Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 07 сентября 2015 г. по делу N 33-4610/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:

председательствующего судьи Рассошенко Н.П.,

судей Пыжовой И.А., Рудь Т.Н.,

при секретаре судебного заседания Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске 07 сентября 2015 г. апелляционные жалобы администрации муниципального образования "Город Коряжма" и отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования "Город Коряжма" на решение Коряжемского городского суда Архангельской области от 17 июня 2015 г., которым постановлено:

"Заявление К. о признании незаконным решения органа местного самоуправления - удовлетворить.

Признать незаконным постановление администрации муниципального образования "Город Коряжма" об отказе в выдаче предварительного разрешения на отчуждение земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес".

Обязать администрацию муниципального образования "Город Коряжма" в течение "данные изъяты" дней со дня вступления решения суда в законную силу выдать К. предварительное разрешение на отчуждение земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес".

Взыскать с муниципального образования "Город Коряжма" в пользу К. госпошлину в размере "данные изъяты" рублей".

Заслушав доклад судьи Пыжовой И.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

К. обратилась в суд с заявлением об оспаривании постановления администрации муниципального образования "Город Коряжма", считает отказ администрации города в выдаче предварительного разрешения на отчуждение земельного участка незаконным и просит обязать администрацию МО "Город Коряжма" устранить допущенные нарушения.

В обоснование требований указала, что она и трое её детей С.М., "данные изъяты" г.р., С.К., "данные изъяты" г.р., Ст.К., "данные изъяты" г.р. являются собственниками по "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес". Данный участок был предоставлен в собственность ее семье как многодетной. Постановлением "данные изъяты" МО "Город Коряжма" от 21.05.2015 ей было отказано в выдаче предварительного разрешения на отчуждение земельного участка по тем основаниям, что при условии приобретения "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес", будут ущемлены имущественные права несовершеннолетних детей, поскольку приобретаемая доля недвижимого имущества несоразмерна с вырученными от продажи земельного участка денежными средствами. С данным выводом заявитель не согласна, полагает, что на вырученные от продажи земельного участка денежные средства в собственность детей будет приобретена доля в праве общей долевой собственности в жилом помещении, что свидетельствует об улучшении жилищных условий детей и их имущественного положения. Отказ администрации города в выдаче предварительного разрешения на отчуждение земельного участка по указанной выше причине является необоснованным и незаконным, нарушающим ее права и права ее детей на улучшение жилищных условий.

Заявитель К., представитель заинтересованного лица администрации МО "Город Коряжма" в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, заявитель просил рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель заявителя адвокат М.Л. в судебном заседании поддержала заявленные требования. Дополнительно пояснила, что в настоящее время К. с детьми проживает в комнате "адрес". Данная комната находится в собственности у трех несовершеннолетних детей К. и П., т.е. по "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на квартиру N у каждого. К. желает продать указанный земельный участок и на вырученные деньги приобрести у П. "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на комнату "адрес". Между К. и П. заключено соглашение о намерении совершить сделки по отчуждению друг другу принадлежащего им недвижимого имущества - земельного участка и "данные изъяты" доли в праве собственности на квартиру, при этом стоимость указанного имущества, принадлежащего сторонам, признается равнозначной. Указанная доля в равных частях перейдет в собственность ее детей, таким образом, дети имеющие право собственности на указанную жилую площадь в размере по "данные изъяты" доли каждый, в дальнейшем улучшат свои жилищные условия и будут обладать большей долей, чем сейчас. Полагает, что в настоящее время земельный участок по указанной в кадастровом паспорте стоимости реализовать невозможно, его рыночная стоимость составляет "данные изъяты" руб., при этом стоимость комнаты N согласно заключению оценщика составляет "данные изъяты" руб., таким образом, полагает, что имущественные права несовершеннолетних детей в данном случае нарушены не будут.

Представитель заинтересованного лица отдела опеки и попечительства МО "Город Коряжма" М.А., действующая по доверенности, не согласилась с заявленными требованиями, считает отказ администрации МО "Город Коряжма" в выдаче предварительного разрешения на отчуждение земельного участка законным и не подлежащим отмене, поскольку полагает, что при совершении сделки будут ущемляться имущественные права несовершеннолетних детей.

Суд постановил указанное решение, с которым не согласились администрации муниципального образования "Город Коряжма" и отдел опеки и попечительства администрации муниципального образования "Город Коряжма", просят данное судебное постановление отменить, в удовлетворении требований К. отказать.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования "Город Коряжма" указывает, что отказ администрации города в выдаче предварительного разрешения на отчуждение земельного участка является правомерным, поскольку стоимость земельного участка, предоставленного семье заявителя как многодетной, значительно превышает стоимость приобретаемой "данные изъяты" доли в квартире. Сделка не повлечет улучшения жилищных условий семьи и не соответствует интересам несовершеннолетних детей, поскольку взамен "данные изъяты" доли земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м, что составляет "данные изъяты" кв. м, они получают "данные изъяты" в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, что составляет "данные изъяты" кв. м общей площади и "данные изъяты" кв. м жилой площади. Исходя из кадастровой стоимости земельного участка несовершеннолетние взамен "данные изъяты" доли земельного участка стоимостью "данные изъяты" руб. получают "данные изъяты" доли в квартире стоимостью "данные изъяты" руб.

Полагает, что принятые судом в качестве доказательств справка о рыночной стоимости комнаты секционного типа, и а также пояснения специалиста Т., не отвечают требованию допустимости и достоверности. Т. прекратил свою деятельность в качестве "данные изъяты" вследствие банкротства 26.04.2012 г. В представленной суду выписке из решения Аттестационной комиссии о присвоения Т. квалификации "специалист по риэлтерской деятельности" от 16.07.1999 г. указано, что настоящий аттестат действителен для представления в областной лицензионный центр в течение "данные изъяты" года. Иных доказательств обладания Т. специальных познаний в области риэлтерской деятельности, оценочной деятельности суду не предоставлено. Таким образом, полагают, что рыночная стоимость земельного участка, а также рыночная стоимость комнаты не установлена.

Отдел опеки и попечительства муниципального образования "Город Коряжма" в апелляционной жалобе также указывает, что сделка по отчуждению спорного земельного участка не соответствует интересам несовершеннолетних, уменьшает их собственность, нарушает имущественные права и ущемляет законные интересы несовершеннолетних. Указывает, что удовлетворяя требования К., суд не истребовал отчеты о рыночной стоимости земельного участка и доли жилой площади, а принял пояснения риэлтора, который дал субъективную оценку стоимости объектов недвижимости, что не является доказательством их реальной стоимости, в связи, с чем считает решение необоснованным.

В поданных возражениях на апелляционную жалобу К. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Аналогичное положение закреплено в ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 года N48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Судом установлено, что К. является матерью несовершеннолетних С.М., С.К., Ст.К.

Согласно поквартирной карточке, К. и ее дети зарегистрированы и проживают по адресу: "адрес".

Выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 10.06.2015 подтверждается, что С.М., С.К., Ст.К. и П. являются собственниками, каждый по "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес" (л.д. 40-41).

Кроме того, по делу установлено, что изначально комната в квартире приобретена К. по ипотечному кредиту на всех членов семьи, включая саму заявительницу. При этом для погашения кредита были использованы средства материнского (семейного) капитала.

12.12.2014 К. передала, принадлежащие ей "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на объект в собственность П. по договору дарения.

Материалами дела также подтверждается, что 21.04.2015 К. и её детям как многодетной семье предоставлено в общую долевую собственность бесплатно по одной четвертой доли каждому в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес".

07.05.2015 в установленном порядке зарегистрировано право собственности на земельный участок.

Согласно сведениям кадастрового учета кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м., с видом разрешенного использования "для размещения объектов индивидуального жилищного строительства", составляет "данные изъяты" руб.

Имея намерение совершить сделку по продаже указанного земельного участка и одновременному приобретению принадлежащей П. "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заявитель обратилась в администрацию МО "Город Коряжма" с просьбой выдать ей соответствующее предварительное разрешение.

Постановлением "данные изъяты" МО "Город Коряжма" от 21.05.2015 заявителю было отказано в выдаче предварительного разрешения на отчуждение земельного участка по тем основаниям, что будут ущемлены имущественные права несовершеннолетних детей.

К. полагает указанное постановление незаконным, нарушающим её права и права несовершеннолетних.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отчуждение земельного участка не приведет к нарушению прав несовершеннолетних детей заявителя, поскольку спорные объекты недвижимости - земельный участок и "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на квартиру равнозначны по стоимости, и в результате указанных сделок имущество несовершеннолетних будет увеличено, улучшатся их жилищные условия.

С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку он основан на неправильном применении положений ст.ст.56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ и при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Материалами дела подтверждается, что кадастровая стоимость земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", составляет "данные изъяты" руб.

Согласно кадастровой справке, выданной ФГБУ " "данные изъяты"" в лице филиала по АО и НАО, кадастровая стоимость квартиры "адрес", составляет "данные изъяты" руб., общая площадь объекта недвижимости (квартиры N) составляет "данные изъяты" кв.м. Сведений в ГКН о кадастровой стоимости комнаты N, площадью "данные изъяты" кв.м., что соответствует "данные изъяты" доли, не имеется. Исходя из арифметического расчета стоимости 1 кв.м в указанной квартире, стоимость комнаты площадью "данные изъяты" кв.м. ( "данные изъяты" доли) составляет "данные изъяты" руб.

Между тем, в отношении объектов недвижимости может быть установлена их рыночная стоимость.

При этом правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих, в том числе физическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, определяются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 2 Закона).

Согласно ст.11 указанного закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии со ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что поскольку в отношении земельного участка и квартиры установлена их кадастровая стоимость, которая согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, не лишена экономических оснований, выводы суда относительно равнозначности рыночной стоимости указанных выше объектов могли быть сделаны только на основании представленных отчетов об определении их рыночной стоимости, составленных в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Вместе с тем в материалах дела таковые отсутствуют.

Согласно ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст.60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Выводы суда о равнозначности рыночной стоимости "данные изъяты" доли земельного участка и "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на квартиру, основанный на пояснениях привлеченного к участию в деле в качестве специалиста Т., а также на справке, выданной указанным лицом о рыночной стоимости объекта, является необоснованным.

Представленная в материалы дела справка о рыночной стоимости "данные изъяты" доли в праве общей долевой стоимости на квартиру не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а, следовательно, не отвечает требованиям гражданского процессуального закона о допустимости доказательства, поэтому не могла быть положена в обоснование вывода о равнозначности рыночной стоимости объектов.

Кроме того, участие в судебном разбирательстве Т. в качестве специалиста, чьи квалификационные требования в области оценочной деятельности в установленном законе порядке не подтверждены, не соответствует требованиям ст.188 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Таким образом, вывод суда о равнозначности рыночной стоимости "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и рыночной стоимости "данные изъяты" доли в праве общей долевой стоимости на квартиру основан на недопустимых доказательствах.

В этой связи вывод суда о соответствии интересам несовершеннолетних сделки купли-продажи земельного участка, и как следствие незаконности оспариваемого решения главы МО Город Коряжма" об отказе в разрешении на ее совершение, является неправильным.

Оценив представленные в материалы доказательства относительно кадастровой стоимости объектов и размера, принадлежащих детям и потенциально приобретаемых долей, судебная коллегия приходит к выводу, что в результате продажи земельного участка и приобретения "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на квартиру, стоимость принадлежащего несовершеннолетним детям имущества уменьшится. Доводы апелляционных жалоб в данной части являются обоснованными.

Кроме того, заслуживают внимания доводы апелляционных жалоб о том, что ранее заявитель совершила безвозмездную сделку, предваряющую испрашиваемую, в отношении "данные изъяты" доли в праве общей долевой собственности на квартиру, которая вызывает обоснованные сомнения у органа опеки и попечительства относительно её соответствия интересам несовершеннолетних.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановление "данные изъяты" муниципального образования "Город Коряжма" об отказе в выдаче предварительного разрешения на отчуждение земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по адресу: "адрес", является законным и обоснованным.

На основании изложенного, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащими отмене, с вынесением нового решения - об отказе в удовлетворении заявления.

Руководствуясь ст.328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Коряжемского городского суда Архангельской области от 17 июня 2015 г. отменить, по делу принять новое решение, которым:

в удовлетворении заявления К. о признании незаконным постановления "данные изъяты" муниципального образования "Город Коряжма" N от 21.05.2015 г. и возложении обязанность устранить допущенные нарушения - отказать.

Председательствующий Н.П. Рассошенко

Судьи И.А. Пыжова

Т.Н. Рудь