Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 22 сентября 2015 г. по делу N 33-6057/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Грибалевой М.Н.,

судей Садовой И.М., Совкича А.П.,

при секретаре Белохвостовой О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Анисимова М.А., Анисимовой Л.В., Анофриковой Г.В. и других к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Минатулаеву Н.М. в лице конкурсного управляющего Гереева М.В. о расторжении договоров аренды земельных участков по частной жалобе истцов на определение Ртищевского районного суда Саратовской области от 17.07.2015 г. об оставлении гражданского дела без рассмотрения.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителя истцов Курбанова Р.А., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истцы обратились в суд к ответчику с требованиями о расторжении договоров аренды земельных участков, которые мотивировали тем, что они являются собственниками и участниками общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в "адрес", которые на основании договоров аренды с 2008 г. находятся в пользовании у КФХ ИП Минатулаева Н.М. По условиям договоров арендная плата выплачивается арендодателям ежегодно до 30 декабря текущего года пропорционально принадлежащим долям в земельном участке.

В нарушение условий договоров аренды арендатором не внесена плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа - до "дата" г., до "дата" г., до "дата" г., до "дата" г., до "дата" г.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от "дата" ИП КФХ Минатулаев Н.М. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим в настоящее время утвержден Гуреев М.В.

Конкурсный управляющий со времени своего назначения не принял меры к разрешению возникшего спора и удовлетворению интересов истцов, а также мер к выплате арендной платы. Истцы не желают сохранять с ответчиком договорные отношения, влекущие для них убытки.

Требование о погашении задолженности получено ответчиком "дата" В связи с неисполнением требования о погашении задолженности по арендной плате, в адрес ответчика "дата" были направлены уведомления от истцов с предложением досрочного расторжения вышеуказанных договоров аренды, которые полученны ответчиком "дата" г.

Определением Ртищевского районного суда Саратовской области от 17.07.2015 г. гражданское дело оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с определением суда, истцами подана частная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанного судебного акта по основаниям нарушения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Автор жалобы указывает, что основанием обращения истцов в суд послужило длительное неисполнение ответчиком своих обязанностей по внесению предусмотренной договорами арендной платы за пользование земельными участками. Истцами ответчику направлялись как требования об исполнении обязанностей по внесению арендной платы, так и предложение о расторжении договоров в досудебном порядке. Выдел доли истцов из общего имущества возможен в случае, если участник долевой собственности выразил несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности на общем собрании участников долевой собственности, то есть до заключения договора, а не в случае его неисполнения арендатором. Вопросы о расторжении договоров не включены в перечень вопросов, решения по которым принимаются общим собранием.

В возражениях на частную жалобу глава КФХ ИП Минатулаев Н.М. в лице конкурсного управляющего Гуреева М.В. просит определение суда оставить без изменения, частную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истцов Курбанов Р.А. доводы жалобы поддержал, просил отменить определение суда.

Истцы, ответчик и иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, не просили отложить слушание по делу.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность определение суда, исходя из доводов частной жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, в том числе, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата" г., а также договоров аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей следует, что истцы являются собственниками и участниками общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в аренде у ИП Минатулаева Н.М.

"дата" между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" га, расположенный по адресу: "адрес" Толкуновым А.А. ( "данные изъяты" доли), Сурковой Л.В. ( "данные изъяты" доли), Сурковым В.В. ( "данные изъяты" доли), Минатулаевым Н.М. ( "данные изъяты" доли) с одной стороны и ИП КФХ Минатулаевым Н.М. с другой стороны заключен договор аренды указанного земельного участка сроком по "дата" г.

"дата" между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га, расположенный по адресу: "адрес", Небоженко Л.Г. ( "данные изъяты" доли), Еременковой М.Г. ( "данные изъяты" доли), Еременковым А.Н. ( "данные изъяты" доли), Довганич В.А. ( "данные изъяты" доли), Еременковой А.А. ( "данные изъяты" доли), Калмыковым И.В. ( "данные изъяты" доли) с одной стороны и ИП КФХ Минатулаевым Н.М. с другой стороны заключен договор аренды указанного земельного участка сроком по "дата" г.

"дата" между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га, расположенный по адресу: "адрес", Князевым Г.М. ( "данные изъяты" доли), Заломновой Н.В. ( "данные изъяты" доли), Заломновым А.Е. ( "данные изъяты" доли), Кокориным А.Г. ( "данные изъяты" доли), Кокориной Е.Е. ( "данные изъяты" доли), Воротневой В.К. ( "данные изъяты" доли), Толкуновым В.А. ( "данные изъяты" доли), Минатулаевым Н.М. ( "данные изъяты" доли) с одной стороны и ИП КФХ Минатулаевым Н.М. с другой стороны заключен договор аренды указанного земельного участка сроком по "дата" г.

"дата" между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га, расположенный по адресу: "адрес" Заломновым А.Т. ( "адрес" доли), Князевым Г.М. ( "данные изъяты" доли), Сулеймановым А.С. ( "данные изъяты" доли), Лучковым А.Н. ( "данные изъяты" доли), Тукиной С.А. ( "данные изъяты" доли), Ануфриевой В.И. ( "данные изъяты" доли), Минатулаевым Н.М. ( "данные изъяты" доли) с одной стороны и ИП КФХ Минатулаевым Н.М. с другой стороны заключен договор аренды указанного земельного участка сроком по "дата" г.

"дата" между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га, расположенный по адресу: "адрес", Небоженко Л.Г. ( "данные изъяты" доли), Анисимовым М.А. ( "данные изъяты" доли), Никитиным Д.Ф. ( "данные изъяты" доли), Никитиной Т.А. ( "данные изъяты" доли), Минатулаевым Н.М. ( "данные изъяты" доли) с одной стороны и ИП КФХ Минатулаевым Н.М. с другой стороны заключен договор аренды указанного земельного участка сроком по "дата" г.

"дата" между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га, расположенный по адресу: "адрес" Толкуновым С.С. ( "данные изъяты" доли), Толкуновой Г.А. ( "данные изъяты" доли), Толкуновой Н.В. ( "данные изъяты" доли), Новиковой Л.А. ( "данные изъяты" доли), Перфиловым В.Г. ( "данные изъяты" доли), Перфиловой Е.А. ( "данные изъяты" доли), Заломновой О.И. ( "данные изъяты" доли), Толкуновой Л.А. ( "данные изъяты" доли), Жиляковой В.И. ( "данные изъяты" доли), Бикбаевой Р.П. ( "данные изъяты" доли), Новиковой Г.Г. ( "данные изъяты" доли), Минатулаевым Н.М. ( "данные изъяты" доли) с одной стороны и ИП КФХ Минатулаевым Н.М. с другой стороны заключен договор аренды указанного земельного участка сроком по "дата" г.

"дата" между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га, расположенный по адресу: "адрес", Князевым Г.М. ( "данные изъяты" доли), Чукаткиной В.Н. ( "данные изъяты" доли), Заломновым А.Г. ( "данные изъяты" доли), Яшиной Г.И. ( "данные изъяты" доли), Яшиным А.А. ( "данные изъяты" доли), Толкуновой А.И. ( "данные изъяты" доли), Толкуновой А.Н. ( "данные изъяты" доли), Анофриковой Г.В. ( "данные изъяты" доли), Чукаткиной Т.А. ( "данные изъяты" доли), Толкуновой Л.А. ( "данные изъяты" доли), Фетисовой Т.А. ( "данные изъяты" доли), Заломновой Л.З. ( "данные изъяты" доли), Ануфриевым В.Н. с одной стороны и ИП КФХ Минатулаевым Н.М. с другой стороны заключен договор аренды указанного земельного участка сроком по "дата" г.

"дата" между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га, расположенный по адресу: "адрес" к, Анисимовой Л.В. ( "данные изъяты" доли), Заломновым Ю.А. ( "данные изъяты" доли), Полосовой О.А. ( "данные изъяты" доли), Заломновой О.А. ( "данные изъяты" доли), Вашкевич А.Н. ( "данные изъяты" доли), Толкуновым В.А. ( "данные изъяты" доли), Толкуновой Л.В. ( "данные изъяты" доли), Степановой Г.Н. ( "данные изъяты" доли), Шишковой Е.А. ( "данные изъяты" доли), Ануфриевой В.И. ( "данные изъяты" доли), Даниловым А.Н. ( "данные изъяты" доли), Даниловой Л.И. ( "данные изъяты" доли), Толкуновым В.А. ( "данные изъяты" доли), Минатулаевым Н.М. ( "данные изъяты" доли), Вороной Л.Л. ( "данные изъяты" доли), с одной стороны и ИП КФХ Минатулаевым Н.М. с другой стороны заключен договор аренды указанного земельного участка сроком по "дата" г.

"дата" между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га, расположенный по адресу: "адрес" Небоженко Л.Г. ( "данные изъяты" доли), Быковым С.Н. ( "данные изъяты" доли), Минатулаевым Н.М. ( "данные изъяты" доли), с одной стороны и ИП КФХ Минатулаевым Н.М. с другой стороны заключен договор аренды указанного земельного участка сроком по "дата" г.

"дата" между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га, расположенный по адресу: "адрес" к, Заломновым Н.В. ( "данные изъяты" доли), Минатулаевым Н.В. ( "данные изъяты" доли) с одной стороны и ИП КФХ Минатулаевым Н.М. с другой стороны заключен договор аренды указанного земельного участка сроком по "дата" г.

ФИО60, умершему "дата" г., на момент смерти принадлежали "данные изъяты" доли земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га, расположенного по адресу: "адрес".

ФИО61, умершей "дата" г., на момент смерти принадлежали "данные изъяты" доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" га, расположенный по адресу: "адрес"

Судом первой инстанции установлено, что в аренду ответчику были переданы земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в общей собственности не только истцов, но и других арендодателей, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования Суркова В.В., Минатулаева Н.М., Калмыкова И.В., Ануфриевой В.И., Бикбаевой Р.П., Новиковой Н.Г., Ануфриева В.Н., Данилова А.Н., Даниловой Л.И., Толкунова В.А., Вороной Л.Л., которые уведомлений о расторжении договора аренды ответчику не направляли, поскольку не желают прекращения договорных отношений.

Оставляя гражданское дело без рассмотрения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в аренду ответчику были переданы земельные участки, которые находятся в собственности не только истцов, но и других арендодателей, которые ответчику предложение о расторжении договоров аренды не направляли, вследствие чего истцами не соблюден, предусмотренный ст.ст. 246 и 247 ГК РФ, досудебный порядок урегулирования спора с участниками общей долевой собственности, что в силу ст. 222 ГПК РФ влечет оставление требований без рассмотрения.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, как основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, установлен в п. 3 ст. 14 Закона, и является закрытым.

В частности, подп. 2, 4, 7 п. 3 ст. 14 данного Закона предусмотрено проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков, утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания, и условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Решение иных вопросов участниками долевой собственности законом, в том числе и о расторжении договоров аренды, не предусмотрено.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

Таким образом, из смысла приведенных норм права следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Истцы по настоящему делу данные требования закона исполнили.

Согласно п. 2 ст. 334 ГПК РФ суд апелляционной инстанции, рассмотрев частную жалобу, представление прокурора, вправе отменить определение суда полностью или в части и разрешить процессуальный вопрос по существу.

По смыслу указанной нормы в случае отмены обжалуемого определения суда первой инстанции, по которому дело по существу заявленных требований не рассматривалось, судом апелляционной инстанции дело направляется на разрешение и рассмотрение заявленных требований по существу в соответствующий суд.

С учетом изложенного, определение суда не может быть признано законным и подлежит отмене в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с возвращением дела в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Руководствуясь ст. ст. 331, 334, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

определение Ртищевского районного суда Саратовской области от 17.07.2015 г. отменить, гражданское дело направить в Ртищвский районный суд Саратовской области для рассмотрения исковых требований по существу.

Председательствующий:

Судьи: