Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 10 сентября 2015 г. по делу N 33-2800/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи - председательствующего Софиной И.М.,

судей Коуровой В.Е., Шарыповой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Губиной С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 10 сентября 2015 года гражданское дело по иску Соколовой Е.А. к Чечулиной Т.В. о взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе Чечулиной Т.В. на решение Курганского городского суда Курганской области от 10 июля 2015 года, которым постановлено:

исковые требования Соколовой Е.А. к Чечулиной Т.В. удовлетворить.

Взыскать с Чечулиной Т.В. в пользу Соколовой Е.А. денежные средства в сумме " ... " руб. и расходы по оплате госпошлины в сумме " ... " руб.; всего взыскать " ... " ( " ... ") рублей.

Заслушав доклад судьи Софиной И.М. об обстоятельствах дела, объяснения ответчика Чечулиной Т.В., ее представителя Аношкина Д.В., представителя истца Соколовой Е.А. - Маковеева С.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Соколова Е.А. обратилась в суд с иском к Чечулиной Т.В. о взыскании денежных средств в размере " ... " руб.

В обоснование иска с учетом его изменений указывала, что 30 апреля 2013 года между нею и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи 3/4 долей земельного участка и домовладения, расположенных по адресу: "адрес". В этот же день она передала ответчику денежные средства в размере " ... " руб. в качестве задатка, о чем была составлена соответствующая расписка. Однако основной договор купли-продажи не был заключен, поскольку имущество оказалось не свободным от прав третьих лиц, а именно ООО "Юнион Комплект", которое является собственником 1/3 доли указанного имущества и имеет преимущественное право его покупки. Истец полагала, что она вправе требовать возврата уплаченных ею в качестве задатка денежных средств, поскольку ответчиком были нарушены положения пункта 9 предварительного договора купли-продажи от 30 апреля 2013 года. Кроме того, указывала, что задатком не могут обеспечиваться договоры, подлежащие государственной регистрации (договор купли-продажи квартиры), поскольку до такой регистрации обязательства не возникают, так как договора нет, права и обязанности сторон не возникли и покупатель не должен уплачивать продавцу покупную цену или ее часть.

В судебном заседании представитель истца Соколовой Е.А. по доверенности Маковеев С.Н. на удовлетворении иска настаивал по доводам, изложенном в заявлении.

Ответчик Чечулина Т.В. и ее представитель Аношкин Д.В. в судебном заседании с иском не согласились, указывали, что сделка не состоялась по вине покупателя, который не явился для заключения основного договора купли-продажи. Никаких препятствий к заключению сделки не было и нет в настоящее время.

Представитель третьего лица ООО "Юнион Комплект" в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, в представленном письменном отзыве указывал, что, являясь собственником 1/4 доли на земельный участок и 1/4 доли на домовладение по "адрес", имеет намерение приобрести у Чечулиной Т.В. принадлежащие ей 3/4 доли в праве собственности на данные объекты недвижимости. Переговоры по данному вопросу начались в 2011 году. Препятствием к приобретению недвижимости явилась необоснованно завышенная ее стоимость, предложенная Чечулиной Т.В. Узнав о намерении Чечулиной Т.В. продать принадлежащие ей доли недвижимости третьему лицу, ООО "Юнион Комплект" выразило сторонам сделки пожелание, чтобы вся процедура продажи была произведена с соблюдением преимущественного права покупки ООО "Юнион Комплект". Лишь в сентябре 2013 года Чечулина Т.В., соблюдая их преимущественное право на приобретение спорного имущества предложила ООО "Юнион Комплект" приобрести недвижимость по завышенной цене, на которую оно не согласилось. По мнению третьего лица, отношения сторон сделки Соколовой Е.А. и Чечулиной Т.В. являются не чем иным как коммерческим ходом со стороны Чечулиной Т.В. с целью воздействовать на ООО "Юнион Комплект" с целью приобретения у нее недвижимости по завышенной цене.

Курганским городским судом Курганской области постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в иске отказать. Оспаривая решение суда, ответчик указывает, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя Соколовой Е.А., которая отказалась от заключения сделки по причинам неправового характера, в Управление Россреестра по Курганской области для подписания основного договора и передачи его на государственную регистрацию она не явилась. В судебном заседании ООО "Юнион Комплект" подтвердило, что ею была соблюдена процедура уведомления общества как другого собственника о продаже доли. Более того, как указывает ответчик, несоблюдение продавцом требований закона об уведомлении сособственников о продаже долей в праве собственности основанием для отказа в регистрации сделки не является. По мнению ответчика, при таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска у суда не имелось.

В заседании судебной коллегии ответчик Чечулина Т.В. и ее представитель Аношкин Д.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивали, просили решение суда отменить.

Представитель истца Соколовой Е.А. - Маковеев С.Н. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия областного суда, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Материалы дела свидетельствуют, что 30 апреля 2013 года между Чечулиной Т.В. и Соколовой Е.А. был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Чечулина Т.В. обязалась в будущем передать в собственность Соколовой Е.А., а Соколова Е.А. принять и оплатить на условиях, предусмотренных данным договором: в общую долевую собственность 3/4 доли земельного участка общей площадью 949 кв.м и 3/4 доли домовладения общей площадью 45,8 кв.м, расположенные по адресу: "адрес" в "адрес" (л.д. 6).

Из содержания пункта 9 предварительного договора следует, что на момент совершения предварительного договора указанные 3/4 доли земельного участка и 3/4 доли домовладения никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре или под запрещением (арестом) не состоят, свободны от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения настоящего договора продавец или покупатель не могли не знать.

В соответствии с пунктами 5, 6 предварительного договора 3/4 доли земельного участка стороны оценили в " ... " руб., 3/4 доли домовладения - в " ... " руб., при этом стороны пришли к соглашению, что " ... " руб. и " ... " руб. из указанных сумм соответственно будут переданы покупателем продавцу в качестве задатка в день подписания настоящего договора, а остальные в день подписания основного договора.

Основной договор купли продажи между Соколовой Е.А. и Чечулиной Т.В. не был заключен, в связи с чем Соколова Е.А. настаивала на возвращении ей ответчиком суммы задатка.

Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования Соколовой Е.А., суд исходил из того, что поскольку основной договор купли-продажи принадлежащего ответчику недвижимого имущества заключен не был, то есть основное обязательство отсутствует, отсутствует и обеспечительное обязательство, а потому полученная ответчиком по расписке сумма в размере " ... " рублей в силу пунктов 1 и 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации не является задатком и подлежит возврату истцу.

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как указывалось выше, 30 апреля 2013 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи принадлежащих ответчику 3/4 долей земельного участки и расположенного на нем жилого дома.

Факт получения Чечулиной Т.В. денежных средств в размере " ... " руб. в качестве задатка по предварительному договору от 30 апреля 2013 года подтвержден представленной в материалы дела распиской (л.д. 51).

Пунктом 8 данного предварительного договора стороны пришли к соглашению, что основной договор должен быть подписан в течение двух месяцев со дня подписания настоящего договора. В случае отказа продавца от заключения основного договора задаток возвращается покупателю в двойном объеме. В случае отказа покупателя от заключения основного договора задаток остается у продавца.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Таким образом, вывод суда о том, что поскольку денежное обязательство у сторон не возникло, а, следовательно, исполнение этого обязательства не могло быть обеспечено задатком, не основан на законе.

Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи 3/4 долей жилого дома и земельного участка, принадлежащих ответчику, на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи недвижимого имущества, в зачет которого и поступила внесенная Соколовой Е.А. сумма задатка.

Исходя из смысла статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации для правильного разрешения спора, связанного с возвратом задатка, суд должен выяснить по какой причине не был заключен основной договор купли-продажи и не имеется ли оснований для возврата задатка, предусмотренных пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Материалы дела свидетельствуют, что наряду с ответчиком, сособственником 1/4 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" в "адрес", является ООО "Юнион Комплект", что не оспаривалось лицами, участвующими в деле.

28 июня 2013 года (за два дня до истечения срока заключения основного договора) Соколова Е.А. получила письмо от ООО "Юнион Комплект", из содержания которого следует, что общество как участник долевой собственности на объекты недвижимости имеет преимущественно право покупки у Чечулиной Т.В. 3/4 доли земельного участка и 3/4 доли домовладения, расположенных по адресу: "адрес" в "адрес", поэтому приобретение Соколовой Е.А. недвижимости в обход интересов общества является незаконным (л.д. 49).

В связи с этим, 29 июня 2013 года Соколова Е.А. направила Чечулиной Т.В. письмо, в котором просила сообщить о соблюдении ею требований закона и уведомления сособственника имущества ООО "Юнион Комплект" о продаже ею своей доли в праве на недвижимое имущество, однако ответ на данное письмо не получила.

В установленный предварительным договором срок (до 30 июня 2013 года) основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

Ответчик Чечулина Т.В. в ходе судебного разбирательства не оспаривала преимущественное право ООО "Юнион Комплект" на покупку принадлежащих ей 3/4 доли жилого дома и земельного участка по "адрес" в "адрес", как не оспаривала и то обстоятельство, что в установленном статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке в период срока действия предварительного договора не уведомляла долевого сособственника о продаже ею своего имущества.

Из дела следует, что 24 июля 2013 года нотариусом Р. по поручению Чечулиной Т.В. в порядке статьи 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в адрес ООО "Юнион Комплект" было направлено заявление ответчика с предложением приобрести принадлежащие ей 3/4 доли жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: "адрес", по цене " ... " руб. (л.д. 24-26).

Учитывая изложенные выше обстоятельства, судебная коллегия полагает, что после заключения предварительного договора купли-продажи возникли обстоятельства, которые прямо не препятствовали сторонам заключению договора купли-продажи, однако, вызывали обоснованные сомнения у истца относительно притязаний третьих лиц в отношении предмета сделки.

Ответчик Чечулина Т.В., в свою очередь, истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи в период действия предварительного договора не направила.

При отсутствии доказательств направления ответчиком истцу предложения заключить основной договор купли-продажи, отсутствуют основания утверждать, что имелись препятствия к заключению договора по вине истца.

Таким образом, сумма задатка, с учетом части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно взыскана судом с ответчика в пользу истца.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что основной договор не был заключен по вине истца, как указывалось выше, не подтверждены какими-либо доказательствами, в связи с чем не принимаются судебной коллегией.

Поскольку неправильное толкование судом первой инстанции норм материального права не повлияло на исход дела, судебная коллегия полагает возможным оставить решение суда без изменения.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 10 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Чечулиной Т.В. - без удовлетворения.

Судья-председательствующий:

Судьи: