Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 сентября 2015 г. по делу N 3г-426/2015

... Верховный суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Уфа 16 сентября 2015 года

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Козловой Н.В.,

при секретаре Багиеве Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Век Ойл" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Век Ойл" обратилось в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости.

В обоснование своих требований заявитель указал, что является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства комплекса придорожного обслуживания с многотопливной автозаправочной станцией. Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 12.09.2012 г.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 22.11.2012 года составляет - ... рублей.

Согласно отчету N ... от дата г., подготовленного оценщиком Т.Г.В., рыночная стоимость земельного участка составляет - ... рублей по состоянию на 22.11.2012 г.

Экспертным заключением N ... от дата установлено соответствие отчета требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также подтверждена указанная в отчете стоимость земельного участка в качестве рыночной стоимости.

Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой необоснованное увеличение ежегодной арендной платы за участок, что нарушает права ООО "Век Ойл" как арендатора земельного участка.

Заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства комплекса придорожного обслуживания с многотопливной автозаправочной станцией, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22.11.2012 г. в размере ... рублей

В судебном заседании представитель ООО "Век Ойл" - С.С.В. просил требования удовлетворить в полном объеме и установить кадастровую стоимость земельного участка с учетом заключения экспертизы в размере ... рублей. Указал, что установление кадастровой стоимости заявителю необходимо для снижения размера арендных платежей.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан в письменном ответе от дата N ... сообщило, что земельный участок с кадастровым номером N ... поставлен на государственный кадастровый учет 12.09.2012г. с видом разрешенного использования "для проектирования и строительства комплекса придорожного обслуживания с многотопливной автозаправочной станцией" категории земель: населенных пунктов и площадью " ... кв.м.".

При постановке на государственный кадастровый учет у данного земельного участка отсутствовал вид разрешенного использования, категория земель была не установлена. Ввиду отсутствия учетных характеристик, произвести расчет кадастровой стоимости не предоставлялось возможным.

В соответствии с постановлением Администрации МР Уфимский район РБ от 01.10.2012 г. N 2265, поступившего в порядке информационного взаимодействия, в государственном кадастре недвижимости (далее- ГКН) 22.11.2012 г. по указанному земельному участку установлен вид разрешенного использования "для проектирования и строительства комплекса придорожного обслуживания с многотопливной автозаправочной станцией" и категория земель "земли населенных пунктов".

Соответственно, был произведен расчет кадастровой стоимости в установленном порядке, согласно Методических указаний по определению кадастровой стоимости образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. N222.

Исходя из установленного вида разрешенного использования, при расчете применен удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) 5-ой группы видов разрешенного использования земель "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" в размере " ... руб./кв.м.", утвержденный постановлением Правительства Республики Башкортостан от 28.12.2007 г. N383.

В результате кадастровая стоимость составила " ... руб.", рассчитана и утверждена Филиалом в Акте определения кадастровой стоимости от 22.11.2012 г. (дата определения) и внесена в ГКН - 24.11.2012 г. (дата внесения).

В 2012 г. в Республике Башкортостан проведен очередной тур работ по актуализации ГКОЗ населенных пунктов Республики Башкортостан. В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером N ... поставлен на государственный кадастровый учет (12.09.2012) после даты формирования Перечня объектов оценки (сформирован по состоянию на 01.01.2012), подлежащих ГКОЗ в 2012 году, их кадастровая стоимость не была определена в рамках выполнения оценочных работ, и, соответственно, постановлением Правительства постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2012 г. N497 не утверждена. После утверждения постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2012 N497, результатов ГКОЗ населенных пунктов Республики Башкортостан, кадастровая стоимость образованного земельного участка ( N ... ) была пересчитана в соответствии с пунктом 2.4. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (в редакции от 20.12.2007 N 445, от 02.11.2009 N 439, от 17.11.2011 N 673 - далее Методика), которым установлено, что в случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

Таким образом, при пересчете кадастровой стоимости согласно пункту 2.4. Методики, применен актуализированный УПКС 5-ой группы видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" в размере " ... руб./кв.м.", утвержденный постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2012 N497.

В результате кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... составила " ... руб.", рассчитана и утверждена в Акте определения кадастровой стоимости от 14.02.2013, определена по состоянию на 22.11.2012 г. и внесена в ГКН - 16.02.2013 (л.д.20-23 т.1).

В судебное заседание представители Правительства Республики Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Администрации МР Уфимский район Республики Башкортостан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ООО "Берег" не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 150 КАС Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению.

В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК Российской Федерации, федеральными законами.

Как следует из п.п. 1, 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

По настоящему делу ООО "Век Ойл" по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права заявителя как плательщика арендных платежей.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2012 года N 497 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан" (вместе с "Удельными показателями кадастровой стоимости земель населенных пунктов по кадастровому кварталу в разрезе видов разрешенного использования", "Средними удельными показателями кадастровой стоимости земель населенных пунктов в муниципальных районах (городских округах) Республики Башкортостан", "Кадастровой стоимостью земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан") были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2012 года. Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе "КонсультантПлюс".

Согласно вышеуказанному постановлению результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан (кроме городских округов города Уфа, Стерлитамак и Салават), включающие в себя также удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов по кадастровому кварталу в разрезе видов разрешенного использования, определены по состоянию на 1 января 2012 года.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., расположенный по адресу: адрес, поставлен на государственный кадастровый учет 12.09.2012 г. (л.д. 13-15 т.1)

Между Администрацией МР Уфимский район Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Век Ойл (арендатор) заключен договор аренды N ... от дата (л.д.8-10 т.1).

Как следует из расчета арендной платы, ее размер определяется по установленной формуле. При этом арендная плата исчисляется из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка умноженной на площадь земельного участка и ставку арендной платы от кадастровой стоимости (л.д.12 т.1).

Между ООО "Век Ойл" и ООО " ... " дата заключен договор передачи прав и обязанностей (л.д. 201 т.1).

Заявителем предоставлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N ... от дата г., подготовленный индивидуальным предпринимателем Т.Г.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет - ... рублей (л.д.41-126 т.1).

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки " ... " N ... от дата (л.д. 127-133 т.1).

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от дата назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО " ... " с постановкой вопросов о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... , площадью ... кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, по состоянию на 22.11.2012 года.

Согласно заключению эксперта ООО " ... " N ... от дата рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... , по состоянию на 22.11.2012 года составляет ... рублей (л.д. 5-18 т.2).

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО " ... " N ... от дата г., лицами, участвующими в деле, в судебном заседании дата не оспаривалась. Ранее какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО " ... " N ... от дата установленным требованиям, лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приводились.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО " ... " N N ... от дата и отчет N ... от дата г., подготовленный индивидуальным предпринимателем Т.Г.В., представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО " ... " N ... от дата г., поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки "на торг", "на вид права", "на местоположение", "на площадь" (л.д.14-15 т.2).

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключение эксперта ООО " ... " N ... от дата г., в размере ... рублей.

Иными лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

С учетом данного принципа статьей 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прямо предусмотрено, что датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Рыночная стоимость таких объектов устанавливается на дату внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее не учтенных объектах недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

Сведения об указанной дате, в частности, могут содержаться в акте определения кадастровой стоимости или кадастровой справке.

С учетом положений п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 18.02.2013 года не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В судебном заседании представитель ООО "Век Ойл" - С.С.В. просил требования удовлетворить в полном объеме и установить кадастровую стоимость земельного участка с учетом заключения экспертизы в размере 9 143 000 рублей, указав на согласование данной позиции с заявителем. О взыскании судебных расходов не заявлял, просил отнести судебные расходы на заявителя.

Положения ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" имеют специальный характер и не ограничивают правообладателей земельных участков, в том числе арендаторов, в использовании судебной защиты, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Суд считает, что ООО "Век Ойл" обоснованно обратился в комиссию и суд с требованиями об установлении кадастровой оценки в размере рыночной, поскольку на момент обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата, общество являлось арендатором земельного участка и несло обязанности по оплате арендных платежей( л.д. 164-166 т.1). С учетом положений п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой оспаривания является дата обращения в комиссию.

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды между ООО "Век Ойл" и ООО "Берег" заключен дата. ООО " Берег" привлечено к участию в деле и не возражает по поводу установления кадастровой стоимости в размере рыночной(л.д.196-197 т.1).

На основании изложенного, суд считает, что арендатор ООО "Век Ойл не лишен возможности воспользоваться перерасчетом арендных платежей за период с 01.01.2015 г. до 27.02. 2015 г. с учетом установленной судом кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, права заявителя - арендатора земельного участка ( на дату обращения в комиссию) могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равного его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО "Век Ойл", возникающие из арендных отношений.

Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 24.18, 24.19, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Век Ойл" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, обратившегося в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Башкортостан дата, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером N ... , площадью ... кв.м., с разрешенным использованием: для проектирования и строительства комплекса придорожного обслуживания с многотопливной автозаправочной станцией, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости ... рублей, по состоянию на 22 ноября 2012 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Верховного суда

Республики Башкортостан Н.В. Козлова