Решение Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 19 августа 2015 г. по делу N 3-103/2015

председательствующего судьи Начарова Д. В.,

при секретаре Ершовой И.Ф.,

с участием:

- представителя заявителя открытого акционерного общества "ТЭСС" Березина И. Ю.,

- представителя заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Полетаевой А. В.,

- представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезневой О. П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Днестр" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

УСТАНОВИЛ:

(дата) общество с ограниченной ответственностью "Днестр" (далее ООО "Днестр" или общество) обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование требований указало, что является собственником земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером (номер), относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "данные изъяты", расположенного по адресу: (адрес).

Указанный земельный участок вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценки, по результатам которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составила 6 289 882,26 рублей.

Общество обратилось к независимому оценщику с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно отчету о рыночной стоимости объекта оценки N (номер) от (дата), стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года составила 1 029 600 рублей.

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости заявителю было отказано.

Считает, установленный размер кадастровой стоимости земельного участка завышенным, что нарушает его права, поскольку существенно увеличивает размер налоговых платежей, в связи с чем ООО "Днестр" просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равной его рыночной стоимости, в размере 1 029 600 рублей.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству в связи с существенным расхождением кадастровой и рыночной стоимости земельного участка представителем заявителя было заявлено ходатайство о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта (ФИО)2 общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" (далее "данные изъяты") (номер) от (дата), подготовленному на основании определения судьи от (дата) рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года составила 1 431 000 рублей (л. 42 заключения).

До судебного заседания от представителя заявителя Пимошиной С. В., в судебном заседании от Березина И. Ю. поступило ходатайство об изменении предмета заявления, в котором просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером (номер), относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "данные изъяты", расположенного по адресу: (адрес), равную рыночной в размере 1 431 000 рублям.

Представители заинтересованного лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, администрации города Сургута, Правительства ХМАО-Югры и Департамента по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры, будучи надлежащим образом извещенными в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами не предоставили.

В судебном заседании представитель заявителя Березин И. Ю., просил удовлетворить требования, установить кадастровую стоимость земельных участков равную рыночной, в соответствии с заключением эксперта.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Полетаева А. В. пояснила, что возражает относительно удовлетворения заявления. Считает, что отчет, а также заключение эксперта не соответствуют требованиям. В заключении не указаны кадастровые номера, подобраны иные группы видов разрешенного использования, не указаны в них передаваемые права. Просила в удовлетворении заявления отказать.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезнева О. П. против удовлетворения заявления, поскольку в экспертизе не учтены транспортная доступность, наличие или отсутствие коммуникаций. Отсутствуют исходные данные, в связи с чем нельзя проверить правильность корректировок. Не названо кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о них. Данные недостатки являются существенными, что подтверждено позицией Верховного суда.

Дело рассмотрено с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, проверив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ООО "Днестр" является собственником земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером (номер), относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "данные изъяты", расположенного по адресу: (адрес)

Право собственности на указанный земельный участок возникло у общества на основании договора купли-продажи (номер) от (дата) и подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (номер) (номер) от (дата) (л.д. 5-7).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, его кадастровая стоимость составляет 6 289 882,26 рублей (л.д.10).

В соответствии с кадастровой справкой от (дата), кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года составляет 6 289 882,26 рублей (л.д.12).

Уведомлением комиссии Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (номер) от (дата) в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости заявителю, обратившемуся (дата), было отказано (л.д. 14-15).

Обращение в суд ООО "Днестр" с настоящим заявлением обусловлено целью защиты права, как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, который прямо заинтересован к определению реальной рыночной стоимости земельного участка, поскольку установленный завышенный размер стоимости объекта недвижимости увеличивает размер налоговых платежей.

Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральный стандарт оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).

Заявителем в обоснование своих требований представлен отчет, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" по заказу ООО "Днестр", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере 1 029 604 рубля (л.д. 81).

Как установлено судом и следует из материалов дела, оценщик применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов объектов оценки оценщиком выбраны четыре объекта. При этом информация по элементу сравнения "цена предложения" об объектах-аналогах взята оценщиком из решений Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, приложенных к отчету, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений, что не соответствует требованиям пунктов 10, 11 ФСО N 7, в силу которых для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Обстоятельства, установленные вышеуказанными решениями арбитражного суда, на основании положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, а внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда, не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения "цена предложения" в целях расчета величины рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, представленный заявителем отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.

В процессе подготовки дела представителем заявителя было заявлено ходатайство о назначении экспертизы для определения достоверной величины рыночной стоимости земельного участка, которое судом было удовлетворено.

Заключение эксперта, подготовленное на основании определения судьи от (дата).

Изучив заключение эксперта (ФИО)2 "данные изъяты" (номер) от (дата), согласно которого рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года составила 1 431 000 рублей, суд приходит к выводу, что указанное заключение является надлежащим доказательством по делу ввиду следующего.

Из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком применен сравнительный подход. В расчетах оценщик использовал метод сравнения продаж (л. 20 заключения).

При изучении объекта оценки экспертом выбраны 12 элементов сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка), вид использования и (или) зонирование, местоположение, физические характеристики (площадь и рельеф), экономические характеристики, наличие движимого имущества, другие характеристики, влияющие на стоимость.

Для сравнения оценщик выбрал пять объектов-аналогов, их перечень и характеристики содержатся в таблице (л. 36-38 заключения).

Экспертом в качестве объектов исследования выбраны объекты-аналоги, расположенные в районе расположения объекта оценки с соответствующим целевым назначением, то есть схожие с оцениваемым объектом.

Из отчета об оценке следует, что оценщиком проанализирована информация по ценам предложений (публичных оферт) земельных участков, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Количество объектов-аналогов обусловлено количеством подтвержденных объявлений на дату оценки.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки: на изменение цен на земельные участки за период с даты продажи (предложения) с аналогом до проведения оценки, на площадь земельных участков, что также отражено в таблице (л. 39-41 заключения). В отчете имеются описание и расчет корректировок.

Суд, оценивая представленное экспертное заключение, приходит к выводу о том, что оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда не имеется.

Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждается соответствующими документами.

Выводы эксперта о величине рыночной стоимости земельного участка заинтересованными лицами не оспорены.

С учетом изложенного заявление ООО "Днестр" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной - подлежит удовлетворению.

Ссылки заинтересованных лиц на иные судебные решения суд считает необоснованными, поскольку они основаны на иных фактических обстоятельствах дела.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью "Днестр" об кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером (номер) относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "данные изъяты" расположенного по адресу: (адрес) - равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2010 года, в размере 1 431 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через суд Ханты-мансийского автономного округа - Югры..

Председательствующий Начаров Д. В.