Решение Самарского областного суда от 15 сентября 2015 г. по делу N 3а-413/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего- судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело N по административному исковому заявлению Мамедярова Р.М. к филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области, Правительству Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Мамедяров Р.М. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: "адрес" равной рыночной стоимости в размере 10 763 000 руб.

В судебном заседании представитель Мамедярова Р.М. по доверенности Лапузин А.С. поддержал заявленное требование по доводам, изложенным в заявлении.

Правительство Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы, в которых просили отказать в удовлетворении требований.

К участию в деле привлечены Министерство имущественных отношений Самарской области, мэрия г.о.Тольятти, которые не направили своих представителей в судебное заседание, о дате слушания дела извещены надлежаще.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило отзыв на заявленные требования.

Дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное Мамедяровым Р.М. требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог / до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года ФЗ N135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Мамедяров Р.М. является собственником нежилого здания Лит.А,А1 площадью 827 кв.м. с кадастровым номером: N адрес объекта: "адрес"

Нежилое здание располагается на земельном участке с кадастровым номером: N.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: N утверждена приложением N2 Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в размере 45 274 975,72 руб.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Мамедяров Р.М. обратился в ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке N2015.06-019 от 16.06.2015 года, выполненного оценщиком Е.А.А., рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 10 763 000 руб..

Экспертным заключением N460/Н-15 от 30.06.2015 года, выполненным Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией "Свободный оценочный департамент", членом которого является оценщик Е.А.А., подтверждено соответствие отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности.

В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости

Мамедяров Р.М., обладая исключительным правом на выкуп земельного участка в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего ему нежилого здания, обратился в мэрию г.о.Тольятти с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату спорного земельного участка.

Согласно проекта договора купли-продажи, представленного заявителю, выкупная цена земельного участка исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с изложенным суд полагает, что заявитель вправе обращаться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

В соответствии со ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации...

Согласно п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 N382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию к отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленных Федеральным стандартом оценки "Требование к отчету об оценке /ФСО N3/, и настоящим требованиям.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с п.1.2 Требований к отчету, он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и величина рыночной стоимости, определенная данным отчетом, является достоверной.

В отчете об оценке оценщик привел ограничения и допущения, применяемые при исследовании, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, описал объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, факторы, влияющие на стоимость земельного участка, привел анализ рынка, определил, что оценка производится исходя из вида фактического использования земельного участка, наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки будет являться продолжение фактического его использования: магазины, объекты общественного питания вместимостью до 50 мест.

Исследование проведено методом сравнения продаж, в рамках которого оценщиком после изучения рынка выявлены 4 объекта-аналога, имеющие наиболее похожие с объектом оценки характеристики, а именно: расположены в г.Тольятти Самарской области, имеют одинаковое назначение для строительства коммерческих объектов, имеют сопоставимую с объектом оценки площадь. Затем оценщиком произведено сопоставление объекта оценки и аналогов по всем элементам сравнения, определена необходимость внесения корректировок и произведено согласование полученных результатов, полученных в рамках сравнительного подхода.

В соответствии со ст.24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Датой внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в ГКН является 29.04.2015 года.

Согласно ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату установления кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка определена отчетом об оценке на дату определения кадастровой стоимости, поэтому требование ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" соблюдено.

Заинтересованными лицами не приведены замечания к отчету об оценке, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

В связи с изложенным суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным по делу доказательством.

Рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке, ниже кадастровой стоимости.

Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

В связи с этим доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством и отказа в удовлетворении требования заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является доказательством существенного завышения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права заявителя, суд считает, что требование Мамедярова Р.М. следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной по состоянию на 29.04.2015 года в размере 10 763 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65, 66 ЗК РФ, ст.12, 24.18, Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Требование Мамедярова Р.М. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : N площадью 5 161 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, объекты общественного питания вместимостью до 50 мест, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", равной рыночной стоимости по состоянию на 29.04.2015 года в размере 10 763 000 руб.

Дата обращения заявителя в суд 29.07.2015 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.