Решение Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 19 августа 2015 г. по делу N 3-106/2015

председательствующего судьи Начарова Д. В.,

при секретаре Ершовой И.Ф.,

с участием:

представителя заявителя Березина И. Ю.,

представителя заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Полетаевой А. В.,

представителя заинтересованного лица Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Дорохина А. В.,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезневой О. П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственная научная фирма "Сибтехэнергосервис" об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

(дата) общество с ограниченной ответственностью производственная научная фирма "Сибтехэнергосервис" (далее ООО ПНФ "СТЭС" или Общество) обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование требований указало, что ООО ПНФ "СТЭС" на праве аренды владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты".м., относящимся к категории земель населенных пунктов, расположенным по адресу: (адрес)

Данный земельный участок вошел в перечень объектов государственной кадастровой оценки утвержденной постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16 декабря 2010 года N (номер), согласно которой его кадастровая стоимость, по состоянию на 1 января 2010 года, составляет 9 363 537,78 рублям.

Кадастровую стоимость земельных участков считает завышенной, чем нарушаются права общества, поскольку существенно увеличивают размер арендных платежей.

Согласно отчету (номер) от (дата) рыночная стоимость спорного земельного участка, на туже дату составляет 4 454 000 рублей.

Уведомлением Росреестра (номер) от (дата) заявителю отказано в приеме документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равную рыночной в размере 4 454 000 рублей.

При существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя заявителя определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет 4 152 000 рублей.

До судебного заседания от представителя заявителя Пимошиной С. В., в судебном заседании представителя Березина И. Ю., поступило ходатайство об изменении предмета заявления, в которых просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной в размере, 4 152 000 рублям, по состоянию на 1 января 2010 года.

Представители заинтересованных лиц Федеральной службы государственной регистрации кадастра, кадастра и картографии, администрации города Пыть-Яха надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрении дела в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили. При таких обстоятельствах, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель заявителя Березин И. Ю. в судебном заседании требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в соответствии с заключением эксперта.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Полетаева А. В. возражала относительно заявленных требований, поскольку не представлено доказательств рыночной стоимости земельного участка. Заключение эксперта не соответствует установленным требованиям, подбор объектов-аналогов произведен не правильно, для их проверки кадастровые номера не указаны. Находятся в разной зоне с объектом оценки. Не учтено, что оцениваемый объект находится в аренде.

Представитель заинтересованного лица Правительства ХМАО-Югры, Департамента по управлению государственным имуществом в ХМАО-Югре Дорохин А. В., возражал против удовлетворения требований, поддержал доводы представителя кадастровой палаты. Указал, что экспертом нарушен принцип проверяемости, так как объекты -аналоги на сайте найти не смог, вид разрешенного использования земельных участков не указан.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезнева О. П., указала, что требования удовлетворению не подлежат, по доводам, указанным представителями заинтересованных лиц. Кроме того, добавила, что экспертом не учтена инженерная обеспеченность земельных участков.

Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, проверив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что общество с ограниченной ответственностью производственно научная фирма "Сибтехэнергосервис" (далее ООО ПНФ "СТЭС") на основании договора аренды (номер) от (дата), заключенного с администрацией города Пыть-Ях, дополнительного соглашения к договору аренды от (дата), распоряжения администрации города Пыть-Ях от (дата) N (номер), дополнительного соглашения к договору аренды от (дата) владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты" кв.м., относящимся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под "данные изъяты" по адресу: (адрес)

На основании указанных договоров и соглашений на ООО ПНФ "СТЭС" возложена обязанность по внесению арендных платежей, рассчитываемых от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно кадастровой справке от (дата) и кадастровому паспорту (л.д. 22, 23) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет 9 363 537,78 рублей.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Заявитель общество с ограниченной ответственностью производственно научная фирма "Сибтехэнергосервис", являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет за собой увеличенные арендные платежи.

Уведомлением Росреестра (номер) от (дата) заявителю, обратившемуся (дата), отказано в приеме документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка.

При обращении в суд заявителем представлен отчет (номер) об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года, согласно которому стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составила 4 454 000 рублей.

По ходатайству представителя заявителя в связи со значительной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью и наличием сомнений в правильности представленного отчета, а также экспертного заключения (номер) от (дата) "данные изъяты" определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата) составленному "данные изъяты" на основании определения суда, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на 1 января 2010 года составила 4 152 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, а также в силу статьи 55, части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одними из допустимых доказательств являются отчет оценщика и заключение эксперта, которые не являются обязательными для суда и оцениваются судом по правилам, установленным статьей 67 настоящего кодекса. Несогласие суда с отчетом и заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Таким образом, при рассмотрении дела и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной оценке подлежат как заключения эксперта, так и отчет, предоставленный заявителем.

Представленное заключение эксперта (номер) общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" составлено на основании Федерального закона Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

Изучив в судебном заседании заключение эксперта N (номер), суд приходит к выводу о том, что данное заключение соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, а также Федеральным стандартам оценки.

В соответствии со статьей 8 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования, о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки" использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В заключении экспертом подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение метода сравнения сравнительного подхода и отказ от применения иных методов и подходов.

Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, отобраны элементы и единицы сравнения, обоснован выбор или отказ от применения каждого показателя, отобраны объекты-аналоги.

Определенные сегменты рынка относительно разрешенного использования сравниваемых земельных участков совпадают.

Экспертом при определении рыночной стоимости произведены соответствующие корректировки на условия рынка, физические характеристики, определена скорректированная ставка, установлена рыночная стоимость спорного участка, в размере 4 152 116 рублей, с учетом округления 4 152 000 рублей.

Сведения об объектах-аналогах получены из открытых источников информации, копии интернет страниц которых приобщены к заключению эксперта, имеют дату публикации и источник публикации, что указывает на наличие проверяемости заключения, их соответствие пункту 10 ФСО N 3.

Дополнительная информация об объектах-аналогах получена из дополнительных источников указанных в объявлениях и отраженных в сравнительной таблице.

Заключение подписано экспертом (ФИО)7, последней разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные статьей 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, она предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается ее подписью.

Эксперт (ФИО)7 имеет право на проведение судебных экспертиз, что подтверждено копиями соответствующих документов приобщенных к заключению эксперта.

Довод о том, что объект оценки находится в аренде и это экспертом не учтено, является не обоснованным, экономически ничем не подтвержден.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта (номер) соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности и поэтому может быть принято судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

При этом, представленный с заявлением отчет (номер) от (дата) составленный "данные изъяты" не может принят во внимание и являться доказательством рыночной стоимости спорных земельных участков, так как оценщик в качестве объектов-аналогов использует земельные участки расположенные за пределами территории Ханты-Мансийского автономного округа -Югры, в городе Тюмени, в связи с чем по мнению суда экспертное заключение наиболее точно отражает рыночную стоимость земельного участка.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью производственно научная фирма "Сибтехэнергосервис" об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) площадью "данные изъяты" кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием "данные изъяты", расположенного по адресу: (адрес), равной рыночной в размере 4 152 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.