности от 11.03.2015г., Кочулимова И.Г.

Третьи лица ОАО "УРСА Банк", УФРС по Красноярскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст.ст.167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения представителя администрации г. Красноярска и МКУ г.Красноярска "УКС" - Мачиной А.П., поддержавшей доводы жалобы, представителя ОАО "МДМ Банк"- Кизина С.М., Кочулимовой И.Г., полагавших решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения постановленного по делу решения.

Так, статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом по его усмотрению.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239).

В соответствии со ст. 239 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ.

Как следует из положений ст. 281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Кочулимова И.Г. на основании договора купли-продажи от 09.03.2007г. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" общей площадью 80,20 кв.м.

По договору ипотеки N, заключенному между ОАО "УРСА Банк" и Кочулимовой И.Г. 20.03.2007г., указанное выше нежилое помещение передано Кочулимовой И.Г. в ипотеку банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N от "дата" года.

Решением Советского районного суда г. Красноярска от 03.10.2013 г. частично удовлетворены исковые требования ОАО "МДМ Банк" (правопреемника ОАО УРСА Банк") к Кочулимовой И.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. С Кочулимовой И.Г. в пользу ОАО "МДМ Банк" взыскана задолженность по кредитному договору N в размере 3 826 034 рубля 51 копейки, возврат государственной пошлины 31 330 рублей 17 копеек, судебные расходы 8 000 рублей, всего 3 865 364 рубля 68 копеек, обращено взыскание на залоговое имущество - нежилое помещение, находящееся по адресу: "адрес", общей площадью 80,2 кв.м. расположенное на первом этаже трехэтажного кирпичного дома, кадастровый номер объекта N установлена начальная продажная цена залогового имущества в размере 5 744 000 рублей. Решение вступило в законную силу 19.11.2013 года.

Распоряжением администрации г.Красноярска N3132-арх от 20.12.2013 г. постановлено изъять для муниципальных нужд земельный участок в "адрес" N в целях сноса многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, включенного в долгосрочную городскую целевую программу "Дом" на 2012-2015 года.

Уведомление МКУ г. Красноярска "Управление капитального строительства" о принятом решении об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом "адрес", направлено в адрес Кочулимовой В.Г. 30.12.2013 года.

Распоряжением администрации г. Красноярска N2-ж от 10.01.2014 г. постановлено изъять путем выкупа жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме по ул. Краснодарская, 2 в г. Красноярске.

Установив, что порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд администрацией г.Красноярска соблюден, при этом сторонами не достигнуто соглашение о размере выкупной цены изымаемого имущества суд, исходя из положений статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, назначил по делу судебную экспертизу для определения рыночной цены данного имущества.

Согласно заключению судебной экспертизы N26э/15 от 27.04.2015 г., проведенной ООО "Центр экспертизы и оценки" рыночная стоимость нежилого помещения, адресу: "адрес", включая стоимость доли собственника данного помещения в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, составляет 7 942 000 рублей; размер убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в том числе и в результате непроизведенного капитального ремонта составляет 1 675 814 рублей

Анализируя имеющиеся по данному делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции обоснованно принял в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу при разрешении возникшего спора указанное выше экспертное заключение, которое соответствует положениям пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, правильно руководствуясь приведенными выше нормами права, а также установив, что решение Советского районного суда г.Красноярска от 03.10.2013г. о взыскании с Кочулимовой И.Г. в пользу ОАО "МДМ Банк" задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество до настоящего времени не исполнено, суд обоснованно постановил решение об изъятии у Кочулимовой И.Г. нежилого помещения по адресу: "адрес" путем выкупа по цене, установленной экспертным заключением N26э/15 от 27.04.2015г. и равной 9 617 814 рублей, из которых 3 865 364,68 рублей подлежат выплате в пользу ОАО "МДМ Банк", а 5 752 449,32 рублей - в пользу Кочулимовой И.Г., прекращении права собственности Кочулимовой И.Г. на нежилое помещение и признании права собственности на него за администрацией г.Красноярска после выплаты выкупной цены, а также возложил на ОАО "МДМ Банк" обязанность прекратить ограничение права собственности на залоговое имущество после выплаты выкупной цены.

Довод апелляционной жалобы администрации г. Красноярска о том, что в стоимость изымаемого имущества не подлежала включению стоимость доли Кочулимовой И.Г. в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не основан на законе.

Так, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в том числе и земельный участок) в данном случае, в независимости от того, является данное помещение жилыми либо нежилым (ст.7 ЖК РФ).

Таким образом, по смыслу действующего законодательства, выкупная стоимость помещения должна определяться с учетом рыночной стоимости как собственно помещения, так и доли в праве на общее имущество многоквартирного дома, а также доли в праве собственности на земельный участок.

Также необоснованна ссылка заявителя апелляционной жалобы на неправомерность включения в расчет выкупной цены убытков в виде непроизведенного капительного ремонта, поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме производится оплата обязательных взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, как следствие собственникам квартир и нежилых помещений принадлежат имущественные права на уплаченные денежные средства (ст.36.1 ЖК РФ).

Следовательно, доля в праве на общие денежные средства, предназначенные на проведение капительного ремонта, является неотъемлемой частью права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме и следует судьбе права собственности на такое помещение, в связи с чем, подлежит возмещению в качестве убытков путем включения в выкупную стоимость помещения.

Кроме того, следует отметить, что ст. 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с изложенным невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, упущенная выгода в результате непроизведенного капитального ремонта безусловно подлежит включению в выкупную стоимость.

Вопрос о распределении судебных расходов судом также разрешен верно в соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ, довод апелляционной жалобы о несогласии с решением суда в данной части не состоятельны.

Таким образом, судом первой инстанции при разрешении спора тщательным образом исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется.

В решении суда в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, а, по сути, повторяют изложенную позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, поэтому предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Красноярска от 01.06.2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации г.Красноярска - без удовлетворения

Председательствующий

Судьи