Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 27 августа 2015 г. по делу N 33-5652/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Свечниковой Н.Г.,

судей: Бостанова Ш.А., Киселева Г.В.

при секретаре судебного заседания Димитровой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края и апелляционную жалобу представителя ООО "ИОН"

на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 08 мая 2015 года по иску ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, обществу с ограниченной ответственностью "ИОН", ФИО3, ФИО2 о признании недействительным ничтожным договора аренды земельного участка, признании недействительным (ничтожным) соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды, обязании возвратить земельный участок,

заслушав доклад судьи Свечниковой Н.Г.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений города-курорта Железноводска, обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Ион", ФИО3 о признании недействительным ничтожным договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 30 июля 2013 года, признании недействительным (ничтожным) соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды, обязании ФИО3 возвратить администрации города-курорта Железноводска земельный участок.

Требования мотивированы тем, что в газете " "адрес"" от 06.02.2013 года администрацией города-курорта Железноводска было размещено сообщение о предварительном согласовании места размещения магазина на земельном участке, из земель населенных пунктов, расположенном по адресу: "адрес", район "адрес", площадью "данные изъяты" квадратных метров, разрешенное использование - для строительства магазина.

Истицей было подано заявление в администрацию города Железноводска о предоставлении в аренду указанного земельного участка, с просьбой проведения торгов в случае поступления иных заявлений, в ответ на которое из администрации пришел ответ о непредоставлении земельного участка и не проведении торгов, так как п.3 ст. 31 Земельного кодекса РФ обязанность проведения торгов при поступлении иных заявлений не предусмотрена.

Впоследствии истице стало известно, что спорный земельный участок передан в аренду ООО "ИОН", согласно договору, заключенному 30 июля 2013 года, в июне 2014 года ООО "ИОН" заключило соглашение с ФИО3 о переходе прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды.

Считает, что договор аренды с ООО "ИОН" без проведения торгов заключен незаконно в связи с чем, нарушены ее имущественные права на получение в аренду указанного земельного участка и на участие в торгах по продаже права аренды.

На основании вышеизложенного, просит суд признать недействительным ничтожным договор N о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 30 июля 2013 года с кадастровым N "данные изъяты" площадью "данные изъяты" кв.метра для строительства магазина, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", район "адрес", заключенный между ООО "ИОН" и Управлением имущественных отношений администрации города Железноводска, признать недействительным (ничтожным) соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 30.07.2013 года, заключенное 20.06.2014 года между ООО "ИОН" и ФИО3, обязать ФИО3 возвратить администрации города-курорта Железноводска вышеуказанный земельный участок.

Решением Железноводского городского суда Ставропольского края от 08 мая 2015 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Судом постановлено : Признать недействительным ничтожным договор N о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 30 июля 2013 года с кадастровым N "данные изъяты" площадью "данные изъяты" кв.метра для строительства магазина, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", район "адрес", заключенный между ООО "ИОН" и Управлением имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска.

Признать недействительным ничтожным соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 30 июля 2013 года, заключенное 20 июня 2014 года между ООО "ИОН" и ФИО3.

Обязать ФИО3 земельный участок с кадастровым N "данные изъяты" площадью "данные изъяты" квадратных метров для строительства магазина, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", район "адрес", возвратить администрации города-курорта Железноводска.

В удовлетворении исковых требований к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 30 июля 2013 года, заключенного 01 апреля 2015 года, между ФИО3 и ФИО2, отказать.

Не согласившись с решением суда, представителем администрации города-курорта Железноводска подана апелляционная жалоба, в которой указывает на незаконность и необоснованность судебного акта. Считает, что заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка в аренду не является надлежащим образом оформленным намерением получить земельный участок на праве аренды.

В апелляционной жалобе представитель ООО "ИОН" считает решение суда незаконным и необоснованным, в связи с нарушением судом норм материального права.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 считает решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене по доводам апелляционных жалоб.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в любом случае является основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статье 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. Лицам, участвующим в деле, судебные извещения и вызовы должны быть вручены с таким расчетом, чтобы указанные лица имели достаточный срок для подготовки к делу и своевременной явки в суд.

Из материалов дела видно, что ФИО3 не принимала участие в судебных заседаниях.

Данные о том, что ответчица ФИО3 была извещена надлежащим образом о рассмотрении дела Железноводским городским судом Ставропольского края 08 мая 2015 года в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, права, предоставленные законом ФИО3 были нарушены, она была лишена возможности самостоятельно, либо через своих представителей участвовать в рассмотрении дела в суде первой инстанции и представлять возражения на исковое заявление, давать свои объяснения.

В связи с чем, судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда 18 августа 2015 года на основании п. 5 ч. 4, ч. 5 ст. 330 ГПК РФ принято определение о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отменяет обжалуемое судебное постановление и в соответствии с ч. 5 ст. 330 ГПК РФ рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В судебное заседание ФИО1, ФИО3, ФИО2, представитель ООО "ИОН", будучи надлежащим образом уведомленные о месте и времени апелляционного рассмотрения дела, не явились, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель администрации города-курорта Железноводска и представитель Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска возражали против удовлетворения искового заявления и настаивали на удовлетворении апелляционных жалоб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 29 июня 2012 года постановлением администрации города-курорта Железноводска N по заявлению ООО "ИОН" утверждена схема расположения спорного земельного участка на кадастровом плане (карте).

18 января 2013 года на основании заявления ООО "ИОН" от 03.08.2012 года утвержден акт о выборе спорного земельного участка.

06 февраля 2013 года в газете " "адрес"" администрацией города Железноводска было опубликовано сообщение о предварительном согласовании места размещения магазина на земельном участке, из земель населенных пунктов, расположенном по адресу: "адрес", район "адрес", площадью - "данные изъяты" квадратных метров, разрешенное использование - для строительства магазина.

18 февраля 2013 года в администрацию "адрес" поступило заявление ФИО1 о предоставлении ей в аренду указанного земельного участка, содержащего просьбу о проведении торгов по продаже права аренды этого земельного участка в случае подачи нескольких заявлений.

04 марта 2013 года на заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка в аренду, заместителем главы города-курорта Железноводска дан ответ о том, что п.3 ст.31 ЗК РФ возлагает на орган местного самоуправления обязанность информирования населения о предстоящем согласовании места размещения объектов, однако, обязанность проведения торгов, в случае, если по результатам информирования в администрацию поступят заявления иных заинтересованных лиц, законодательством не установлена.

26 апреля 2013 года решением Думы города-курорта Железноводска Ставропольского края N "данные изъяты" ООО "ИОН" согласовано место размещения магазина на спорном земельном участке.

Постановлением администрации города-курорта Железноводска от 23 июля 2013 года ООО "ИОН" спорный земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года.

Договор N между Управлением имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска и обществом с ограниченной ответственностью "ИОН" о предоставлении спорного земельного участка в аренду заключен 30 июля 2013 года, зарегистрирован в УФСГРКК 23 августа 2013 года.

20 июня 2014 года между ООО "ИОН" и ФИО3 заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды N от 30 июля 2013 года, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 04 июля 2013 года.

01 апреля 2015 года, в период нахождения гражданского дела на рассмотрении в суде первой инстанции, между ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды N от 30 июля 2013 года, которое направлено в УФСГРКК по СК для регистрации, в связи с чем, судом в качестве соответчика к участию в деле привлечена ФИО2

14 апреля 2015 года Управлением ФСГРКК по СК ФИО2 направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации соглашения о переходе прав обязанностей по договору аренды, в связи с наличием постановлений о запрете совершения регистрационных действий в отношении спорного земельного участка, вынесенных судебными приставами-исполнителями Промышленного отдела судебных приставов города Ставрополя.

Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирован статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса, в которых детально регламентирована последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении участка для строительства по указанной процедуре. Уполномоченный орган обеспечивает выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (часть 2 статьи 31); информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (часть 3 статьи 31); оформляет результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (часть 5 статьи 31); принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (часть 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (часть 8 статьи 31).

По смыслу положений части 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам части 4 статьи 30 Земельного кодекса независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (пункт 1 статьи 38 Земельного кодекса).

Таким образом, при наличии двух претендентов (подачи конкурентных заявок от иных лиц после опубликования органом местного самоуправления информации о возможном предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта) предоставление земельного участка должно осуществляться на торгах. Обязанностью администрации в таком случае является подготовка участка для проведения торгов с учетом требований градостроительного, земельного законодательства и с соблюдением установленных сроков.

В нарушение статей 11, 30 ЗК РФ торги в отношении права аренды земельного участка под строительство магазина, расположенного по адресу: "адрес", район "адрес", не проведены, в то время как при наличии двух и более заявок на один и тот же земельный участок предоставление такого участка может осуществляться исключительно по результатам торгов, вопросы проведения которых регулируются статьей 38 ЗК РФ.

Доказательств наличия преимущественного права аренды спорного земельного участка у ООО "ИОН" ввиду нахождения на нем объектов недвижимости или наличия ранее действующего договора в отношении земельного участка в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что на спорный земельный участок претендовало не только ООО "ИОН", но и ФИО1, что подтверждается имеющимся в материалах дела заявлением ФИО1 от 12 февраля 2013 года.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о невозможности предоставления этого участка ООО "ИОН" в порядке предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление такого участка должно производиться на торгах, поэтому постановление органа местного самоуправления от 23 июля 2013 года о предоставлении ООО "ИОН" спорного земельного участка в аренду является незаконным и нарушает права ФИО1.

Доводы администрации города-курорта Железноводска об отсутствии обязанности по выставлению на торги права на заключение договора аренды земельного участка (при наличии конкурирующих заявок) и необязательности для администрации учета мнения лиц, заинтересованных в предоставлении участка для строительства, выявленного по результатам публичного информирования о возможном (предстоящем) предоставлении такого участка, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку статья 30 Земельного кодекса, установив порядок предоставления для строительства земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускает прекращение соответствующей предусмотренной законом процедуры, в случае ее начала, исключительно по волеизъявлению органа, уполномоченного на распоряжение таким участком.

Предоставление в данном случае земельного участка одному из претендентов без проведения торгов не соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса, противоречит пункту 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также нарушает права и интересы ФИО1.

Довод апелляционной жалобы администрации о несоответствии обращения ФИО1 требованиям пункта 1 статьи 31 и пункта 3 статьи Земельного кодекса, отклоняется судебной коллегией, поскольку в рассматриваемом случае правовое значение имеет факт наличия нескольких лиц, заинтересованных в предоставлении одного и то же земельного участка, предопределяющий невозможность установления приоритета для кого-либо из этих лиц, в том числе по мотиву допущенных при подаче заявления недостатков, и необходимость проведения торгов.

Кроме того, опубликованное администрацией информационное сообщение от 06.02.2013 не содержало указаний о форме, по которой подлежат оформлению заявления заинтересованных в предоставлении земельного участка лиц, и прямо предусматривало возможность обращения граждан и юридических лиц по вопросам (любым), связанным с предстоящим предоставлением спорного участка, непосредственно в названный орган местного самоуправления.

По правилам статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного, договор N от 30 июля 2013 года о предоставлении земельного участка на условиях аренды, заключенный с нарушением норм земельного законодательства (на основании незаконного постановления администрации), является недействительной (ничтожной) сделкой.

По указанным основаниям недействительной (ничтожной) сделкой является и соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 30 июня 2014 года, заключённое 20 июня 2014 года между ООО "ИОН" и ФИО3, так как по ничтожной сделке нельзя осуществить уступку прав и обязанностей.

Поскольку соглашение о переходе прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка на условиях аренды N от 30 июля 2013 года, заключенное между ФИО3 и ФИО2 01 апреля 2015 года не прошло государственную регистрацию, в связи с чем, считается незаключенным, исковые требования о признании недействительным (ничтожным) соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 30 июля 2013 года, заключенного 01 апреля 2015 года, между ФИО3 и ФИО2, удовлетворению не подлежат.

По основаниям, предусмотренным ст.167 Гражданского Кодекса РФ, подлежат удовлетворению исковые требования ФИО1 о возложении на ФИО3 обязанности возвратить спорный земельный участок администрации города-курорта Железноводск

Доводы представителей ООО "ИОН" и администрации города-курорта Железноводска на отсутствие случаев подачи ею заявок на участие в торгах при их проведении органом местного самоуправления, и злоупотребление правом, что является основанием для отказа заявителю в судебной защите (полностью или частично), отклоняются судебной коллегией, поскольку признаков заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав со стороны ФИО1, обратившейся в администрацию с заявлением от 12.02.2013 на основании опубликованного в средствах массовой информации сообщения, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 08 мая 2015 года - отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, ООО "ИОН", ФИО3, ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды, признании недействительным (ничтожным) соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды, обязании возвратить земельный участок - удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор N о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 30 июля 2013 года с кадастровым N "данные изъяты" площадью "данные изъяты" кв.метра для строительства магазина, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", район "адрес", заключенный между ООО "ИОН" и Управлением имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска.

Признать недействительным (ничтожным) соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 30 июля 2013 года, заключенное 20 июня 2014 года между ООО "ИОН" и ФИО3.

Обязать ФИО3 возвратить администрации города-курорта Железноводска земельный участок с кадастровым N 26:31:020343:155 площадью 450 квадратных метров для строительства магазина, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", район "адрес".

В удовлетворении исковых требований к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 30 июля 2013 года, заключенного 01 апреля 2015 года, между ФИО3 и ФИО2, -отказать.

Апелляционные жалобы представителя ООО "ИОН", представителя администрации города-курорта Железноводска - оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи