Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 14 сентября 2015 г. по делу N 33-9751/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Салдушкиной С.А.

судей: Смирновой Е.И., Занкиной Е.П.

при секретаре: Каримове Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мининой СА на решение Самарского районного суда г. Самары от 10 июля 2015 года, которым постановлено:

"В удовлетворении иска Мининой СА к НП "Развитие Жилищно-строительной кооперации" "Старый город", ООО "Викстрой" о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте - отказать".

Заслушав доклад судьи Самарского суда Салдушкиной С.А., объяснения Мининой С.А. и ее представителя - Скворцовой Н.В. (по доверенности) в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя Некоммерческого партнерства "Развитие ЖСК "Старый город"" - Малышевой Н.А. (по доверенности), возражения представителя Чернецкого К.С. - Лукьянчиковой Д.С. (по доверенности), судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Минина С.А. обратилась в суд с иском к Некоммерческому партнерству "Развитие жилищно-строительной кооперации "Старый город", ООО "Вик Строй" о признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между нею (дольщиком) и ООО "Вик Строй" (инвестором) был заключен договор об участии в строительстве жилого дома N, в соответствии с которым истец участвует в долевом строительстве кирпичного жилого дома переменной этажности по адресу: "адрес" кВ. N (строительный) на седьмом этаже секции N, общей площадью ориентировочно 51,45 кв.м.

Истец обязался оплатить 1 157 625 рублей из расчета стоимости 1 кв.м в размере 22 500 рублей и выполнил эту обязанность в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается квитанциями и векселем.

Договор согласован с застройщиком НП "ЖСК "Старый город", правопреемником которого является ответчик НП "РЖСК "Старый город".

По условиям договора о долевом участии в строительстве жилого дома, срок сдачи его в эксплуатацию установлен ДД.ММ.ГГГГ., ООО "Вик Строй" обязалось после ввода объекта в эксплуатацию в течение 50 дней передать истцу по акту приема-передачи указанную квартиру, однако, до настоящего времени дом в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен, а квартира не передана истцу по акту приема-передачи, чем нарушаются права истца.

Истица, считая свои права нарушенными, ссылаясь на ст. ст. 309, 310 ГК РФ, просила суд (с учетом уточнений) признать право собственности на указанную квартиру.

В ходе судебного разбирательства дополнила, что в 2014 году и 2015 году истица получила от НП "РЖСК "Старый город" письма, в которых ответчик предложил ей заключить с ним договор участия в долевом строительстве в отношении указанной квартиры с условием о стоимости 1 кв.м в размере 32 000 рублей. В письме ответчик сообщил, что ООО "Вик Строй" не являлся застройщиком жилого дома и не имел права на привлечение денежных средств граждан и на заключение с ними договора участия в долевом строительстве, деньги за спорную квартиру застройщику не поступали. Истица не отказывалась от доплаты, но только после осуществления обмеров органами технического учета. Вместе с тем, ответчик НП "ЖСК "Старый город" незаконно перепродал квартиру истца третьему лицу - ФИО1

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Минина С.А. просит решение суда отменить и вынести новое решение по делу об удовлетворении заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что оплата по договору произведена ею в полном объеме, она является дольщиком и имеет право претендовать на указанную квартиру, от предложения произвести доплату за квартиру она не отказывалась.

Также указывает, что в связи с заключением договора долевого участия в строительстве, она вступила в правоотношения с застройщиком и имеет право претендовать на спорную квартиру.

В суде апелляционной инстанции истец Минина С.А. и ее представитель поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам и просили решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.

Представитель ответчика Некоммерческого партнерства "Развитие ЖСК "Старый город"" и представитель третьего лица Чернецкого К.С. в заседании судебной коллегии возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда, считая его законным и обоснованным.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с абзацем 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.

Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Как следует из материалов дела, застройщиком жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: "адрес" (строительный N), являлось НП "ЖСК "Старый город" на основании постановления Главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении ЖСК "Старый город" в аренду земельных участков, разрешения проектирования и строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой, реконструкцией подземного сооружения Управления по делам ГО и ЧС "адрес" и трансформаторной подстанции по "адрес"", лицензии N от 12.04.2002 год на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений и уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, выполнение функций заказчика-застройщика.

ДД.ММ.ГГГГ между НП "ЖСК "Старый город" (заказчик - застройщиком) и ООО "Вик Строй" (дольщиком) заключен договор N о долевом участии в строительстве вышеуказанного жилого дома, согласно которому ООО "Вик Строй" (дольщик) обязан финансировать все подготовительные, проектные, строительно-монтажные работы, также все платежи, связанные со строительством объекта. Долевое участие ООО "Вик Строй" в долевом строительстве данного объекта составляет 100 процентов за вычетом долей по заключенным ранее договорам долевого участия: N, что подтверждается материалами дела.

По исполнении сторонами своих обязанностей по договору раздел общей площади объекта и общей жилой площади объекта уточняется по экспликациям и техническим паспортам БТИ, которые изготавливаются на основании рабочего проекта и натурных обмеров БТИ, и согласовываются сторонами в уточненном плане распределения помещений. Передача в собственность дольщика причитающейся ему площади объекта в соответствии с уточненным планом распределения помещений производится по Акту приема-передачи (п. 5.2 договора).

В соответствии с п.6 договора долевое участие дольщика в строительстве объекта производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет заказчика-застройщика, передачи иного имущества, зачетом встречных требований либо иной форме по согласованию сторон.

Согласно п. 4.1.11. данного договора по окончании строительства заказчик-застройщик должен передать в собственность дольщика или по его письменному поручению третьим лицам жилой и нежилой эквивалент объекта, соответствующего долевому взносу, определяемому сторонами в настоящем договоре.

В соответствии с пунктом 4.1.12. договора от ДД.ММ.ГГГГ N при передаче дольщиком права долевого участия (требования) любому юридическому или физическому лицу заказчик-застройщик обязан визировать представленный на ознакомление договор, нести ответственность за его нарушение перед новым дольщиком только в том случае, если объем и условия нового договора полностью соответствуют объему и условиям настоящего договора.

При этом, дольщик в силу п. 4.4.1 договора имеет право передавать право долевого участия любому другому юридическому и физическому лицу в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Вик Строй" (инвестором) и Мининой С.А. (дольщиком) был заключен договор об участии в строительстве жилого дома N части квартиры N (строительный), на седьмом этаже секции N, общей площадью ориентировочно 51,45 кв.м.

Согласно п. п. 2.1., 2.2. договора истец обязался оплатить стоимость квартиры в размере 1 157 625 рублей из расчета стоимости 1 кв.м в размере 22 500 рублей и, как следует из справки ООО "Вик Строй" от ДД.ММ.ГГГГ общество подтвердило полную оплату по данному договору, что подтверждается материалами дела.

ООО "Вик Строй" обязалось в течение 50 дней после ввода квартиры в эксплуатацию передать истцу квартиру по акту приема-передачи (п. 3.1.2. договора).

Договор не зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из названных договоров и постановления Главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении ЖСК "Старый город" в аренду земельных участков, разрешении проектирования и строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой, реконструкцией подземного сооружения Управления по делам ГО и ЧС "адрес" и трансформаторной подстанции по "адрес"" следует, что заказчиком-застройщиком жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: "адрес", являлся ЖСК "Старый город", правопреемником которого в настоящее время является НП "РЖСК "Старый город". ООО "Вик Строй" на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N является дольщиком, наделенным правом передавать права долевого участия иным лицам, в том числе гражданам с согласия заказчика-застройщика, выраженного путем визирования договора передачи прав. В этом случае ответственность перед новым дольщиком несет заказчик-застройщик.

Договор о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между ООО "Вик Строй" и истцом Мининой С.А., завизирован заказчиком-застройщиком НП "ЖСК "Старый город".

Вместе с тем, суд обоснованно указал, что ООО "Вик-Строй" не является застройщиком дома, поскольку ему не предоставлялся земельный участок под строительство и не выдавалось разрешение на строительство, следовательно, ООО "Вик Строй" не имело полномочий на привлечение к строительству денежных средств граждан и заключение с ними договоров участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 382 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений) право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Из буквального толкования договора N от ДД.ММ.ГГГГ и договора ДД.ММ.ГГГГ N N следует, что договор N N является договором переуступки прав требований по договору о долевом участии в строительстве жилого дома.

В соответствии с п.3 ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

Кроме того, в соответствии с 4.1 ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Факт оплаты ООО "Вик Строй" и Мининой С.А. доли, соответствующей спорной квартире, по договору N N от ДД.ММ.ГГГГ оспаривался НП "РЖСК "Старый город".

Согласно данным бухгалтерского учета НП "ЖСК "Старый город" отсутствуют сведения, подтверждающие оплату по квартире N (строительный номер) по вышеуказанному адресу по договору N N от ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств на расчетный счет Некоммерческого партнерства, передачи ему иного имущества, зачета встречных требований, либо в любой иной форме по согласованию сторон.

При этом, как установлено судом, акт приема передачи причитающихся ООО "Вик Строй" общих площадей объекта между ООО "Вик Строй" и НП "ЖСК "Старый город" не подписан.

В подтверждение оплаты ООО "Вик Строй" за участие в долевом строительстве по спорной квартире N (строительный номер N) допустимых доказательств в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено. Суд обоснованно признал, что представленные копии актов приема-передачи затрат по приобретению материальных ценностей по жилому дому по адресу: "адрес", перечней затрат на капитальные вложения по жилому дому, актов о приемке выполненных работ, смет, накладных не могут быть приняты во внимание, поскольку оригиналы данных документов представлены не были.

Идентичность представленных копий документов с оригиналами не установлена, что подтверждается показаниями свидетелей ФИО2, ранее являвшегося генеральным директором ООО "Вик Строй", и ФИО3, ранее являвшегося председателем правления НП "ЖСК "Старый город". Иных доказательств оплаты своей доли по договору N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Вик Строй" не представил в нарушение ст. 56 ГПК РФ.

Подтверждением отсутствия оплаты застройщику за участие в долевом строительстве по квартире N является не указание на произведенную оплату со стороны ООО "Вик Строй" в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома N N от ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, ООО "Вик Строй" мог передать Мининой С.А. права на участие в долевом строительстве по квартире N только одновременно с переводом на нее долга по оплате застройщику долевого строительства по данной квартире. Однако денежные средства от Мининой С.А. на расчетный счет Некоммерческого партнерства также не поступали.

Как следует из документов, представленных Мининой С.А. в подтверждение оплаты за долевое участие в строительстве, она передала ООО "Вик Строй" следующий вексель: вид векселя: простой вексель; векселедатель: Открытое акционерное общество Акционерный Коммерческий банк " "данные изъяты""; сумма векселя: 1 157 847,01 руб.; дата составления векселя: ДД.ММ.ГГГГ года; срок оплаты по векселю: по предъявлении, но не ранее ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, как обоснованно указал суд, срок оплаты по векселю, наступил ранее составления самого векселя. Данное обстоятельство суд правильно признал противоречащим требованиям вексельного законодательства и свидетельствует о недействительности векселя.

Так, согласно ст. 1 ФЗ "О переводном и простом векселе" от 11.03.1997 N 42- ФЗ на территории Российской Федерации применяется Постановление Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров СССР "О введении в действие Положения о переводном и простом векселе" от 07.08.1937 года N 104/1341. Согласно ст. 75 Постановления ЦИК и СНК СССР вексель должен содержать, в том числе указание срока платежа. В силу ст.77 Постановления ЦИК и СНК СССР к простому векселю применяются постановления, относящиеся векселю и касающиеся, помимо прочего, срока платежа (статьи 33 - 37). В соответствии со ст. 33 Постановления ЦИК и СНК СССР переводный вексель может быть выдан сроком: по предъявлении; во столько-то времени от предъявления; во столько-то времени от составления; на определенный день. Переводные векселя, содержащие либо иное назначение срока, либо последовательные сроки платежа, недействительны.

Таким образом, в действующих нормах права не предусмотрено положений, позволяющих устанавливать срок платежа ранее срока выдачи векселя.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что приобретенный Мининой С.А. и переданный ею в ООО "Вик Строй" вексель является недействительным и не может подтверждать факт оплаты долевого участия в строительстве.

Кроме того, суд обоснованно исходил и из того, что указанные в векселе сумма векселя и срок платежа не совпадают с такими реквизитами, обозначенными в справке, выданной ООО "Вик Строй", а также в акте N от ДД.ММ.ГГГГ приемки-передачи векселей в счет оплаты по договору N N от ДД.ММ.ГГГГ года, где отражено: номинальная стоимость векселя: 1 157 625руб., срок платежа: по предъявлении, но не ранее ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается векселями.

Суд обоснованно указал, что данные обстоятельства свидетельствуют о противоречивости содержания представленных истцом документов, а также о том, что данные документы не могут являться допустимыми и достаточными доказательствами произведенной Мининой С.А. оплаты за долевое участие в строительстве.

Кроме того, судом установлено, что информацию том, что простой вексель с указанной серией, номером и номиналом действительно выдавался ОАО АКБ " "данные изъяты"" и был погашен после передачи их ООО "Вик Строй", и денежные средства за данную квартиру перечислялись последним застройщику, не представляется возможным подтвердить банком, поскольку из писем Волго-Вятского главного управления отделения по "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ года, а также Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" ДД.ММ.ГГГГ следует, что АКБ Сбережений и Кредита (ЗАО), являющийся правопреемником банка ОАО АКБ " "данные изъяты"", переименованного в дальнейшем в ОАО АКБ " "данные изъяты"", признан ДД.ММ.ГГГГ несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов". Электронные базы данных ОАО АКБ " "данные изъяты"" и ОАО АКБ " "данные изъяты"" не передавались бывшим руководством банка временной администрации по управлению кредитной организацией и, в свою очередь, не переданы конкурсному управляющему. Таким образом, не представляется возможным получить бухгалтерскую информацию из данных операционного дня в электронном виде. Кроме того, документы операционного дня на бумажном носителе в соответствии с действующим законодательством подлежат хранению в течение 5 лет. Учитывая, что на дату отзыва лицензии у банка прошло более 5 лет, представляется маловероятным то, что в архиве банка имеются документы 2005 -2008 г.г.

При этом суд обоснованно не принял в качестве доказательств по делу показания ФИО2 о том, что ООО "Вик Строй" передавались наличные деньги или перечислялись денежные средства на расчетный счет НП "ЖСК "Старый город"", производилась оплата работ подрядных организаций, в том числе и по договору N N от ДД.ММ.ГГГГ года, а также аналогичные показания ФИО3, поскольку данные лица являются бывшим директором ООО "Вик Строй", непосредственно заключившим договор долевого участия в строительстве, и бывшим председателем правления НП ЖСК "Старый город", соответственно, заинтересованы в исходе рассматриваемого дела, кроме того, документальных доказательств в подтверждение вышесказанного не представлено.

Суд обоснованно дал оценку представленному реестру договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО "Вик Строй", и правильно указал, что данный реестр не подтверждает того, что они вместе с договорами с дольщиками были переданы в НП "ЖСК "Старый город", поскольку подписи на данном документе сделаны физическими лицами ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО5, при этом никакого указания на то, что соответствующие лица имеют отношения к НП "РЖСК "Старый город" не содержится, печатей организаций НП "РЖСК "Старый город" и ООО "Вик Строй" не имеется. Как следует из показаний ФИО2, данный список составлялся для передачи договоров от него, как прежнего директора ООО "Вик Строй", новому директору данной организации. При этом, оплату по конкретным квартирам со стороны ООО "Вик Строй" установить невозможно, поскольку при перечислении денежных средств назначение платежа не указывалось.

Суд правильно указал, что сведения, сообщенные свидетелями ФИО2, ФИО3 и ФИО6, не могут подтверждать факт оплаты истцом и инвестором ООО "Вик Строй" застройщику доли по договору N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Исходя из условий договора N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Вик Строй" приняло на себя обязательства по финансированию переданной ему 100% доли в жилом доме, за исключением указанных в нем договоров.

Вместе с тем, судом установлено и не оспаривалось сторонами, подтверждается показаниями свидетелей ФИО2 и ФИО3, что строительство жилого дома было приостановлено в конце 2008 - начале 2009 года, на уровне 6 этажа секции N2, где расположена спорная квартира, в связи с прекращением финансирования строительства объекта ООО "Вик Строй".

С 2011 года строительство жилого дома возобновлено и в настоящее время оно ведется правопреемником НП "ЖСК "Старый город" - Некоммерческим партнерством "Развитие жилищно-строительной кооперации "Старый город" на основании разрешения на строительство, выданного Главой городского округа Самара ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ года, впоследствии продленного сроком до ДД.ММ.ГГГГ года, за счет средств новых участников долевого строительства, что подтверждается материалами дела.

На основании вышеизложенного, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "Вик Строй" не исполнило обязательства в полном объеме по договору N от ДД.ММ.ГГГГ, связанные с инвестированием строительства жилого дома, в связи с чем, не оплатив свою долю, не могло уступить право в отношении спорной квартиры. Также отсутствуют и допустимые доказательства внесения истцом денежных средств по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд обоснованно признал, что ООО "Вик Строй" не имело полномочий по распоряжению спорной квартирой, а заключенный с Мининой С.А. договор о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не порождает у нее право требования передачи жилого помещения в собственность.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ НП "РЖСК "Старый город", будучи застройщиком жилого дома, на законном основании заключило с ФИО1 договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дом в "адрес", и дополнительное соглашение к нему, доля определена в виде спорной однокомнатной квартиры N на 7 этаже во второй секции жилого дома по "адрес", общей площадью 65 кв.м. Оплата по договору в сумме 2 970 000 рублей ФИО1 осуществлена в кассу НП "РЖСК "Старый город" в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовому ордеру, выпиской по счету, квитанцией и вкладными листами кассовой книги.

Доводы истца о том, что НП "РЖСК "Старый город" признавало истца дольщиком, поскольку направляло в ее адрес письма, суд обоснованно признал несостоятельными, поскольку из представленных писем следует, что Некоммерческое партнерство уведомляло истца, что денежные средства в счет оплаты участия в долевом строительстве в отношении квартиры N (строительный номер) от истца и от ООО "Вик Строй" в НП "РЖСК "Старый город" не поступали, что подтверждается материалами дела.

С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на квартиру в незавершённом строительстве объекте не имеется. При этом, суд обоснованно указал, что истица не лишена права требовать взыскания убытков, понесенных ей по договору, со второй стороны договора.

Судебная коллегия считает решение суда правильным. Сонований к его отмене не усматривается.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского районного суда г. Самары от 10 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мининой СА - без удовлетворения.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий -

Судьи -