Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 04 августа 2015 г. по делу N 33-1995/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Руди О.В.,

судей Мурованной М.В., Фоминой Е.А.,

при секретаре Деменевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске по апелляционной жалобе истца Никешина А. Г. на решение Советского районного суда г.Томска от 14.04.2015

дело по иску Никешина А. Г. к Департаменту управления муниципальной собственностью администрации г.Томска об установлении выкупной стоимости земельного участка,

заслушав доклад судьи Мурованной М.В., объяснения представителя истца Никешина А.Г. Гореловой Ж.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска Мухамеджанова Т.Б., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Никешин А.Г. обратился в суд с иском к Департаменту управления муниципальной собственностью администрации г.Томска, в котором с учетом изменения исковых требований просил возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: /__/, кадастровый номер: /__/, площадью /__/ кв.м по цене в размере 15% кадастровой стоимости, утвержденной определением Арбитражного суда Томской области от 21.11.2014 по делу NА67-5125/2014 в сумме /__/ руб.

В обоснование исковых требований указал, что является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: /__/. Постановлением администрации г.Томска от 28.02.2014 данный земельный участок предоставлен ему в собственность за плату для эксплуатации нежилого здания. 02.07.2014 он получил подготовленный ответчиком проект договора купли-продажи спорного земельного участка, в котором его выкупная стоимость определена, исходя из его кадастровой стоимости /__/ руб., в размере /__/ руб. В связи с этим 07.07.2014 он направил ответчику заявление о заключении договора на иных условиях - исходя из рыночной стоимости земельного участка. Так как данное заявление ответчиком оставлено без удовлетворения, он обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, а также об установлении выкупной цены указанного участка. Определением Арбитражного суда Томской области от 21.11.2014 по делу NА67-5125/2014 определена кадастровая стоимость земельного участка в размере /__/ руб. В части требования об установлении выкупной цены указанного участка производство по делу прекращено ввиду его неподведомственности арбитражному суду.

Представитель истца Никешина А.Г. Горелова Ж.А. в судебном заседании иск поддержала, дополнительно пояснив, что при заключении сторонами договора купли-продажи стоимость земельного участка должна определяться исходя из его кадастровой стоимости, установленной определением Арбитражного суда Томской области по делу NА67-5125/2014.

Представитель ответчика Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска Колодина Е.В. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что ответчик не уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного земельного участка с Н. Для расчета выкупной стоимости земельного участка должна применяться либо его кадастровая стоимость, действующая на день формирования и направления истцу оферты в июле 2014 года, либо действующая на момент вынесения решения суда по настоящему спору. Кадастровая стоимость, установленная определением Арбитражного суда Томской области по делу NА67-5125/2014, применению не подлежит, поскольку она была определена после обращения истца с заявлением о заключении договора купли-продажи и направления ему оферты.

Обжалуемым решением суд на основании ст. 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп.1, 2 ст. 28, пп.1, 1.1, 1.2, 5, 6 ст. 36, п.5 ст. 65, п.3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", решения Думы Города Томска от 24.12.2013 N934, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, площадью /__/ кв.м, установив цену выкупа земельного участка в размере /__/ руб.

В апелляционной жалобе истец Никешин А.Г. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, установив выкупную цену в размере /__/ руб., исходя из 15% кадастровой стоимости, утвержденной определением Арбитражного суда Томской области от 21.11.2014 по делу NА67-5125/2014 в размере /__/ руб. Полагает, что судом необоснованно не приняты в качестве допустимого доказательства отчет ООО " /__/" от 19.06.2014 N387/2014 об определении рыночной стоимости земельного участка в размере /__/ руб. и определение Арбитражного суда Томской области по делу от 21.11.2014, имеющее преюдициальное значение при разрешении настоящего спора. Считает необоснованным вывод суда о правомерности определения выкупной цены в направленном ему проекте договора, исходя из даты обращения с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок (16.04.2014). Выражает несогласие с выводом суда о том, что на момент его обращения к ответчику c заявлением о выкупе земельного участка и на дату получения оферты - проекта договора купли-продажи данного земельного участка, спор об определении его кадастровой стоимости отсутствовал. Поскольку в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица вправе оспорить в суде результаты кадастровой стоимости земельного участка в случае, если затрагиваются их права и обязанности, до подачи заявления о выкупе земельного участка оснований для оспаривания кадастровой стоимости у него не имелось. Считает, что, если изменения в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения выкупной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, следующего за периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска Колодина Е.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании ч.5 ст. 167, ч.1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, извещенного о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец НикешинА.Г. является собственником нежилого здания общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/.

Постановлением администрации г.Томска от 28.02.2014 N366-з на основании заявления истца от 27.01.2014 ему предоставлен в собственность за плату земельный участок по адресу: /__/, кадастровый номер: /__/, площадью /__/ кв.м, для эксплуатации нежилого здания (офис и автосервис).

16.04.2014 истец обратился в Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи указанного земельного участка.

02.07.2014 им получен проект договора купли-продажи земельного участка с приложенным к нему актом установления выкупной цены, в котором расчет стоимости спорного участка произведен исходя из 15% его кадастровой стоимости в размере /__/ руб. согласно государственному кадастру недвижимости.

Не согласившись с размером выкупной цены земельного участка, истец НикешинА.Г. 07.07.2014 обратился к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи и определении выкупной стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости в сумме /__/ руб. К указанному заявлению был приложен отчет ООО " /__/" от 19.06.2014 N387/2014 об определении рыночной стоимости земельного участка.

Так как предложение истца о заключении договора купли-продажи на указанных условиях о цене ответчиком не принято, НикешинА.Г. обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ФГБУ "ФКП Росреестра" по Томской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - /__/ руб., установлении выкупной цены земельного участка.

Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска участвовал в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица.

Определением Арбитражного суда Томской области от 21.11.2014 утверждено мировое соглашение сторон, по условиям которого ФГБУ "ФКП Росреестра" по Томской области обязалось внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка по адресу: /__/ в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в отчете ООО " /__/" от 19.06.2014 N387/2014 по состоянию на 01.01.2007 в сумме /__/ руб.

03.12.2014 на основании указанного судебного постановления в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере /__/ руб.

Между тем проект договора купли-продажи земельного участка с учетом установленной судом его кадастровой стоимости ответчик истцу не направил.

Принимая решение об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи разногласий путем установления выкупной цены земельного участка в сумме /__/ руб., рассчитанной из его кадастровой стоимости в размере /__/ руб., суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения истца в Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска 16.04.2014 с заявлением о выкупе земельного участка, а также на момент получения оферты - проекта договора купли-продажи спор об определении его кадастровой стоимости отсутствовал. В арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости данного участка Никешин А.Г. обратился только в августе 2014 года, его требования разрешены определением от 21.11.2014. Следовательно, при определении размера выкупной стоимости в июле 2014 года ответчик правомерно исходил из имеющихся сведений государственного кадастра недвижимости, изменения в которые на основании определения арбитражного суда внесены только 03.12.2014.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку они не в полной мере соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права.

В силу п.1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с п.1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п.4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пп.1, 1.1, 1.2, 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственникам зданий, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной органами местного самоуправления. Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно п.3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В подп.5 п.1 решения Думы Города Томска от 24.12.2013 N934 "О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Томск" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" цена земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Томск", при продаже таких земельных участков гражданам и юридическим лицам - собственникам расположенных на них нежилых зданий установлена в размере 15% его кадастровой стоимости.

Таким образом, из приведенных норм земельного законодательства следует, что для ответчика Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска заключение с НикешинымА.Г. договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено принадлежащее истцу здание, являлось обязательным.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п.1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, не согласившись с указанной в направленной оферте (проекте договора) выкупной стоимостью земельного участка, истец 07.07.2014 обратился к ответчику с заявлением, в котором указал на определение в отчете ООО " /__/" от 19.06.2014 N387/2014 рыночной стоимости земельного участка в сумме /__/ руб. и предложил заключить договор по выкупной цене, рассчитанной исходя из указанной рыночной стоимости участка.

Оценивая содержание указанного заявления, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно свидетельствует о возникновении преддоговорного спора сторон и, по сути, является протоколом разногласий к проекту договора.

Поскольку ответчик не сообщил о принятии договора в предложенной истцом редакции, истец в целях урегулирования указанного преддоговорного спора обратился в арбитражный суд.

Принимая во внимание, что определением Арбитражного суда Томской области от 21.11.2014 на ФГБУ "ФКП Росреестра" по Томской области возложена обязанность внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка по адресу: /__/ в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в отчете ООО " /__/" от 19.06.2014 N387/2014 по состоянию на 01.01.2007 в сумме /__/ руб., о чем Департаменту управления муниципальной собственностью администрации г.Томска как третьему лицу стало незамедлительно известно, а в силу ч.1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов местного самоуправления, иных организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что у ответчика не возникла обязанность направить истцу проект договора купли-продажи с указанием выкупной стоимости спорного земельного участка исходя из его кадастровой стоимости, установленной судебным постановлением.

На заявление НикешинаА.Г. от 20.03.2015, содержащее предложение о заключении договора купли-продажи земельного участка и расчете выкупной цены исходя из размера установленной определением Арбитражного суда Томской области кадастровой стоимости - /__/ руб., Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска в письме от 09.04.2015 также ответил отказом, указав, что в случае продажи спорного земельного участка его цена подлежит установлению в размере 15% кадастровой стоимости, что составляет /__/ руб.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представитель ответчика ссылался в обоснование своих возражений на установление с 01.01.2015 кадастровой стоимости земельного участка в размере /__/ руб.

При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка, а также при направлении ему оферты кадастровая стоимость участка по адресу: /__/ составляла /__/ руб., суд первой инстанции верно признал законными действия ответчика по направлению оферты (проекта договора) с выкупной ценой в сумме /__/ руб.

Вместе с тем, поскольку истец не принял оферту, между сторонами возник преддоговорный спор по определению цены земельного участка, до урегулирования которого судебным постановлением, в силу ч.3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющим преюдициальное значение при разрешении настоящего спора, по иску истца в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости спорного участка в размере /__/ руб., судебная коллегия приходит к выводу о том, что на основании ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации условие договора о выкупной цене земельного участка, по которому у сторон возникли разногласия, подлежало определению судом исходя из установленной определением от 21.11.2014 кадастровой стоимости земельного участка в размере /__/ руб.

В связи с изложенным обжалуемое решение суда подлежит изменению в части установления выкупной цены спорного земельного участка в сумме /__/ руб.

Так как к заявлению НикешинаА.Г. о выкупе земельного участка от 16.04.2014 был приложен весь пакет документов, необходимый для оформления права собственности на земельный участок, законных оснований для отказа в предоставлении земельного участка у Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска не имелось, что подтверждается направленной им офертой, суд первой инстанции верно не усмотрел законных оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене, рассчитанной из его кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 2015 год в размере /__/ руб.

Руководствуясь п.2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г.Томска от 14.04.2015 изменить в части установления цены выкупа земельного участка, расположенного по адресу: /__/, определив ее в размере /__/ руб.

В остальной части решение Советского районного суда г.Томска от 14.04.2015 оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: