Решение Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 19 августа 2015 г. по делу N 3-92/2015

председательствующего судьи Начарова Д. В.,

при секретаре Ершовой И. Ф.,

с участием:

- представителя заявителя открытого акционерного общества "ТЭСС" Березина И. Ю.,

- представителя заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Полетаевой А. В.,

- представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезневой О. П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению открытого акционерного общества "Тюменьэнергосетьсервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

(дата) открытое акционерное общество "Тюменьэнергосетьсервис" (ОАО "ТЭСС", общество)обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование требований указало, что на основании заключенного с администрацией муниципального образования городской округ город Сургут договора аренды (номер) от (дата) владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты" кв.м., расположенным по адресу: (адрес), с кадастровой стоимостью 13 884 262,26 рублей.

На основании заключенного с администрацией муниципального образования городской округ город Сургут, договора аренды (номер) от (дата), дополнительного соглашения к договору от (дата), владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером (номер) площадью "данные изъяты" кв.м., расположенным по адресу: (адрес), с кадастровой стоимостью 12 010 407,23 рублей.

На основании заключенного с администрацией муниципального образования городской округ город Сургут, договора аренды (номер) от (дата) владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты" кв.м, расположенным по адресу: (адрес), с кадастровой стоимостью 87 139 573,56 рублей.

Указанные земельные участки вошли в перечень земельных участков категории "земли населенных пунктов" сформированный для государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2010 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры были утверждены постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16 декабря 2010 года N 343.

Кадастровые стоимости земельных участков считает завышенными, значительно превышающими их рыночную стоимость. Завышенная стоимость нарушает права заявителя, поскольку существенно увеличивает размер арендных платежей.

Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2010 года, составляет 2 487 000 рублей, 2 190 000 рублей, 8 604 000 рублей соответственно, что подтверждено отчетом об оценке (номер) от (дата) составленного обществом с ограниченной ответственностью "данные изъяты", а также экспертным заключением (номер) от (дата) "данные изъяты"

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре от (дата) заявителю отказано в принятии к рассмотрению его заявления по вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Заявитель просил суд определить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2010 года с кадастровым номером (номер) равной рыночной стоимости 2 487 000 рублей, с кадастровым номером (номер) равной рыночной стоимости 2 542 150 рублей, с кадастровым номером (номер) равной рыночной стоимости 4 378 400 рублей.

При существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, а также определении рыночной стоимости одного из земельных участков на иную дату, по ходатайству представителя заявителя определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорых земельных участков.

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), по состоянию на (дата) составила 2 158 000 рублей, с кадастровым номером (номер), по состоянию на (дата), в размере 1 891 000 рублей, с кадастровым номером (номер), по состоянию на (дата) в размере 9 977 000 рублей.

В судебном заседании представитель заявителя Березин И. Ю., просил удовлетворить требования, установить кадастровую стоимость земельных участков равную рыночной в соответствии с заключением эксперта N (номер)

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Полетаева А. В. пояснила, что заявление удовлетворению не подлежит, поскольку не представлено надлежащих доказательств рыночной стоимости земельных участков. Заключение эксперта не соответствует установленным требованиям. В заключении не указаны кадастровые номера земельных участков объектов-аналогов, что не позволяет проверить их и получить о них информацию. Не все характеристики отражены в использованных для сравнения объявлениях, а именно право собственности, вид разрешенного использования, кадастровые номера. Проверить и убедиться в правильном выборе объектов-аналогов не смогла.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Селезнева О. П., считает требования неподлежащими удовлетворению, заключение эксперта не соответствует установленным требованиям. Экспертом не учтены такие элементы ценообразования как транспортная доступности и возможность подключения коммуникаций. Указано на право собственности оцениваемых объектов, в то время как они находятся в собственности. Указанные телефонные номера не могут служить доказательством получения информации об объектах-аналогах. При проверке кадастровых кварталов, выявлено что в них большую часть занимают жилые дома, в связи с чем выбранные объекты-аналоги вызывают сомнения.

Представители заинтересованного лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, администрации города Сургута, Правительства ХМАО-Югры и Департамента по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры будучи надлежащим образом извещенными в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами не предоставили.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, проверив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

1) В судебном заседании установлено, что ОАО "ТЭСС" на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (номер) от (дата), заключенного сроком с (дата) по (дата), является арендатором земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты" кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного (адрес)

На основании указанного договора на ОАО "ТЭСС" возложена обязанность по внесению арендных платежей за участок площадью 3 639 кв.м., занимаемый нежилым одноэтажным зданием производственного назначения. Общая сумма арендной платы за 2009 год составила 109 528,78 рублей.

На основании п. 2.4 договора аренды годовой размер арендной платы каждого арендатора подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, окружных, местных нормативных правовых актов (л.д. 12-18).

2) На основании заключенного с администрацией города Сургута договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (номер) от (дата) и дополнительного соглашения к указанному договору от (дата) ОАО "ТЭСС" является арендатором земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты" кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного (адрес)

С (дата) ОАО "ТЭСС" является арендатором указанного земельного участка занимаемого частью нежилого здания площадью "данные изъяты" кв.м. Арендная плата в соответствии с п. 3 дополнительного соглашения составляет 102 971,05 рубль (л.д. 23-31).

Срок аренды в соответствии с договором установлен до (дата) (л.д. 23).

На основании п. 2.4 договора аренды годовой размер арендной платы каждого арендатора подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, окружных, местных нормативных правовых актов (л.д. 24).

Земельный участок предоставлен с разрешенным использованием под одноэтажное нежилое здание со встроенными нежилыми помещениями: под встроенное нежилое помещение, предназначенное под гараж; под встроенное нежилое помещение предприятия материально-технического сбыта и заготовок, предназначенного под стекольный цех.

3) На основании заключенного с администрацией города Сургута договора аренды (номер) от (дата) ОАО "ТЭСС" является арендатором земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты" кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по (адрес)

Участок предоставлен под объекты производственного назначения в составе: "данные изъяты"

Размер арендной платы за указанный земельный участок в 2009 году составил 658 918,42 рублей.

Согласно п. 4.3 арендная плата может быть изменена арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 32-36).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) составила 13 884 262,26 рублей, с кадастровым номером (номер) - 12 010 407,23 рублей, с кадастровым номером (номер) - 87 139 573,56 рублей, что подтверждается кадастровыми паспортами, справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости (л.д 38-40, 41,44, 48).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

ОАО "ТЭСС", являясь арендатором земельных участков и плательщиком аренды, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, поскольку завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличение размеров арендной платы по договору.

Защита нарушенных прав возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре N (номер), N (номер), (номер) от (дата) в пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков ОАО "ТЭСС" было отказано (л.д. 207-212).

Обращение в суд ОАО "ТЭСС" с настоящим заявлением обусловлено целью защиты права, как арендатора земельного участка и плательщика аренды, который прямо заинтересован к определению рыночной стоимости земельных участков.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Согласно положениям статей 24.15 и ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Стандарты оценочной деятельности отражены в ст. 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При обращении в суд ОАО "ТЭСС" в обоснование своих требований был представлен отчет об оценке объекта оценки (номер) от (дата), подготовленного ООО "данные изъяты"", согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на (дата) и составила:

с кадастровым номером (номер) - 2 487 000 рублей;

с кадастровым номером (номер) - 2 190 000 рублей;

с кадастровым номером (номер) - 8 604 000 рублей.

Поскольку в представленном заявителем в обоснование своих требований отчете кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) определена по состоянию на 1 января 2010 г., то есть не на дату внесения сведений о его кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, в отношении остальных объектов, необоснованно выбраны объекты-аналоги, расположенные в другом регионе, за пределами субъекта Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в городе Тюмени, то данный отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов,

В связи с сомнением в правильности представленного отчета и составлении на иную дату определением суда от (дата) по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков.

При этом судом установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером (номер) сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости (дата) (л.д. 41 том 2).

В соответствии со статьями 24.18, 24.19 Закона "Об оценочной деятельности" экспертиза по определению стоимости указанного объекта оценки назначена по состоянию на (дата).

Согласно экспертному заключению, подготовленному на основании определения суда ООО "данные изъяты" (номер) от (дата):

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на (дата) составила 9 977 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на (дата) составила 2 158 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по состоянию на (дата) составила 1 891 000 рублей.

Изучив заключение эксперта (номер) от (дата), составленное ООО "данные изъяты" суд приходит к выводу, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" и иным нормативным актам в области оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки Федеральными стандартами оценки N 1, N 2, N 3, (далее ФСО N1, далее ФСО N2, ФСО N3) утвержденных Приказами Минэкономразвития N 254, 255, 256.

Расчет рыночной стоимости земельных участков произведен с использованием сравнительного подхода (л. 21 заключения).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Пунктом "в" подпункта 18 ФСО N1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии со статьей 8 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, экспертом составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, их площади, виде разрешенного использования, о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки" использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В заключении экспертом подробно описан процесс оценки земельных участков в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение метода сравнения сравнительного подхода и отказ от применения иных методов и подходов.

Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки и также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, отобраны элементы и единицы сравнения, обоснован выбор или отказ от применения каждого показателя, отобраны объекты-аналоги.

Определенные сегменты рынка относительно разрешенного использования сравниваемых земельных участков совпадают.

Экспертом при определении рыночной стоимости произведены соответствующие корректировки на условия рынка, физические характеристики, определена скорректированная ставка, установлена рыночная стоимость спорных участков.

Сведения об объектах-аналогах получены из открытых источников информации, копии интернет страниц которые приобщены к заключению эксперта, имеют дату публикации и источник публикации, что указывает на наличие проверяемости заключения, их соответствие пункту 10 ФСО N 3.

Дополнительная информация об объектах-аналогах получена из дополнительных источников указанных в объявлениях и отраженных в сравнительной таблице.

Заключение подписано экспертом (ФИО)5, последней разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные статьей 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, она предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается ее подписью.

Эксперт (ФИО)5 имеет право на проведение судебных экспертиз, что подтверждено копиями соответствующих документов приобщенных к заключению эксперта.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта (номер) соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности и поэтому может быть принято судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорных земельных участков, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как было указано выше, представленный с заявлением отчет (номер) от (дата) составленный "данные изъяты" не может быть принят во внимание и являться доказательством рыночной стоимости спорных земельных участков, так как оценщик в качестве объектов-аналогов использует земельные участки расположенные за пределами территории Ханты-Мансийского автономного округа -Югры, в городе Тюмени, в связи с чем по мнению суда экспертное заключение наиболее точно отражает рыночную стоимость земельных участков.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление открытого акционерного общества "Тюменьэнергосетьсервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты" кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, предоставленный под "данные изъяты", расположенного по (адрес), по состоянию на 13 марта 2012 года, равной рыночной в размере 9 977 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты" кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, занимаемого "данные изъяты", расположенного по (адрес), по состоянию на 1 января 2010 года равной рыночной в размере 2 158 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью "данные изъяты" кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, занимаемого одноэтажным нежилым зданием со встроенными нежилыми помещениями, расположенного (адрес), по состоянию на 1 января 2010 года равной рыночной в размере 1 891 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.