Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 25 августа 2015 г. по делу N 33-3152/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Пойменовой С.Н.

судей Комаровой Ю.В., Беляк А.С.,

при секретаре судебного заседания Цховребадзе Г.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Беляк А.С.

дело по апелляционной жалобе Мадояна Г.А.

на решение Осташковского городского суда Тверской области от 19 июня 2015 года, которым постановлено:

"Заявление прокурора г. Осташкова удовлетворить.

Признать недействительным постановление главы администрации МО "Осташковский район" от 27 января 2015 года N 33 "Об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу: "адрес" на кадастровом плане территории".

Признать недействительным постановление главы администрации МО "Осташковский район" от 19 марта 2015 года N 200 "О предоставлении в аренду земельного участка Мадояну Г.А. по адресу: "адрес".

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 марта 2015 года площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: "адрес", для использования в целях: для размещения административных зданий, заключенный между комитетом по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" и Мадояном Г.А.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

- обязать Мадояна Г.А. возвратить земельный участок кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес", в государственную собственность, передав его по акту приёма-передачи комитету по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район".

Решение суда является основанием для исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером N.

Взыскать с Мадояна Г.А. государственную пошлину в доход бюджета МО "Осташковский район" в размере "данные изъяты" рублей.

Принятые определением суда от 12 мая 2015 года обеспечительные меры в виде ареста на земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый номер N, расположенный по адресу:

"адрес", а также в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской область осуществлять государственную регистрацию перехода права на указанный земельный участок отменить со дня вступления решения суда в законную силу".

Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор города Осташкова обратился в суд с иском в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, Российской Федерации к администрации МО "Осташковский район", комитету по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район", Мадояну Г.А. о признании недействительными постановлений главы администрации МО "Осташковский район" от 27 января 2015 года N 33 "Об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу: "адрес" на кадастровом плане территории", от 19 марта 2015 года N200 "О предоставлении в аренду земельного участка Мадояну Г.А. по адресу: "адрес"", признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке.

Требования мотивированы тем, что постановлением главы МО "Осташковский район" от 27 января 2015 года N Мадояну Г.А. предварительно согласовано место размещения объекта на земельном участке в кадастровом квартале N из земель населенных пунктов, площадью "данные изъяты" кв.м. по адресу: "адрес" пользования земельного участка установлен для размещения административного здания.

19 марта 2015 года главой администрации МО "Осташковский район" принято постановление N 200, на основании которого 25 марта 2015 года между Комитетом по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" и Мадояном Г.А. заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка сроком до 24 марта 2020 года. Договор прошел государственную регистрацию.

При издании постановления N от 27 января 2015 года порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентировался статьями 30, 31 Земельного кодекса РФ и статьями 30, 41-46 Градостроительного кодекса РФ, который, по мнению прокурора, нарушен.

Прокурор полагал, что при утверждении схемы расположения земельного участка Мадояну Г.А., администрацией не были учтены Правила землепользования и застройки МО "Городское поселение г. Осташков", утвержденные Решением Совета депутатов МО "Городское поселение - г.Осташков" от 18 сентября 2013 года N 446. Следовательно, предоставление земельного участка было возможно в соответствии с п. 11 ст. 30 ЗК РФ исключительно на торгах.

В результате прокурорской проверки было установлено, что земельный участок кадастровый номер N со всех сторон граничит с земельным участком кадастровый номер N площадью "данные изъяты" кв.м. с разрешенным видом использования для строительства торгового павильона. На земельном участке с кадастровым номером N на момент принятия решения о предоставлении его в аренду была размещена часть здания (торгового павильона).

Земельный участок с кадастровым номером N постановлением главы администрации МО "Осташковский район" предоставлен Мадояну Г.А.

07 марта 2012 года ответчику администрацией МО "Городское поселение - город Осташков" на основании представленной проектной документации, градостроительного плана земельного участка, акта выбора земельного участка, схемы расположения земельного участка было выдано разрешение на строительство торгового павильона площадью "данные изъяты" кв.м.

19 апреля 2013 года государственным инспектором Осташковского района по использованию и охране земель в соответствии с Положением о государственном земельном контроле путем промеров сторон земельного участка с расположенным на нем строящимся объектом установлено превышение площади занятого земельного участка.

До настоящего времени разрешение на строительство незаконно построенного объекта Мадояном Г.А. не получено.

С целью легализации незаконно построенного объекта ответчик обратился в администрацию района о предоставлении земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., граничащего с участком площадью "данные изъяты" кв.м.

На момент принятия администрацией оспариваемых постановлений Мадоян Г.А. собственником объекта незавершенного строительства на земельном участке кадастровый номер N не являлся, поэтому прокурор полагал, что предоставление земельного участка с предварительным согласованием земельного участка в порядке ст.ст. 39.15, 39.17 Земельного кодекса РФ без проведения торгов незаконно.

По общему правилу объект недвижимости не может быть одновременно расположен на двух самостоятельных земельных участках.

По мнению прокурора, земельный участок сформирован с нарушением статей 11.9, 30, 31, 39.16 Земельного кодекса РФ, статей 30, 41-46, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, пункта 12 статьи 18 Правил землепользования и застройки МО "Городское поселение - г.Осташков", утвержденных решением Совета депутатов МО "Городское поселение -г.Осташков" от 18 сентября 2013 года N 446.

Определением Осташковского городского суда Тверской области от 01 июня 2015 года к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Городское поселение - город Осташков".

Прокурор города Осташкова Тихомиров А.А. в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным в исковом заявлении доводам.

Ответчик Мадоян Г.А. и его представители по доверенности Аветисян Г.Н., Соколов А.Б. в судебном заседании исковые требования прокурора не признали.

Представитель ответчика администрации МО "Осташковский район" о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил.

Представитель ответчика Комитета по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, ранее в судебном заседании и.о. председателя КУИ Швец Н.В. исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица филиала федерального бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представил письменный отзыв на исковое заявление.

Представитель третьего лица администрации МО "Городское поселение - город Осташков" по доверенности Серков Д.М. в судебном заседании просил об отказе в удовлетворении требований прокурора, доводы, изложенные в письменных возражениях, поддержал.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Мадоян Г.А. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение.

В обоснование доводов жалобы выражает несогласие с выводом суда о том, что статьями 30, 31 ЗК РФ предусмотрено предоставление только незастроенных земельных участков для целей строительства, свободных от прав третьих лиц. Апеллянт указывает, что нормы ст.ст. 30, 31 ЗК РФ не содержат подобных оснований для отказа в выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта строительства.

Также, по мнению апеллянта, не обоснован вывод суда о незаконности образования спорного земельного участка, как нарушающее норму п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ. Участок был образован в соответствии с процедурой, установленной ст. 30 ЗК РФ, которая содержит перечень действий, направленных на исключение возможного нарушения прав третьих лиц при предоставлении в пользование земельного участка заинтересованному лицу. Действующее законодательство не содержит запрета на образование земельного участка вокруг другого или внутри другого.

Суд первой инстанции признал необоснованным утверждение прокурора о незаконности предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов, следовательно, признал законной и возможной процедуру предоставления с предварительным согласованием места размещения объекта, которая регламентирована ст. ст. 30-32 ЗК РФ.

Заявитель жалобы ссылается на то, что ни в исковом заявлении прокурора, ни в обжалуемом решении не указаны, в чем конкретно заключаются интересы Российской Федерации и неопределенного круга лиц, и какое право нарушено, также не содержится ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающие способы защиты этих интересов.

В качестве основания для признания договора аренды земельного участка недействительным суд первой инстанции указывает на нарушение положений ст.ст. 30, 31 ЗК РФ при проведении процедуры предоставления земельного участка. Однако, при этом суд не указывает, каким положениям указанных статьей противоречила процедура предоставления участка. Доказательств того, что оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, истцом не представлено.

Также апеллянт полагает, что настоящий спор подведомственен арбитражному суду, поскольку Мадоян Г.А. имеет статус индивидуального предпринимателя, земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м., предоставлен ему в аренду для строительства административного здания, которое Мадоян Г.А. планировал построить и использовать в предпринимательской деятельности.

Из прокуратуры города Осташкова поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых опровергаются доводы жалобы и содержится просьба об оставлении решения без изменения.

Комитет по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" направил письменный отзыв, в котором указывается на обоснованность апелляционной жалобы и содержится просьба о ее удовлетворении.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения Мадояна Г.А. и его представителя Аветисяна Г.Н., поддержавших доводы жалобы, пояснения представителя Комитета по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" Швец Н.В., поддержавшего жалобу и отзыв на нее, пояснения прокурора Калько Е.Н., не поддержавшей возражения на жалобу, полагавшей решение суда законным и обоснованным, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве и возражениях на нее (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 14 октября 2014 года Мадоян Г.А. обратился с заявлением к главе МО "Осташковский район" о выдаче и утверждении акта выбора земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. для разрешенного использования - под размещение административного здания, расположенного по адресу: "адрес" (около дома N N) в кадастровом квартале N, об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании места размещения на данном земельном участке объекта - двухэтажного административного здания центра армянской культуры площадью "данные изъяты" кв. м., о предоставлении земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. для разрешенного использования - под размещение административного здания по указанному адресу с испрашиваемым правом на земельный участок - аренда сроком на 5 лет (том 1 л.д. 56).

Рассмотрев данное заявление, администрация МО "Осташковский район" осуществила выбор земельного участка и согласовала его с представителями исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления и отраслевых организаций (том 1 л.д. 48-49).

19 декабря 2014 года в порядке ст. 31 ЗК РФ в районной газете "Селигер" была опубликована информация о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства административного здания центра армянской культуры (том 1 л.д. 61-66).

Постановлением главы администрации МО "Осташковский район" от 27 января 2015 года N Мадояну Г.А. предварительно согласовано место размещения объекта на земельном участке в кадастровом квартале N из земель населенных пунктов, площадью "данные изъяты" кв.м. по адресу: "адрес"; утверждены акт выбора земельного участка N от 07 ноября 2014 года и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, установлен вид пользования - для размещения административного здания (том 1 л.д. 50).

24 февраля 2015 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью "данные изъяты" кв.м. разрешенное использование для размещения административных зданий, по адресу: "адрес" и присвоен кадастровый номер N (том 1 л.д. 57-58).

Постановлением главы администрации МО "Осташковский район" от 19 марта 2015 года N Мадояну Г.А. предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, по адресу: "адрес" для использования в целях размещения административных зданий, площадью "данные изъяты" кв.м. сроком на пять лет. Комитету по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" поручено заключить договор аренды, а Мадояну Г.А. обеспечить государственную регистрацию договора аренды участка в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (том 1 л.д. 22).

25 марта 2015 года между Комитетом по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" и Мадояном Г.А. заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, находящийся по адресу: "адрес", для использования в целях: для размещения административных зданий в границах указанных в кадастровой карте (плане) общей площадью "данные изъяты" кв.м. на срок с 25 марта 2015 года по 24 марта 2020 года (том 1 л.д. 23-24). Передача земельного участка оформлена передаточным актом (том 1 л.д. 25). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 02 апреля 2015 года (том 1 л.д. 60).

В соответствии с п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 30 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении участка для строительства (п. 2 ст. 32 ЗК РФ).

Согласно п. 7 ст. 30 ЗК РФ, решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства является основанием, в том числе, заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации этого договора при передаче участка в аренду.

Указанные нормы закона утратили силу с 01 марта 2015 года на основании Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В то же время ч. 1 ст. 34 названного Федерального закона N 171-ФЗ предусмотрено, что до 01 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Поскольку в рассматриваемом случае органом местного самоуправления принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке 27 января 2015 года, то есть до 01 марта 2015 года, то суд первой инстанции при разрешении спора правомерно руководствовался статьями 30, 31 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года.

Разрешая заявленные прокурором требования, суд первой инстанции обоснованно не согласился с доводом истца о незаконности предоставления Мадояну Г.А. земельного участка с предварительным согласованием места размещения объектов.

Так, из содержания п. 11 ст. 30 ЗК РФ, следует, что выбор земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта не производится только в случае, если утверждены не только правила землепользования и застройки поселения, но и при наличии градостроительной документации о застройке территории поселений и других муниципальных образований, который включает в себя: проекты планировки частей территорий поселений; проекты межевания территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры поселений.

Только в этом случае предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта в соответствии с п. 11 ст. 30 ЗК РФ не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.

Судом первой инстанции установлено и данное обстоятельство сторонами по делу не оспаривалось, что спорный земельный участок располагается на территории МО "Городское поселение - город Осташков", где утверждены Правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты. Однако участок расположен в зоне существующей застройки, в отношении которой документация по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) не разрабатывался и не утверждался. На момент обращения Мадояна Г.А. с заявлением о предоставлении испрашиваемого участка в аренду он не был сформирован, на кадастровом учете не состоял.

При таких обстоятельствах у органа местного самоуправления отсутствовали основания к отказу Мадояну Г.А. в выборе земельного участка, утверждении схемы его расположения и предварительном согласовании места размещения объекта строительства. В связи с этим, а также учитывая, что все установленные законом условия для предоставления земельного участка для строительства (ст. 32 ЗК РФ) были выполнены, заявление Мадояна Г.А. было рассмотрено положительно и изданы оспариваемые прокурором постановления.

Тем не менее, требования прокурора о признании недействительными постановления главы администрации МО "Осташковский район" от 27 января 2015 года N "Об утверждении схемы расположения земельного участка", постановления главы администрации МО "Осташковский район" от 19 марта 2015 года N "О предоставлении в аренду земельного участка" судом удовлетворены. Поводом к признанию указанных постановлений недействительными послужили выводы суда о том, что спорный земельный участок сформирован вокруг ранее предоставленного Мадояну Г.А. в аренду земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N, границы вновь образуемого земельного участка полностью окружают границы земельного участка с кадастровым номером N. Довод прокурора о нарушении органом местного самоуправления при формировании спорного участка положений п.6 ст. 11.9 ЗК РФ признан обоснованным. Кроме того, судом установлено, что на испрашиваемом земельном участке на момент принятия постановления от 27 января 2015 года уже было расположено возведенное Мадояном Г.А. с нарушением разрешения на строительство строение, в то время как, по мнению суда первой инстанции, статьями 30, 31 ЗК РФ предусмотрено предоставление только незастроенных земельных участков для целей строительства, свободных от прав третьих лиц.

Судебная коллегия полагает, что указанные обстоятельства не могут служить основанием для признания оспариваемых актов органа местного самоуправления недействительными.

Так, наличие на спорном земельном участке строения, возведенного Мадояном Г.А., не свидетельствует о незаконности предоставления ответчику данного земельного участка, поскольку в земельном законодательстве, как действовавшем на момент издания оспариваемого постановления от 27 января 2015 года, так и после 01 марта 2015 года, отсутствуют нормы, содержащие запрет на предоставление земельных участков, занятых самовольными постройками. Уполномоченный орган вправе предоставить земельный участок, занятый самовольными постройками, как лицу, осуществившему такое строительство, с соблюдением процедур, установленных земельным законодательством, так и иным лицам для строительства, поскольку право уполномоченного органа распоряжаться земельным участком не может зависеть от самовольных действий лица, осуществившего строительство на этом участке.

В рассматриваемом случае строение, расположенное на спорном земельном участке, возведено не третьими лицами, а заинтересованным в предоставлении участка лицом Мадояном Г.А., которым для строительства этого объекта и испрашивался земельный участок.

Законность возведения самого строения предметом рассмотрения по настоящему делу не является.

То обстоятельство, что спорный земельный участок сформирован вокруг ранее предоставленного Мадояну Г.А. в аренду земельного участка, не свидетельствует о нарушении положений п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ.

Данной нормой Земельного кодекса РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

По мнению суда первой инстанции, при образовании испрашиваемого земельного участка к ранее сформированному и учтенному земельному участку не были обеспечены подъезды и подходы, что привело к невозможности рационального использования указанного участка в соответствии с его целевым назначением - для строительства торгового павильона.

Между тем, суд не учел, что оба земельных участка предоставлены Мадояну Г.А. на праве аренды, в связи с чем права третьих лиц на доступ к ранее предоставленному земельному участку не затрагиваются, следовательно, необходимость обеспечения к нему подъездов и подходов через спорный участок отсутствует.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемых прокурором постановлений главы администрации МО "Осташковский район", а следовательно и договора аренды земельного участка недействительными, в связи с чем, решение подлежит отмене, исковые требования прокурора - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу Мадояна Г.А. удовлетворить, решение Осташковского городского суда Тверской области от 19 июня 2015 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования прокурора города Осташкова в защиту прав и интересов Российской Федерации, неопределенного круга лиц к администрации МО "Осташковский район", Комитету по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район", Мадояну Г.А. о признании недействительными постановления главы администрации МО "Осташковский район" от 27 января 2015 года N 33 "Об утверждении схемы расположения земельного участка", постановления главы администрации МО "Осташковский район" от 19 марта 2015 года N 200 "О предоставлении в аренду земельного участка", договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки - оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи