Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 24 августа 2015 г. по делу N 33-2264/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Руди О.В.,

судей Клименко А.А., Простомолотова О.В.,

при секретаре Деменевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске по апелляционной жалобе Котельникова С. М. на решение Ленинского районного суда г.Томска от 28.04.2015

дело по иску Котельникова С. М. к администрации г.Томска о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,

заслушав доклад председательствующего, объяснения Котельникова С.М., его представителя Кох Е.С., Котельникову Т.А., поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчика Долженкову Ю.В., не возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Котельников С.М. обратился в суд с иском к администрации г.Томска, в котором просил признать право собственности на реконструированный объект недвижимости - жилой дом, общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/ реконструированном виде.

В обоснование указал, что является собственником жилого дома, расположенного по адресу: /__/. Дом расположен на земельном участке площадью /__/ кв.м с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер /__/, образованном в результате межевания ранее отведенного под застрой земельного участка, площадью /__/ кв.м. С целью повышения благоустройства жилого дома истец за счет собственных средств и сил произвел реконструкцию дома: возвел самовольный пристрой (литер А1), площадью /__/ кв.м, произвел перепланировку (демонтаж кирпичной печи, демонтаж внутренней перегородки, монтаж новой внутренней перегородки, монтаж нового сантехнического оборудования - раковины, унитаза с восстановлением гидроизоляции). Общая площадь жилого дома после реконструкции составила /__/ кв.м, жилая площадь - /__/ кв.м. Согласно заключению от 21.08.2012 по оценке технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций жилого дома и пристроя, заключению от 03.12.2014 по самовольно произведенной реконструкции, выполненной ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Томской области", экспертизе технических решений по обеспечению пожарной безопасности при реконструкции жилого дома от 23.12.2014 строительные и ограждающие конструкции жилого дома и пристроя по /__/ пригодны для дальнейшей эксплуатации, не нарушают условий обеспечения конструктивной надежности, не приведут к нарушению прочности или обрушению строительных конструкций жилого дома, конструкции объекта недвижимости пригодны для эксплуатации, проведенная реконструкция соответствует СанПиН "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" и "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий, не противоречат требованиям норм и правил пожарной безопасности". При обращении в департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Томска о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию получил отказ, во внесудебном порядке признать право на реконструированный объект недвижимости не представляется возможным.

Истец Котельников С.М., его представитель Кох Е.С. в судебном заседании заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика администрации г.Томска в судебное заседание не явился. В ранее представленном отзыве указано, что истец не подтвердил законные права в отношении земельного участка большей площадью, нежели той, которой предоставлен земельный участок в 1955 году, равно как не подтвердил тот факт, что реконструированный дом находится в пределах законно предоставленного ему участка. Также полагает, что истцом не представлено доказательств тому, что самовольная постройка находится в пределах установленных красных линий, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика администрации г.Томска.

Обжалуемым решением на основании ст.8, ст.35, ч 3 ст.123 Конституции Российской Федерации, ст.218, ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подп.2 п.1 ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст.14, ч.2 ст.51, ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), п. 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в удовлетворении исковых требований было отказано.

В апелляционной жалобе истец Котельников С.М. просит решение отменить и постановить новое решение об удовлетворении исковых требований. Считает, что выводы суда об отсутствии правоподтверждающих документов на земельный участок, отсутствие возможности установления тождественности предоставленного земельного участка и существующего в настоящее время, а также, отсутствие доказательств нахождения реконструированного объекта в границах земельного участка и сведений об отсутствии красных линий и обременений, являются необоснованными.

Указывает, что основанием возникновения права на домовладение и на земельный участок является договор купли-продажи жилого дома от 30.07.1987, удостоверенный нотариально, реестровый номер /__/, зарегистрированный в БТИ за номером /__/,то есть в полном соответствии с требованиями законодательства, действовавшего в тот период времени.

В договоре указана площадь земельного участка до межевания ( /__/ кв.м), после межевания его площадь увеличилась до /__/ кв.м по фактическим границам, что подтверждается кадастровым паспортом от 09.10.2012.

Полагает, что является необоснованным и опровергается материалами дела выводы суда об отсутствии сведений нахождения реконструированного объекта в границах земельного участка и отсутствии сведений о красных линиях, поскольку, факт нахождения реконструированного объекта в границах земельного участка подтверждается ситуационным планом земельного участка с отметкой Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска об отсутствии красных линий и обременений.

Полагает несостоятельным вывод суда о том, что земельный участок, на котором расположен реконструированный объект, не был предоставлен в надлежащем порядке первоначальному собственнику дома Ш. в 1956 году. Данный вопрос судом не ставился на обсуждение, не предлагалось представлять доказательства. В связи с чем выводы суда в указанной части ошибочны.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о его отмене.

В ч.2 ст.35 Конституции Российской Федерации гарантировано право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами (ч.1 ст.43 ЗК РФ).

В соответствии с п.1 и 2 ст. 263 ГК РФ, п.2 ч.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка может возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка и его разрешенном использовании (п.2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 настоящего Кодекса.

В силу п.1 и 3 ст.222 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в п. 26, 28 постановления от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, из дела следует, что на основании договора купли-продажи от /__/ Котельников С.М. приобрел у Ш. полную долю домовладения по /__/, расположенного на земельном участке мерой /__/ кв.м (л.д.6). Договор зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации в 1987 году, реестровый N /__/.

Решением N 445/50 от 28.12.1955 земельный участок по /__/ площадью /__/ кв.м предоставлен под строительство индивидуального жилого дома Ш., предписано до 01.04.1956 заключить договор на его бессрочное пользование.

Договором от 21.02.1956 Ш. предоставлен земельный участок по /__/ площадью /__/ кв.м отделом коммунального хозяйства Исполкома Томского городского Совета депутатов трудящихся в бессрочное пользование.

Разрешенное использование земельного участка: под строительство индивидуального жилого дома, что следует из кадастровой выписки от 13.04.2013.

Актом от 12.12.1958 дом по /__/ введен в эксплуатацию.

Истец ссылается на то, что право собственности на жилой дом у него возникло на основании договора. Свидетельство о праве не получено.

Согласно ст.8 Федерального закона N 52-ФЗ от 30.11.1994 "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Принимая во внимание дату приобретения жилого дома истцом по договору (30.07.1987), судебная коллегия при оценке наличия такого права у истца исходит из законодательства, действующего на тот период.

В соответствии с ч.2 ст.50 Основ гражданского законодательства, ст.135 Гражданского кодекса РСФСР, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает в момент регистрации.

Согласно ст.239 Гражданского кодекса РСФСР договор отчуждения жилого дома (части дома) подлежал регистрации в исполкоме местного Совета народных депутатов.

Данный договор заключен между физическими лицами в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ, что соответствовало положениям главы 3 (ст. 42, 44, 47) Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964), положениям самого договора.

На основании постановления Совета Министров СССР от 10.02.1985 N 136 государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности стал осуществляться по единой для Союза ССР системе на основе регистрации и технической инвентаризации. При этом указанным постановлением срок завершения работ по технической инвентаризации для РСФСР в сельской местности был установлен до 1990 года.

Согласно Инструкции "О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации", утвержденной приказом Центрального статистического управления СССР от 15.07.1985 N380, правовая регистрация жилищного фонда производилась с целью установления права собственности на жилые дома и учета его по разновидностям как в городских, так и в сельских поселениях. Функции по регистрации домов с обслуживающими их строениями и сооружениями были возложены на бюро технической инвентаризации исполкомов местных Советов народных депутатов.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорный жилой дом возведен в 1958 году, акт о введении его в эксплуатацию, представленный договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом, зарегистрированный в БТИ, являются допустимыми доказательствами в подтверждение наличия права собственности на спорный объект недвижимости у истца до реконструкции.

Что касается прав на земельный участок площадью 352 кв.м у истца, судебная коллегия полагает, суд пришел к неправомерному выводу об их отсутствии. Так, в силу положений п.9 ст.3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п.9.1 ст. 3 Закона).

Аналогичное правило о признании ранее возникших прав закреплено в п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Принимая во внимание тот факт, что дом, введенный в эксплуатацию в 1958 году (до реконструкции), являлся предметом сделок об отчуждении неоднократно, в силу приведенных норм к истцу перешло законное право на спорный земельный участок площадью 352 кв.м, которое он вправе зарегистрировать на праве собственности.

Вывод суда об обратном ошибочен.

Судом установлено, что истцом произведена самовольная реконструкция жилого дома по /__/ путем увеличения его площади до /__/ кв.м (общей), до /__/ кв.м (жилой) за счет пристроя без получения разрешения на строительство в нарушение требований ст.51 ГрК РФ. Кроме того, в доме проведена перепланировка и переустройство: в ранее существовавшем помещении N /__/ демонтирована кирпичная кладка печи с дымоходом; между ранее существовавшими помещениями N /__/ и /__/, N /__/ и /__/ демонтированы деревянные перегородки с дверными проемами и выполнено переустройство перегородок /__/, демонтированы деревянные перегородки с дверными проемами и выполнено переустройство перегородок из листов гипсокартона по каркасу с дверными проемами; помещения преобразованы в помещения N /__/, N /__/, N /__/ и N /__/; во вновь образованном помещении N /__/ установлено сантехническое оборудование (унитаз и раковина); во вновь образованном помещении выполнена гидроизоляция пола из рубероида на битумной мастике.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих право собственности на земельный участок, на котором расположен реконструированный объект недвижимости.

С таким выводом и его обоснованностью судебная коллегия не может согласиться.

В связи с допущенным судом первой инстанции нарушением положений ст. 56 ГПК РФ на основании ст.327.1 ГПК РФ в суде апелляционной инстанции приняты новые доказательства, которые совместно с представленными в деле образуют необходимую для вывода об обоснованности требований совокупность.

Так, из дела видно, что земельный участок, который истцом используется в настоящее время имеет площадь /__/ кв.м, включая земельный участок, на который у истца имеется законное право ( /__/ кв.м).

Действительно, данных о том, что земельный участок, превышающий /__/ кв.м, предоставлен истцу в установленном порядке либо приобретен иным законным способом, в деле нет. Доводы истца об обратном ошибочны, основаны на неверном толковании материального закона.

Вместе с тем для разрешения заявленных требований суду следовало установить, находится ли реконструированный объект в границах земельного участка площадью /__/ кв.м, на который у истца имеются законные права.

Такие доказательств суду представлены.

Так, из заключения кадастрового инженера с приложением в виде чертежа границ земельного участка N /__/, чертежа границ земельного участка и объектов недвижимости N /__/, чертежа границ земельного участка в соответствии с Актом ограничения земельного участка N /__/ чертежа в масштабе 1:500 N /__/, кадастрового паспорта на здание от 24.12.2014 следует, что на момент исследования разбивка и совместное местоположение смежных земельных участков, отображенных в Акте ограничения земельного участка для индивидуального строительства, соответствует существующей ситуации на момент съемки. Индивидуальный жилой дом был построен в границах, отведенных Актом ограничения N445 от 26.12.1955. Существующие строения согласно кадастровому плану здания от 24.08.2012 находятся в границах ограничения земельного участка для индивидуального строительства в соответствии с Актом 1955 года.

В суде апелляционной инстанции кадастровый инженер З., допрошенная в качестве специалиста, дав дополнительное заключение, подтвердила факт нахождения реконструированного объекта в границах земельного участка площадью /__/ кв.м, отведенных Актом ограничения земельного участка для индивидуального строительства, выданного Исполкомом Томского городского Совета депутатов трудящихся N 445 от 26.12.1955.

При таких обстоятельствах, поскольку не доказано обратное, судебная коллегия пришла к выводу о том, что реконструированный объект, о признании права на который просит истец, находится в границах земельного участка, принадлежащего ему на законном праве, что соответствует положениям ст.222 ГК РФ.

Довод представителя ответчика о том, что истцом не предприняты меры по легализации спорного объекта, не может быть признан обоснованным.

Действительно, как разъяснил Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. В связи с этим суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 51, 55 ГрК РФ при обращении в орган местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию к заявлению застройщика должен быть приложен градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ).

Из материалов дела следует, что истец предпринял меры по получению разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, однако письмом И.о. председателя комитета строительного контроля N 7411 в 2014 году ему отказано, поскольку разрешение на строительство объекта не оформлялось, но рекомендовано обратиться в суд с иском о признании права в порядке ст. 222 ГК РФ (л.д.46).

На нарушение истцом каких-либо иных градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, а также прав третьих лиц представитель ответчика администрации г.Томска в ходе судебного разбирательства не ссылалась, соответствующие доказательства не представила. При этом красные линии в ходе реконструкции не нарушены, что следует из штампа от 30.03.2015 на ситуационном плане расположения земельного участка от 03.12.2012 (л.д.125).

Напротив, из приложенных к исковому заявлению заключений специалистов следует, что при проведении работ по реконструкции жилого дома истцом были соблюдены указанные правила и нормативы, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.

При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения исковых требований, принимая во внимание позицию третьего лица Котельниковой Т.А., в связи с чем решение суда подлежит отмене.

Руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г.Томска от 28.04.2015 отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Котельникова С. М. удовлетворить.

Признать право собственности Котельникова С. М. на жилой дом, расположенный по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, жилой площадью /__/ кв.м, вспомогательной площадью - /__/ кв.м, после произведенной реконструкции, перепланировки и переустройства, в результате которых в ранее существовавшем помещении N /__/ демонтирована кирпичная кладка печи с дымоходом; между ранее существовавшими помещениями NN /__/ и /__/, NN /__/ и /__/ демонтированы деревянные перегородки с дверными проемами и выполнено переустройство перегородок /__/ демонтированы деревянные перегородки с дверными проемами и выполнено переустройство перегородок из листов гипсокартона по каркасу с дверными проемами; помещения преобразованы в помещения N /__/ N /__/, N /__/ и N /__/; во вновь образованном помещении N /__/ установлено сантехническое оборудование (унитаз и раковина); во вновь образованном помещении выполнена гидроизоляция пола из рубероида на битумной мастике.

Председательствующий

Судьи: