Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 11 сентября 2015 г. по делу N 33-6477/2015

Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего судьи Ситьковой О.Н

судей краевого суда Гедыгушева М.И., Шишовой В.Ю.

при секретаре Дугужевой Б.Х-М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Соколова А.Н., а также апелляционной жалобе ответчиков Багирова Р.М. и Булахова Р.В. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 17 июня 2015 года по гражданскому делу по иску ТСЖ "Елена", Криворучко ФИО16, Таран ФИО17 к Соколову ФИО18, Багирову ФИО19, Булахову ФИО20, ООО "СБК" о признании недействительными ничтожных сделок в отношении нежилых помещений подвального этажа с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по "адрес" в "адрес", признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчиков на указанные помещения и признании их общим имуществом многоквартирного жилого дома по "адрес" в "адрес",

заслушав доклад судьи Гедыгушева М.И.

УСТАНОВИЛА:

ТСЖ "Елена", Криворучко А.А., Таран Е.М. обратились с вышеуказанным иском к Соколову А.Н., Багирову Р.М., Булахову Р.В., ООО "СБК", в котором просили суд признать недействительной ничтожную сделку - договор инвестиционной деятельности по строительству N N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ООО "СБК" и Соколовым А.Н. в отношении нежилых помещений подвального этажа с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по "адрес" в "адрес" (на поэтажном плане под/лит. А NN N); признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "СБК" на нежилые помещения кадастровый номер N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенные в многоквартирном жилом доме по "адрес" в "адрес", запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Соколова А.Н. на нежилые помещения кадастровый номер N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенные в многоквартирном жилом доме по "адрес" в "адрес", номер регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительной ничтожную сделку договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ООО "СБК" и Соколовым А.Н. в отношении нежилых помещений подвального этажа с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по "адрес" в "адрес" (на поэтажном плане под/лит. А NN N), номер регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительной ничтожную сделку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Соколовым А.Н. и Багировым Р.М., Булаховым Р.В. в отношении нежилых помещений кадастровый номер N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по "адрес" в "адрес", номер регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ; признать спорные нежилые помещения общим имуществом многоквартирного жилого дома по "адрес" в "адрес"; взыскать с ответчиков в пользу ТСЖ "Елена" "данные изъяты" рублей судебных расходов.

Обжалуемым решением суда от 17 июня 2015 года требования истцов удовлетворены. Судом отказано только во взыскании судебных расходов на участие в деле представителя в размере "данные изъяты" рублей.

Не согласившись с принятым решением суда, ответчиком Соколовым А.Н. подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменит.

Мотивируя доводы жалобы, заявитель указал, что выводы суда противоречат материалам дела. Согласно ответа ГУП СК "Ставкрайимущество" от ДД.ММ.ГГГГ N N, согласно данным архива, помещения подвального этажа многоквартирного жилого дома по "адрес". "адрес" в "адрес" не отнесены к помещениям общего пользования. Назначение помещений определяется застройщиком согласно проекту. При этом, согласно разрешения на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ г., Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя выдал разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, таким образом в данном многоквартирном жилом доме застройщиком предусматривались помещения подвального этажа отдельно сформированы для самостоятельного использования. Судом не учтено, что спорные помещения принадлежат ответчикам на праве собственности. Вывод суда о том, что ответчики в судебном заседании признали наличие в спорных помещениях инженерного оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в данном доме, в связи с чем техническая экспертиза для установления этих обстоятельств не проводилась, не соответствует фактическим обстоятельствам и материалам дела. Кроме того, вывод суда согласно которого государственная регистрация права ответчика ООО "СБК" на помещения подвального этажа с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м. приостанавливалась, поскольку у государственного регистратора имелись основания считать подвальные помещения общим имуществом несостоятельны, поскольку государственная регистрация права собственности на помещения подвального этажа с кадастровым номером N была произведена ДД.ММ.ГГГГ за N N. Данные помещения являются обособленными, не являются помещениями, обеспечивающими доступ к помещениям иных собственников, ввиду чего не могут быть признаны имуществом, обслуживающим более одного помещения в здании. Доказательств вспомогательного характера данных помещений в дело не представлено, кроме того, согласно разрешения на строительство и на момент сдачи здания в эксплуатацию данные помещения являлись обособленными указаны как встроенные помещения.

Не согласившись с принятым решением суда, ответчики Багиров Р.М. и Булахов Р.В. также подали апелляционную жалобу в которой просят решение Промышленного районного суда г. Ставрополя отменить, в удовлетворении заявленных требований истцам отказать в полном объеме. В доводах своей жалобы указали аналогичные основания доводам жалобы Соколова А.Н., дополнив ее доводами о том, что ТСЖ "Елена", процессуальное положение которого определено судом как истец, в исковом заявлении просит признать сделки недействительными, применить последствия недействительности ничтожных сделок. При этом, у истца отсутствуют полномочия на обращение в суд с требованием об оспаривании договоров купли-продажи нежилых помещений по мотиву принадлежности данных помещений собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, а также не поясняет какие именно права нарушены непосредственно ТСЖ "Елена" как истца.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу председатель правления ТСЖ "Елена" Языков Д.В. просит решение суда оставить без изменения апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 289 и частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Из содержания приведенных выше положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначенные исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности, не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования.

В соответствии со ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 N 214-ФЗ N под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 8 названного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Судом первой инстанции достоверно установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ комитет градостроительства администрации г.Ставрополя выдал ответчику ООО "СБК" разрешение N на строительство объекта капитального строительства многоэтажного дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного в "адрес", сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. В разрешении указано, что оно выдано в дополнение к разрешению от ДД.ММ.ГГГГ N на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ комитет градостроительства администрации г.Ставрополя выдал ответчику ООО "СБК" разрешение N на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного в "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м.

Как установлено в судебном заседании, управление многоквартирным домом осуществляет ТСЖ "Елена".

Согласно инвентарному делу ГУП СК "Ставкрайимущество" N на объекты капитального строительства, расположенные по "адрес" "адрес" в "адрес", год постройки здания 2006, общая полезная площадь дома составляет "данные изъяты" кв.м, в том числе жилая "данные изъяты" кв.м. Площадь нежилых помещений составляет "данные изъяты" кв.м, в том числе торговая "данные изъяты" кв.м, административная - "данные изъяты" кв.м.

Согласно экспликации к поэтажному плану первого этажа литер "А" указанные нежилые помещения торгового и административного назначения, а также вспомогательные (подсобные) по отношению к ним, расположены на первом этаже и имеют номера на поэтажном плане N.

Из поэтажного плана подвала (этаж 0 литер "А") усматривается, что спорные помещения NN 1 N расположены в подвальном этаже. Согласно экспликации помещения NN N являются подсобными, помещения NN N являются подвалом, N N - электрощитовые.

В материалах дел правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости, копии которых поступили из управления Росреестра по Ставропольскому краю, имеются сведения о том, что ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права ответчика ООО "СБК" на помещения подвального этажа с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м приостанавливалась, поскольку у государственного регистратора имелись основания считать подвальные помещения общим имуществом в многоквартирном доме.

Для выяснения этого обстоятельства регистратором был направлен запрос в ГУП СК "Крайтехинвентаризация", которое ДД.ММ.ГГГГ дало ответ за N N, разъяснив, что в силу п.3.16 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ N 37 от 4 августа 1998 года, отражение на планах инженерных коммуникаций, а также определение предназначения оборудования, расположенного в помещениях многоквартирного дома, не является обязанностью органов технической инвентаризации.

Несмотря на то, что в ходе приостановления регистрации не было выяснено, имеются ли в указанных помещениях общие коммуникации и оборудования и являются ли они общим имуществом дома, ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком ООО "СБК" произведена государственная регистрация права собственности на спорные помещения подвального этажа с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, запись регистрации N.

ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком Соколовым А.Н. произведена государственная регистрация права собственности на помещения подвального этажа с кадастровым номером N (на поэтажном плане под/лит. А NN N) площадью "данные изъяты" кв.м, номер регистрации N, на основании договора инвестиционной деятельности по строительству N N от ДД.ММ.ГГГГ, также без выяснения назначения помещений и наличия в них общих коммуникаций и оборудования.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "СБК" заключило с Соколовым А.Н. договор купли- продажи помещений подвального этажа с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, номер регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ (на поэтажном плане под/лит. А NN N).

ДД.ММ.ГГГГ Соколов А.Н. заключил договор купли-продажи с Булаховым Р.В. и Багировым Р.М., по которому продал им в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому нежилые помещения подвального этажа кадастровый номер N площадью "данные изъяты" кв.м., номер регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.

По утверждениям истцов в пределах зарегистрированных за ответчиками нежилых помещений расположены инженерные системы и коммуникации: разводка холодного водоснабжения, ливневая канализация, фекальная канализация, электрическая разводка, шахта лифта - предназначенные для обслуживания нужд собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома: через помещения NN 1, 2, 5 проходит общедомовая фекальная канализация; в помещении N установлен общедомовой шкаф слабых токов (связь), под потолком проходят электрокабели и расположен разводящий трубопровод холодного водоснабжения с врезками стояков и отключающими кранами; из помещения N через помещения N и N проходит труба ливневой канализации; в помещении N находится шахта лифта; через помещение N проходит труба фекальной канализации; через помещения N проходят водопровод и фекальная канализация; из щитовой N через помещения N и N проходят электрические кабели.

Согласно рабочему проекту заказ N N, лицензия N "адрес", 2004 год, раздел "Архитектурно-строительные чертежи" в главе "Общие данные" указано: "В подвальном этаже жилого дома запроектировано помещение электрощитовой. Остальные помещения подвала предназначены для разводки систем коммуникаций".

Из заключения государственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N на проект многоэтажного жилого дома со втроеннно- пристроенными помещениями по "адрес" "адрес"" в "адрес" следует, что на экспертизу была представлена проектная документация, изготовленная ООО "данные изъяты"". Заключение содержит рекомендации по доработке проекта, замечаний относительно проектирования подвального этажа не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ за гражданкой ФИО11 было зарегистрировано право собственности на "адрес" на основании договора инвестиционной деятельности N от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации N N.

Согласно свидетельству о праве собственности истца Таран Е.М. ее право на квартиру N N было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N.

рассматривая заявленные требования, с учетом анализа представленных доказательств судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истцов.

Апелляционная инстанция указывает, что факт регистрации права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения в ЕГРП не означает, что право собственности истцов на данное имущество прекратилось.

Суды пришли к верному выводу о том, что признание права собственности ответчиков отсутствующим приведет к восстановлению нарушенного права истцов.

С этими выводами следует согласиться.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Перечень имущества (включая подвалы), принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, содержится в статье 36 (часть 1) Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных правовых норм, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Таким образом, судебными инстанциями сделан правильный вывод о том, что право собственности на нежилые помещения принадлежит истцам как собственникам квартир в многоквартирном доме в силу закона независимо от регистрации этого права в ЕГРП, поскольку указанные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Признание права отсутствующим является особым способом защиты гражданских прав, подлежащим применению лишь в случае, если использование иных способов защиты нарушенного права (признание права, истребование имущества из чужого незаконного владения) невозможно.

Одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРП.

Вместе с тем отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Кроме того, не может служить основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим и тот факт, что сделки, на основании которых лицо, чье право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРП, не были признаны недействительными, поскольку право собственности лица, обладающего таким правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в ЕГРП права собственности ответчика на указанный объект, а не основанием для такой регистрации.

Из совокупности представленных в материалы дела доказательств, следует, что жилой дом по адресу: "адрес", был сдан в эксплуатацию в 2007 году вместе с подвальным помещением. Спорные подвальные помещения многоквартирного жилого дома относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в них расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес", право собственности на спорные нежилые помещения возникло у собственников многоквартирного жилого дома в силу закона с момента ввода дома в эксплуатацию.

Суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о признании спорных договора купли-продажи недвижимости недействительными.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которых дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционных жалоб, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит жалобы ответчиков необоснованной, а решение суда первой инстанции, напротив, постановленным при полном исследовании имеющих для дела значение обстоятельств и верном применении материального и процессуального закона, ввиду чего не усматривает оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые, имеющие значение для дела, обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Существенных нарушений норм процессуального закона, влекущих отмену решения суда не допущено, в связи с чем, предусмотренных 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 17 июня 2015 года оставить без изменения апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: