Решение Ростовского областного суда от 23 сентября 2015 г. по делу N 3-166/2015

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А.,

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителя ООО производственно-коммерческая фирма "ЛДМ" Компаниец А.Р., представителя Правительства Ростовской области Пилипеевой Н.Л., представителя Администрации города Ростова-на-Дону Данцевой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "ЛДМ" к Правительству Ростовской области, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрации города Ростова-на-Дону об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО производственно-коммерческая фирма "ЛДМ" 16 июля 2015 года обратилось в суд в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование своих требований заявитель указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером ... , категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации объектов недвижимости (производственных и складских помещений), площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... , и земельного участка с кадастровым номером ... , категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации объектов недвижимости (производственных и складских помещений), площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ...

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года установлена в размере ... руб., земельного участка с кадастровым номером ... - в размере ... руб., что существенно превышает их рыночную стоимость, определённую оценщиком на ту же дату, которая составляет, соответственно, ... руб. и ... руб. Правомерность выводов оценщика подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков.

Заявитель считает, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает его права, как плательщика земельного налога, и влечёт создание неблагоприятных условий для развития его, как субъекта предпринимательства. Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка им соблюдён.

По этим основаниям заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации объектов недвижимости (производственных и складских помещений), площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... , равной рыночной стоимости и составляющей ... руб. на 1 января 2014 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации объектов недвижимости (производственных и складских помещений), площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... , равной рыночной стоимости и составляющей ... руб. на 1 января 2014 года.

В ходе судебного разбирательства от представителя заявителя Компаниец А.Р. поступило заявление об уточнении требований в порядке статьи 39 ГПК Российской Федерации, в котором она, ссылаясь на заключение эксперта ООО " ... " от ... года N ... , просила установить кадастровую стоимость указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года в размере их рыночной стоимости, составляющей для земельного участка с кадастровым номером ... - ... руб., для земельного участка с кадастровым номером ... - ... руб.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 08.03.2015 г. N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" дела, находящиеся в производстве Верховного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции и не рассмотренные до 15 сентября 2015 года, подлежат рассмотрению и разрешению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

С учётом изложенного настоящее дело, относящееся к категории дел, возникающих из публичных правоотношений, рассмотрено в порядке административного судопроизводства.

Представитель ООО производственно-коммерческая фирма "ЛДМ" Компаниец А.Р. в судебном заседании уточнённые требования административного истца поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л. право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также величину его рыночной стоимости, с учётом уточнённых требований заявителя, не оспаривала, пояснила, что Правительство Ростовской области не имеет замечаний к результатам проведённой по определению суда экспертизы, которая соответствует действующему законодательству, и против удовлетворения административного искового заявления не возражала.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону Данцева А.Н. поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях, и полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат ввиду того, что установленная экспертом величина рыночной стоимости является заниженной, а при производстве экспертизы для применения корректирующих коэффициентов был неправомерно использован Справочник оценщика недвижимости Лейфера Л.А., изданный в 2014 году, т.е. после даты оценки.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 указанного Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено, что ООО производственно-коммерческая фирма "ЛДМ" принадлежат земельный участок с кадастровым номером ... , категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации объектов недвижимости (производственных и складских помещений), площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... года и выпиской из ЕГРП от 1 июля 2015 года (т. 1 л.д. 22, 87 - 88), и земельный участок с кадастровым номером ... , категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации объектов недвижимости (производственных и складских помещений), площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... года и выпиской из ЕГРП от 1 июля 2015 года (л.д. 21, 89-90).

Согласно кадастровой выписке от 17 июня 2014 года земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 14 ноября 2011 года (т. 1 л.д. 23). Кадастровым паспортом от 17 июня 2014 года подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 14 ноября 2012 года (т. 1 л.д. 28).

Как следует из кадастровых справок от 14 июля 2015 года и от 20 мая 2015 года, утверждённая постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... - ... руб. (т. 1 л.д. 85, 86).

Таким образом, спорные земельные участки были включены в перечень земельных участков, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, а оспариваемая кадастровая стоимость утверждена методом массовой оценки земель населённых пунктов Ростовской области.

В силу положений абзаца 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Таким образом, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Материалами дела подтверждается, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, решением от 29 июня 2015 года отклонила заявления собственника земельных участков о пересмотре их кадастровой стоимости, поступившие в комиссию 26 мая 2015 года (т. 1 л.д. 91 - 92).

Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В силу положений абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчётом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчёт об оценке объекта оценки составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчете.

В целях проверки отчёта проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (статья 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В обоснование довода о несоответствии кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости административным истцом представлен отчёт оценщика ИП Г.А.И. от ... года N ... (т. 1 л.д. 93 - 138), согласно которому по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... руб.

Экспертным заключением некоммерческого партнёрства " ... " от ... года N ... (т. 1 л.д. 139 - 149) указанный отчёт об оценке признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений других лиц, участвующих в деле, относительно достоверности указанного отчёта и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, судом по ходатайству его представителя была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО " ... " (т. 1 л.д. 166, 202 - 206).

Согласно заключению эксперта от ... года N ... , по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... руб. (т. 2 л.д. 7 - 60).

Данное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N 7 "Оценка недвижимости".

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующую квалификацию, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом.

Экспертное заключение содержит подробное описание процесса оценки земельных участков в части применения подходов к оценке, в нём приведены расчёты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов, что соответствует требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256.

Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом оценки.

В качестве объектов-аналогов было использовано по 4 земельных участка для размещения промышленных объектов, расположенных в сопоставимых районах ... , исходя из содержания объявлений о продаже за период экспозиции, равный 6 месяцам на дату оценки. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м общей площади.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемых объектов в цены объектов-аналогов вводились соответствующие корректировки на торг, на площадь участков. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения конкретных корректировок.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом в рамках сравнительного подхода, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельных участков.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено.

Ссылки представителя Администрации города Ростова-на-Дону на неправомерное использование экспертом Справочника оценщика недвижимости: корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков автора Лейфера Л.А., изданного в 2014 году, том 3, нельзя признать состоятельными.

Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Как видно из материалов дела, вышеуказанный справочник был применён экспертом при расчёте рыночной стоимости объекта оценки с целью проведения корректировки на торг и корректировки на масштаб для объектов-аналогов, с использованием представленных в справочнике диапазонов площадей объекта-аналога и объекта оценки и, таким образом, он не является информацией о событиях, требования к которой установлены вышеприведённой нормой.

Доводы письменных возражений Администрации города Ростова-на-Дону о соответствии кадастровой стоимости земельного участка положениям действующего законодательства не могут повлиять на выводы суда, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.

Прочие доводы представителя Администрации города Ростова-на-Дону о несоответствии заключения эксперта закону являются неконкретными, ничем не аргументированными, не подтверждёнными доказательствами иной рыночной стоимости земельных участков.

При таком положении административное исковое заявление ООО производственно-коммерческая фирма "ЛДМ" об установлении кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года в размере их рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, т.е. 26 мая 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных ООО " ... " счёта и финансово-экономического обоснования (т. 2 л.д. 4, 6) усматривается, что стоимость экспертизы в размере ... руб. определена экспертным учреждением с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... руб.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Как видно из материалов дела, результаты кадастровой оценки спорного земельного участка утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, при этом правительство возражало относительно первоначально заявленных административным истцом требований.

Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка было заявлено представителем административного истца, и определением суда удовлетворено. Уточнение административных исковых требований основано на результатах судебной оценочной экспертизы, которые Правительством Ростовской области признаны соответствующими действующему законодательству.

Поскольку уточнённые требования ООО производственно-коммерческая фирма "ЛДМ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года Правительством Ростовской области не оспорены ни по основаниям возникновения права, ни по размеру рыночной стоимости, определённой экспертом, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов. При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

В связи с этим сумма ... руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ООО " ... " за проведённую им судебную оценочную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации объектов недвижимости (производственных и складских помещений), площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости, составляющей ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации объектов недвижимости (производственных и складских помещений), площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости, составляющей ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 мая 2015 года.

За счёт денежных средств, поступивших от ООО производственно-коммерческая фирма "ЛДМ" в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей на счёт ООО " ... " за проведённую им по настоящему делу судебную оценочную экспертизу (заключение от ... года N ... ).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Мотивированное решение изготовлено 28 сентября 2015 года.