Решение Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 20 августа 2015 г. по делу N 3-144/2015

председательствующего судьи Начарова Д. В.,

при секретаре Ершовой И.Ф.,

с участием:

представителя заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Полетаевой А. В.;

представителя заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Дорохина А. В.;

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезневой О. П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Глобал Сургут" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

(дата) общество с ограниченной ответственностью "Глобал Сургут" (далее ООО "Глобал Сургут" или общество) обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование требований общество указало, что на основании заключенного с администрацией города Сургута договора аренды (номер) от (дата) сроком до (дата), владеет и пользуется земельным участком площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым номером (номер), расположенным по адресу: (адрес)

В соответствии с п. 4.2 указанного договора, размер арендной платы рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка установлена в размере 64 530 669,56 рублей, в связи с чем размер арендной платы за пользование земельным участком в 2014 году составил 214 984,37 рубля.

Завышенная стоимость земельного участка нарушает права общества, поскольку существенно увеличивает размер арендных платежей. Рыночная стоимость земельного участка составляет 9 678 574 рубля, что подтверждается отчетом общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" (номер) от (дата), а также экспертным заключением "данные изъяты"" N (номер) от (дата).

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре от (дата) заявителю отказано в принятии документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ООО "Глобал Сургут" просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равной рыночной, в размере 9 678 574 рубля.

(дата) определением судьи на основании ходатайства представителя заявителя была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на (дата), в связи с существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью, а также определением рыночной стоимости в представленном отчете на иную дату.

В соответствии с заключением эксперта (номер) от (дата), составленного обществом с ограниченной ответственностью "данные изъяты" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31 января 2011 года составляет 8 779 772,50 рубля.

До судебного заседания от представителя заявителя поступило заявление, согласно которому просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) равной рыночной, в соответствии с заключением эксперта, по состоянию на 31 января 2011 года, в размере 8 779 772,50 рублей.

В судебное заседание надлежащим образом извещенные представители заявителя, Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, администрации (адрес) не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Полетаева А. В. возражала относительно удовлетворения заявленных требований указывая на то, что заключение эксперта (номер) не является надлежащим доказательством по делу, поскольку имеет недостатки.

Для сравнения продаж экспертом были исследованы объекты-аналоги, продаваемые в разное время, при этом корректировка была сделана лишь в отношении одного объекта-аналога N 3. В отношении двух других N 1 и N 2 корректировки не произведено, обоснованных выводов отсутствия необходимости данной корректировки в заключении эксперта не имеется.

Представитель заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры Дорохин А. В. указал на то, что заявленные требования удовлетворению не подлежат. Поддержал доводы представителя кадастровой палаты. Кроме того пояснил, что в объявлениях об объектах - аналогах на странице 61, 62 заключения отсутствует дата их публикации, чем нарушен пункт 10 ФСО N 3.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезнева О. П. заявленные требования не признала, поддержав доводы предыдущих представителей, при этом указав, что имеющиеся в приложении к заключению объявления не являются надлежащими источниками информации. Номер и дата публикации объявлений на странице 60 заключения не соответствуют указанным в сравнительной таблице.

Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию.

В судебном заседании установлено, что администрацией города Сургута по договору аренды земельного участка (номер) от (дата) ООО "Глобал Сургут" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты" кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием "данные изъяты" расположенный по адресу: (адрес)

В соответствии с п. 4.2 договора аренды размер арендной платы за пользование земельным участком в 2014 году составил 214 984,37 рубля, которая рассчитана из кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения "Арендодателя" в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 64 530 669,56, что подтверждается копией кадастрового паспорта земельного участка от (дата).

Заявитель, являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличенные размеры арендной платы по договору, уменьшенный размер ее снижение.

Таким образом, защита нарушенных прав арендатора возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной его рыночной стоимости.

(дата) ООО "Глобал Сургут" обратилось в комиссию при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером (номер) площадью "данные изъяты" кв.м.

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от (дата) заявителю отказано в принятии документов к рассмотрению в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При обращении в суд заявителем в обоснование своих требований ООО "Глобал Сургут" был представлен отчет общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" (номер) от (дата) об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (номер), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составила 9 678 574 рубля.

Согласно положительному экспертному заключению N (номер) от (дата), подготовленному "данные изъяты", отчет (номер) от (дата) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

По ходатайству представителя заявителя, в связи с наличием сомнений в обоснованности представленного с заявлением отчета была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 31 января 2011 года, на дату внесения сведения о земельном участке в государственный кадастр недвижимости.

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата), составленного обществом с ограниченной ответственностью "Многофункциональная служба экспертиз и оценки", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на (дата) составляет 8 779 772,50 рубля.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также следует, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

На основании указанного, отчет, а также заключение эксперта как документы, содержащие сведения доказательного значения, подлежат оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности является дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Учитывая, что в отчете ООО "данные изъяты" (номер) от (дата) кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2010 года, то есть не на дату внесения сведений о его кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, то данный отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем он, а также положительное экспертное заключение N (номер) не исследовались и в качестве доказательств не рассматривались.

Изучив в судебном заседании заключение эксперта (номер) от (дата) общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" составленного на основании определения суда от (дата), суд приходит к выводу о том, что данное заключение эксперта соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (п. 6 ФСОN1).

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты", использовал сравнительный подход (л. 36 заключения).

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

В качестве единицы сравнения для оценки стоимости земельного участка был выбран 1 кв.м. (лист заключения 39).

В качестве объектов-аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, наиболее близкие по основным характеристикам.

Выбранные объекты исследования, находящиеся в городе Сургуте и предназначенные для размещения торгово-офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, максимально схожи с характеристиками объекта исследования по местоположению и характеру использования земельного участка, предназначенного для строительства стоматологического комплекса с аптекой, что сводит к минимуму количество применяемых корректировок (л 20 заключения).

В соответствии с Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, экспертом по каждому из элементов сравнения определен характер и степень отличий аналогов от оцениваемого земельного участка.

По характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка проведена корректировка цен элементов сравнения, сглаживающих их отличия от оцениваемого земельного участка.

Так экспертом при определении рыночной стоимости произведены соответствующие корректировки, на время предложений, поправки на торг, по местоположению объектов, на масштаб, поправки на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций на участке.

Произведенная корректировка на время предложения экспертом обоснована, приведены расчет корректировки, используемая для этого информация, полученная из еженедельного рекламно-информационного издания "Сргутская недвижимость", составлены таблицы, определены единицы корректировки, обоснована корректировка в отношении объектов-аналогов N 1 и N 2.

При таких обстоятельствах доводы заинтересованных лиц, относительно отсутствия корректировок в отношении указанных объектов - аналогов, являются необоснованными.

Согласно п. 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сведения об объектах-аналогах получены из источников информации, сведения о которых, имеют дату публикации и источник публикации, что указывает на наличие проверяемости отчета, их соответствия пункту 10 ФСО N 3. Указание экспертом самостоятельно даты публикации у копий объявлений, листов периодического издания, (лист 61, 62 заключения) не может указывать на их несоответствие пункту 10 ФСО N 3, поскольку эксперт при даче заключения предупрежден об уголовной ответственности.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным принять заключение эксперта (номер) от (дата) общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты" составленного на основании определения суда от (дата), в качестве допустимого доказательства по настоящему делу, поскольку оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что указанные в заключение эксперта (номер) выводы подтверждают доводы заявителя о значительном превышении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (номер) над его рыночной стоимостью.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Ходатайств о назначении соответствующих экспертиз участвующими в деле лицами не заявлено.

Возражения относительно достоверности определенной в заключение эксперта (номер) рыночной стоимости спорного земельного участка и его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации, доказательствами не подтверждены.

Кроме того, заключение подписано экспертом (ФИО)5, последней разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные статьей 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, она предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается ее подписью.

Эксперт (ФИО)5 имеет право на проведение судебных экспертиз, что подтверждено копиями соответствующих документов приобщенных к заключению эксперта.

В связи с изложенными выше обстоятельствами, суд полагает заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (номер) равной его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью "Глобал Сургут" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты" кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием "данные изъяты", расположенного по адресу: (адрес) равной рыночной стоимости в размере 8 779 772,50 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.