Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 июня 2015 г. по делу N 33-9621/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вологдиной Т.И.

судей

Нюхтилиной А.В.

Овчинниковой Л.Д.

при секретаре

Соболевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Блинкова С. Д. на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29 января 2015 года по гражданскому делу N2-15/15 по иску Горнак Д. В. к Блинкову С. Д. о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены при продаже товара ненадлежащего качества, встречному исковому заявлению Блинкова С. Д. к Горнак Д. В. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании судебных расходов,

Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения явившихся участников процесса,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Между Горнак Д.В. и Блинковым С.Д. 30 мая 2013 года заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью " ... " кв.м., этаж " ... ", расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер " ... " (л.д.14-17 т.1). Стоимость отчуждаемого объекта в соответствии с п. 3.1 договора составила " ... " рублей.

На основании акта приема-передачи помещения от 30.05.2013г. нежилое помещение по указанному адресу передано Горнак Д.В. в состоянии, соответствующем проектно-технической документации с горячим и холодным водоснабжением, теплоснабжением, вентиляцией и канализацией (л.д.19 т.1).

Право собственности на указанное нежилое помещение за Горнак Д.В. зарегистрировано в установленном порядке 18 июня 2013 года (л.д. 22 т.1).

Истец обратилась во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербуга с иском, в котором после уточнения просила взыскать с Блинкова С.Д. в свою пользу денежные средства в размере " ... " рублей, составляющие сумму соразмерного уменьшения покупной цены за продажу указанного нежилого помещения; взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины в размере " ... " рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере " ... " рублей и расходы на оплату услуг представителя в сумме " ... " руб.

В обоснование иска истец указала на то, что при осмотре спорного помещения и подписании акта приема-передачи помещения в мае 2013 г. в помещении были установлены радиаторы отопления, но проверить наличие отопления на момент осмотра объекта было невозможно ввиду окончания отопительного сезона. Никаких оговорок по вопросу подключения или работы систем теплоснабжения, вентиляции или иных коммуникаций в приобретаемом объекте ответчиком указано не было, о недостатках продаваемого объекта ответчиком не заявлялось.

При этом, с наступлением отопительного сезона выяснилось, что проданное ответчиком нежилое помещение не отапливается, не подключено к системе теплоснабжения. Кроме того, в приобретенном объекте не функционирует система вентиляции.

Таким образом, объект передан с существенными недостатками, в состоянии, не соответствующем техническим нормам, в силу чего цена движимого имущества, проданного Блинковым С.Д., не соответствует его техническому состоянию и требованиям, предъявляемым к такого рода товару, однако, при заключении договора купли-продажи стоимость проданного нежилого помещения была определена без учета данных обстоятельств.

Ответчик иск не признал, предъявив встречное исковое заявление Горнак Д.В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: "адрес". от 30.05.2013 года недействительным (ничтожным), в связи с введением продавца в заблуждение относительно стоимости продаваемого имущества.

В обоснование заявленных встречных исковых требований истец Блинков С.Д. указывал на то, что ответчиком Горнак Д.В. в нарушение договоренностей о цене продажи объекта недвижимости приняты меры к фактическому уменьшению покупной стоимости объекта. При определении цены продажи объекта ответчик Горнак Д.В. ввела истца в заблуждение и истец Блинков С.Д. продал объект дешевле его рыночной стоимости.

Кроме того, Блинков С.Д. просил взыскать с Горнак Д.В. судебные расходы по оплате вызова в судебное заседание эксперта в размере " ... " рублей и расходы на консультацию специалиста оценщика в размере " ... " рублей (л.д.92 т.2).

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29 января 2015 года исковые требования Горнак Д.В. удовлетворены.

Суд взыскал с Блинкова С.Д. в пользу Горнак Д.В. денежные средства в размере " ... " рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере " ... " рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере " ... " рублей, расходы по уплате госпошлины в размере " ... " рублей, а всего " ... " рублей " ... " копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований Блинкова С.Д. отказано.

В апелляционной жалобе Блинков С.Д. просит отменить решение суда в части удовлетворения требований истца Горнак Д.В., полагая его неправильным.

Решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Блинковым С.Д. не обжалуется.

Действуя в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции находит возможным ограничиться проверкой законности и обоснованности судебного решения исходя из доводов апелляционной жалобы Блинкова С.Д.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участников процесса не находит оснований к отмене решения суда, отвечающего требованиям закона.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Горнак Д.В., суд, правильно применив законодательство, регулирующее спорные правоотношения, исходил из того, что в спорном помещении обнаружены существенные недостатки в виде отсутствия теплоснабжения объекта, устроенной и работающей системы вентиляции, о наличии данных недостатков продавцу было известно в момент заключения договора купли-продажи, однако покупателю об этом Блинков С.Д. не сообщил, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о том, что данные обстоятельства должны повлечь уменьшение покупной цены объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что согласно техническому паспорту на указанный жилой дом, составленному ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" ПИБ Фрунзенского района, благоустройство спорного объекта недвижимого имущества, в том числе входит центральное отопление от ТЭЦ, горячее водоснабжение централизованное, вентиляция приточно-вытяжная. Стоимость помещения (части строения) в ценах 2011 года с учетом процентов износа составляет " ... " рублей (л.д.46-47 т.1). Указанные элементы благоустройства указаны в акте приема-передачи квартиры, являющемся приложением к договору купли-продажи объекта недвижимости.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N ... Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 31.07.2009 разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: "адрес" (л.д.125-127 т.1).

Согласно техническому паспорту и справке из ГУИОН ПИБ Фрунзенского района Санкт-Петербурга на помещение N ... по вышеуказанному адресу инвентаризационная стоимость помещения в ценах на 2011 год с учетом процентов износа составляет " ... " рублей (л.д.59-62,63 т.1).

Перепланировка в спорном помещении, возведение перегородок осуществлена в соответствии с согласованием межведомственной комиссией Фрунзенского района Санкт-Петербурга (л.д.140,141 т.1).

Управляющей компанией многоквартирного дама по вышеуказанному адресу является ТСЖ "Твин Пикс" (л.д.157,158-170т.1).

По сведениям Дирекции по сбыту тепловой энергии филиала "Невский" ОАО "ТГК-1", теплоснабжение строящегося объекта по адресу: "адрес" осуществляется по временному договору, заключенному между ОАО "ТГК-1" и ООО "СК "Импульс", для строительных нужд только жилой части дома в период с ноября 2008г. по сентябрь 2013г. В настоящее время действует договор с ТСЖ "Твин Пикс". В ОАО "ТГК-1" обращений от ООО "СК "Импульс" на теплоснабжение встроенной (нежилой) части дома не поступало, договор теплоснабжения не заключался (л.д.35 т.2).

Из справки ТСЖ "Твин Пикс" от 20.04.2014г., выданной Горнак Д.В., следует, что в принадлежащем ей помещении N ... отсутствует система отопления и горячее водоснабжение в связи с тем, что индивидуальный тепловой пункт встроенных помещений, коммерческий узел учета тепловой энергии встроенных помещений, а также система отопления, горячего водоснабжения и вентиляции не сдавались в эксплуатацию (л.д.81 т.1).

В целях установления наличия или отсутствия теплоснабжения, горячей воды и работающей системы вентиляции на момент приобретения и в настоящее время в спорном нежилом помещении, а также для определения стоимости спорного нежилого помещения, судом по ходатайству представителя истца назначена комплексная строительно-техническая и товароведческая экспертиза спорного жилого помещения, производство которой поручено Бюро независимой экспертизы "Версия" (л.д.200-203 т.1).

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении от 21.10.2014 года следует, что перепланировка спорного нежилого помещения не повлияла на наличие отопления в помещении N ... , осуществляющегося по постоянной схеме от ИТП N ... (его как не было, так и нет). В процессе перепланировки для осуществления обогрева помещения N ... , по временной схеме, в систему отопления данного помещения врезаны электрические котлы, посредством которых и обогревается данное помещение на момент проведения экспертизы. Система отопления помещения N ... снабжается теплоносителем по постоянной схеме от внешних источников (ИТП N ... ).

Причиной того, что система отопления помещения N ... не снабжается теплоносителем по постоянной схеме, является отсутствие допуска в эксплуатацию ИТП N ... дома "адрес". При осмотре ИТП N ... установлено, что задвижки N ... и N ... закрыты и опломбированы теплоснабжающей организацией ОАО "Теплосеть Санкт-Петербурга".

Система горячего водоснабжения помещения N ... не снабжается теплоносителем по постоянной схеме от внешних источников (ИТП N ... ). Подача горячей воды от ИТП N ... в помещение N ... не осуществляется, так как трубопровод горячего водопровода в ИТП N ... вообще обрезан.

Система приточно-вытяжной вентиляции помещения N ... не снабжается теплоносителем по постоянной схеме от внешних источников (ИТП N ... ) и в связи с этим находится в не рабочем состоянии.

Спорное нежилое помещение в отопительном сезоне 2012-2013 года не обеспечивалось теплоносителем от ИТП N ... в связи с отсутствием допуска ИТП N ... в постоянную эксплуатацию.

Спорное нежилое помещения до момента приобретения его истцом, 30 мая 2013 года, не обеспечивалось горячей водой в связи с отсутствием как минимум трубопровода горячего водоснабжения соединяющего ИТП N ... и помещение N ...

Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 30 мая 2013 года, в том числе при условии отсутствия теплоснабжения (отопления), горячего водоснабжения и работающей системы вентиляции, составляет " ... " руб. (л.д.209-229 т.1).

Оценка заключению эксперта дана судом с соблюдением ч. 3 ст. 86 ГПК РФ.

Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имелось, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, ни суду первой, ни апелляционной инстанций не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку оснований для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы, предусмотренных статьей 87 ГПК РФ, у суда первой инстанции не имелось.

Несогласие ответчика с выводами экспертного исследования, само по себе к таким основаниям не относится.

При этом судебная коллегия отмечает, что в ходатайстве, заявленном в суде первой и апелляционной инстанции о назначении по делу судебной экспертизы, не содержится вопросов, свидетельствующих о необходимости проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

Ссылка ответчика о необходимости провести экспертизу с целью определения рыночной стоимости устранения недостатков нежилого помещения в виде подключения инженерных сетей для обеспечения теплоснабжения и вентиляции, судебная коллегия полагает несостоятельной, поскольку данные недостатки связаны с состоянием общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем, не могут быть устранены силами истца, либо ответчика. При указанных обстоятельствах стоимость устранения данных недостатков не может быть учтена как безусловная величина, на которую следует уменьшить стоимость покупной цены объекта.

Процессуальные нарушения при проведении назначенной судом экспертизы допущены не были.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции также не имеется оснований для удовлетворения ходатайства Блинкова С.Д. о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы.

Дав оценку собранным по делу доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ, в том числе заключению судебной экспертизы, показаниям эксперта, суд пришел к правильному выводу о том, что истец приобрела объект недвижимости с существенными недостатками, которые влияют на потребительские свойства нежилого помещения и о которых при покупке помещения она не была предупреждена.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь заключением судебной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости при наличии имеющихся недостатков спорного помещения, правильно пришел к выводу об удовлетворении требований Горнак Д.В. о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены при продаже помещения в размере " ... " руб. ( " ... " - " ... ").

Ответчиком доказательств того, что Горнак Д.В. имела намерение приобрести спорный объект недвижимости по стоимости выше рыночной, ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции, представлено не было.

Довод ответчика о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку ответственность за качество спорного помещения несет застройщик, является несостоятельным.

В целом доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные ответчиком в суде первой инстанции, которые была предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными, мотивы, по которым они отклонены, подробно приведены в решении.

Судебные расходы взысканы по правилам главы 7 ГПК РФ.

Апелляционная жалоба доводов в части определения судом размера судебных расходов, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, не содержит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 29 января 2015 года оставить без изменения, а поданную апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: