Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 сентября 2015 г. по делу N 33-13291/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Поддубной О.А.,

судей Мельник Н.И., Берестова В.П.

при секретаре Жуковой М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сафонова Игоря Витальевича к Стафеевской Галине Ивановне о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 09 апреля 2015 г.

Заслушав доклад судьи Мельник Н.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сафонов Игорь Витальевич обратился в суд с иском к Стафеевской Галине Ивановне о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, ссылаясь на то, что 23 октября 2014 г. между ним и ответчицей Стафеевской Г.И. был заключен договор купли-продажи жилой комнаты, общей площадью 28,5 кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. При подписании договора купли-продажи им был произведен полный расчет за приобретаемое имущество в сумме 800000 рублей, данный договор купли-продажи подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО. В связи с тем, что ответчица приняла меры к тому, что бы регистрация перехода права собственности не была произведена, препятствует этому, уклоняется от выполнения взятых на себя по этому поводу обязательств, истец считает, что его право должно быть зарегистрировано в её отсутствие по решению суда. Истец просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на его имя жилой комнаты, общей площадью 28.5 кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора купли-продажи, заключенного между ней и ответчицей по делу 23.10.2014 г.

Суд постановил решение, которым исковые требования Сафонова Игоря Витальевича удовлетворил.

Обязал произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Стафеевской Галины Ивановны к Сафонову Игорю Витальевичу на комнату, назначение: жилое, площадь: общая 28,5 кв.м., этаж. Т, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по договору купли-продажи, заключенному 23 октября 2014 года между Стафеевской Галиной Ивановной и Сафоновым Игорем Витальевичем.

В апелляционной жалобе Стафеевская Галина Ивановна просит отменить решение суда, считая, что суд не выяснил фактические обстоятельства дела и не исследовал доказательства.

Квартира находящаяся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является коммунальной квартирой и в квартире имеется еще один собственник, а именно Шамугия Алла Степановна, что подтверждается выпиской из единого реестра прав на недвижимое имущество. Она не извещала Шамугия Аллу Степановну, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию, где доказательство заявления извещения о продажи комнаты по адресу: г. Таганрог, пер. Смирновский, д.37, кв. З-а отсутствует. Считает, что такое заявление было сфальсифицировано от ее имени, так как она свою подпись на нем не ставила и не вручала его и не отправляла его.

Полагает, что необходимо провести почерковедческую экспертизу заявления об уведомлении Ш.А.С. и перед экспертом поставить вопрос, является ли подпись на заявлении подписью Стафеевской Галины Ивановны.

В договоре купле - продажи отсутствует ссылка на то, что договор является одновременно распиской в получении денежных средств в сумме 800 000 (восемьсот тысяч рублей). Денежные средства по договору купли-продажи от 23.10.2014г. в сумме 800 000 рублей не переданы Стафеевской Галине Ивановне, доказательств обратного суду не представлено. Она приостановила государственную регистрацию по основанию того, что денег она по договору- купли продажи не получила и уведомления заявления Ш.А.С. не отправляла. Указывает на то, что ею был ранее заключен договор купли-продажи на спорную комнату от 20.10.2014г., на более выгодных условиях и договор купли- продажи между Стафеевской Галиной Ивановной и Сафоновым Игорем Витальевичем, она регистрировать не планировала, а хотела его расторгнуть. Считает, что Сафонов Игорь Витальевич нарушил существенные условия договора купли-продажи, а именно п.4 Договора о выплате ей денежных средств в сумме 800 000 рублей. Поэтому она и подала заявление в Федеральную регистрационную службу Кадастра и картографии, чтобы не регистрировать договор, так как планировала его расторгнуть в связи с тем, что он недействительный. По семейным обстоятельствам ей пришлось уехать в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, где она находится и в настоящий момент.

Считает, что у суда имелись основания для расторжения спорного договора купли-продажи. В п.3 Договора допущена ошибка и указан неправильный договор купли-продажи на основании, которого ответчику принадлежит право собственности 08.08.2013г, а не 2014г., как указано в Договоре купли-продажи от 23.10.2014г.

Суд также не учел, что договор от 23.10.2014 г. не был фактически исполнен и комната по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН находится под сигнализацией с 23.10.2014г. Свидетели К.В.В. И М.В.Н. лжесвидельствуют, так как в комнату по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН войти свидетели не могли, так как комната находится под сигнализацией с 23.10.2014г. Просит поручить, судебной экспертизе, провести почерковедческую экспертизу заявления об уведомлении Ш.А.С..

В апелляционной жалобе ЗАО "Таганрогэлектроремонт" просит также отменить решение суда,, ссылаясь на то, что имеется вступившее в законную силу решение суда, которым в их пользу со Стафеевской Г.И. были взысканы денежные средства в размере 1634107руб. 80 коп. В целях обеспечения иска еще до вынесения судом решения на спорное помещение определением суда от 19.01.2015г. был наложен арест. На дату вынесения судом оспариваемого решения, имущество уже было обременено, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП. Считают, что ответчицей был заключен оспариваемый договор исключительно с целью сокрытия имущества и уклонения от погашения кредиторской задолженности. Судом также не были исследованы обстоятельства передачи истцу спорного жилого помещения, которое использовалось в качестве магазина. Кроме того, в обжалуемом решении отсутствуют ссылки на документальное подтверждение того, что были устранены нарушения прав собственников соседнего помещения. ЗАО "Таганрогэлектроремонт" считает, что обжалуемое решение противоречит закону и нарушает его законные права и интересы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца - Т.Е.К., представителя ответчика - Ч.Е.А ... представителя ЗАО "Таганрогэлектроремонт" - Е.Г.П., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ для отмены решения суда.

Удовлетворяя заявленные требования, суд сослался на то, что после подписания Договора купли-продажи от 23 октября 2014 г., стороны обратились в Таганрогский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора купли-продажи.

07 ноября 2014 года по заявлению истца Сафонова И.В. государственная регистрация права собственности на жилую комнату общей площадью 28.5 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, была приостановлена, в связи с отсутствием заявления от собственника соседнего жилого помещения об отказе от своего права преимущественной покупки, и был предоставлен срок для представления указанного документа до 06 февраля 2015 года.

После получения необходимых документов от собственника соседнего с приобретенным истцом жилым помещением, данные документы были переданы в Таганрогский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Однако, 19 января 2015 г. Стафеевская Г.И. подала в Таганрогский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав.

Судом установлено, что продавец Стафеевская Г.И. передала в пользование покупателя Сафонова И.В. жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Сафонов И.В. свои обязательства по договору купли-продажи исполнил, произвел оплату объекта в полном объеме, принял спорный объект.

То обстоятельство, что истец фактически принял объект подтверждено также показаниями свидетелей К.В.В., М.В.Н., которые суду показали, что они являются знакомыми Сафонова И.В., и уже после приобретения им спорного объекта примерно в ноябре 2014 г., Сафонов И.В. показывал им помещение, которое приобрел, они беспрепятственно входили в него, осматривали его.

А поскольку в ходе судебного разбирательства нашло свое подтверждение фактическое исполнение договора купли-продажи от 23 октября 2014 года, то суд расценил действия ответчика Стафеевской Г.И., выразившиеся в необоснованной подаче заявления о возврате документов без государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, как необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное Сафоновым И.В. недвижимое имущество, в связи с чем пришел к выводу о наличии совокупности условий, предусмотренных ст. 551 ГК РФ для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. от ответчика к истцу.

Выводы суда являются правильными и соответствуют требованиям закона и материалам дела.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку спорный объект недвижимости имеет собственника, то из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности на спорный жилой дом может возникнуть у Сафонова И.В. только после государственной регистрации перехода к нему этого права от продавца - Стафеевской Г.И.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно пункту 61 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В пункте 63 того же постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из приведенных разъяснений, надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Ситуация, возникшая в настоящем деле и явившаяся поводом к предъявлению иска, по своим признакам аналогична уклонению продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку в данном случае такой регистрации препятствует Стафеевская Г.И., подавшая заявление о возврате документов без государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Разъяснение, содержащееся в пункте 60 вышеназванного постановления, о праве покупателя на защиту своего владения после передачи ему недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, предполагает в том числе невозможность обращения на такое имущество взыскания по требованиям кредиторов продавца, независимо от времени возникновения соответствующих прав требования.

Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, который в связи с этим вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, кредиторы продавца не имеют права на обращение взыскания на такой объект лишь на том основании, что государственная регистрация перехода права собственности еще не состоялась и что это право признается принадлежащим должнику.

Судом установлено, что 23 октября 2014 года между Стафеевской Галиной Ивановной (далее продавец) и Сафоновым Игорем Витальевичем (далее покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, принадлежащее продавцу по праву собственности, недвижимое имущество: комнату, назначение: жилое, площадь: общая 28,5 кв.м., АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Указанное имущество, по соглашению сторон, продавец продает покупателю за 800000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора купли-продажи. Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлена сторонами до подписания настоящего договора. В Договоре указано, что данный пункт договора имеет силу акта приема-передачи. Также продавец передала покупателю относящуюся к имуществу техническую документацию.

На момент заключения этого договора никаких обременений на спорное имущество наложено не было, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП на 23.102014г (л.д.8). Поэтому сам факт наложения впоследствии ареста на это имущество на основании определения суда, не лишал суд возможности вынести решение об удовлетворении иска.

Исходя из условий заключенного договора, а также последующих действий ответчицы, которая после подписания Договора купли-продажи от 23 октября 2014 г., лично с истцом обратились в Таганрогский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора купли-продажи, о чем свидетельствует ее подпись в заявлении, суд правильно пришел к выводу о том, что условия договора купли-продажи сторонами были исполнены. И только 19 января 2015 г. Стафеевская Г.И. подала в Таганрогский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. При этом причина возврата в заявлении не была указана. Сведений о том, что она не получила денежные средства по договору купли-продажи, заявление не содержит. Сама ответчица указывает в апелляционной жалобе на то, что она по семейным обстоятельствам вынуждена уехать в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, где находится и в настоящий момент. Поэтому доводы жалобы о том, что помещение фактически не передано, так как оно находится на сигнализации, во внимание не принимаются. В тексте договора купли-продажи указано, что передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлена сторонами до подписания настоящего договора и данный пункт договора имеет силу акта приема-передачи. То обстоятельство, что истец фактически им не пользуется объясняется тем, что это помещение использовалось ответчицей в качестве магазина, в котором еще остался товар, который реализуется. Доступ в это помещение истец имел, что подтвердили допрошенные в суде свидетели.

При таких обстоятельствах суд обосновано удовлетворил исковые требования и оснований для отмены решения суда судебная коллегия не находит. Доводы жалоб о том, что нарушено право преимущественной покупки Ш.А.С. и заявления о ее уведомлении ответчица не писала, правового значения для дела не имеют, поскольку сама Ш.А.С. никаких претензий в отношении отчуждаемого имущества не предъявляла. Более того из представленных регистрационной службой копий правоустанавливающих документов, которые обозревались в суде апелляционной инстанции, следует, что ей такое уведомление направлялось. Более того, спорный объект отчуждался ранее дважды, Ш.А.С. также уведомлялась о ее преимущественном праве на приобретение этого объекта, однако претензий на этот объект она не заявляла. Доводы жалобы о том, что на момент вынесения судом решения уже был наложен арест, также не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку договор купли-продажи, заключенный между сторонами недействительным не признавался, не расторгался и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ и не вправе был только им распоряжаться. Сам факт того, что ранее ответчик работала с истцом, правового значения для дела не имеет. Довод жалобы о том, что сделка заключена с целью уклонения от погашения долгов, никакими доказательствами не подтвержден. Заключенный договор по этим основаниям в суде не оспаривался. Что касается ходатайства представителя ответчика о назначении по делу экспертизы, то суд обоснованно не нашел оснований для удовлетворения этого ходатайства и по этим же основаниям это ходатайство отклонено в суде апелляционной инстанции, поскольку суд рассматривает спор в пределах заявленных требований.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 3 марта 2015г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Стафеевской Г.И. и апелляционную жалобу ЗАО "Таганрогэлектроремонт" - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 22 сентября 2015г.

Председательствующий

Судьи