Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 сентября 2015 г. по делу N 3г-456/2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело N 3-456/2015

18 сентября 2015 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Валетдиновой Р.Р.,

с участием представителя заявителя (административного истца) ООО "Альянс" Дмитриева С.Н., представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Фазлетдиновой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по заявлению (административному исковому заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее ООО "Альянс") об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Альянс", являясь арендатором земельных участков с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... , разрешенное использование: крупные торговые комплексы: универмаги, универсамы, и с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира. Расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... , обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с заявлением (административным исковым заявлением) об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельных участков в результате проведенной массовой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан, в размере ... руб. и ... руб. не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете "Об определении рыночной стоимости земельного участка" N 064/2015 от 20.04.15 г., выполненном оценщиком ООО " ... " и подтвержденным заключением эксперта общероссийской общественной организации " ... " N 047/2015/Уфа-2 от 07.05.2015г. Рыночная стоимость земельных участков оценщиком определена в размере ... руб. и ... руб. Данное обстоятельство нарушает законные интересы общества в части уплаты экономически обоснованной арендной платы за используемы земельный участок.

Заявитель (административный истец) просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 июня 2014 года по Отчету оценщика в размере ... руб. и ... руб.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" дела, находящиеся в производстве Верховного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции и не рассмотренные до 15 сентября 2015 года, подлежат рассмотрению и разрешению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Лицами, участвующими в деле по заявленным административным истцом требованиям, признаны Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Правительство Республики Башкортостан, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрация городского округа г.Салават Республики Башкортостан, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату.

В судебном заседании представитель заявителя (административного истца) ООО "Альянс" Дмитриев С.Н., действующий по доверенности от дата, заявленные требования поддержал, указав, что с выводами эксперта, приведенными в заключении по результатам исследований в рамках назначенной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, согласен, считает их достоверными.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Фазлетдинова А.Р., действующая по доверенности от ... года, просила вынести решение в соответствии с законом, пояснив, что проведенная по делу судебная экспертиза не имеет недостатков, доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка не имеет, оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

В судебное заседание представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, Администрации городского округа г.Салават Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

Руководствуясь 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, с заявлениями в суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки не обратились, суд не находит оснований для отложения судебного заседания.

Выслушав представителя заявителя (административного истца), представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу части 5 статьи 1, части 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. N 171-ФЗ).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" из земель населенных пунктов предоставлены на праве аренды земельные участки:

- с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... ;

- с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира. Расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... N 5-12-57 зем от 02.03.2012 г. заключен с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату сроком по 27.09.2014 года на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан N 484-п от 01.03.2012 года.

Соглашением от 10.12.2014 года срок действия договора аренды продлен сторонами по 27 сентября 2017 года.Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, арендная плата рассчитана по ставке ... % от кадастровой стоимости земельного участка.

По кадастровому паспорту N ... 04.02.2015 г. земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: крупные торговые комплексы: универмаги, универсамы, на кадастровый учет земельный участок поставлен 06.12.2007 года.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... N 58-13-57 зем от 07.06.2013 г. заключен с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату сроком по 26.12.2015 года на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан N 1128-п от 29.05.2013 года.

Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, арендная плата рассчитана по ставке ... % от кадастровой стоимости земельного участка.

По кадастровому паспорту N ... от 04.02.2015 г. земельный участок с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: крупные торговые комплексы: универмаги, универсамы, на кадастровый учет земельный участок поставлен 06.12.2007 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель отдельных населенных пунктов Республики Башкортостан по проведенному в 2014 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 646 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан", опубликованным 12.02.2015 года в "Ведомостях Государственного Собрания - Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан", а также на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан http://www.npa.bashkortostan.ru, 31.12.2014.

В соответствии с вышеуказанным постановлением, исходя из удельных показателей кадастровой стоимости по разрешенным видам использования земельных участков, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, составила ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, составила ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, ООО "Альянс" 25 мая 2015 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, предоставив отчет "Об определении рыночной стоимости земельного участка" N 064/2015 от 20.04.15 г., выполненный оценщиком ООО " ... " и подтвержденный заключением эксперта общероссийской общественной организации " ... " N 047/2015/Уфа-2 от 07.05.2015г. на соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности (с изменениями от 08.06.2015 года), административным истцом при рассмотрении настоящего административного дела предоставлено также положительное заключение эксперта общероссийской общественной организации " ... " N 4452015/2 от 06.09.2015 года на подтверждение стоимости объектов оценки по состоянию на дату оценки 01 июня 2014 года.

Решением комиссии от 23 июня 2015 года заявление ООО "Альянс" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст.11 Федерального закона об оценке, пункта 22 Федерального стандарта оценки N1, пункта 10 Федерального стандарта оценки N3, пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки N7, не определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, в отчете отсутствуют ссылки на источники информации для раздела 1.2 "Анализ рынка земельных участков в Республике Башкортостан и г.Салават". Неправомерно использована информация за 1 полугодие 2014 года, включая июнь месяц, т.е. о событиях, имевших место после даты оценки. Не обоснована оценщиком схема согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству заявителя (административного истца) назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО " ... " Г.А.М.

Согласно заключению эксперта ООО " ... " Г.А.М. от 13.08.2015 года N б/н рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... , определена в размере ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... , определена в размере ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования.

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. N 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом использованы четыре аналога земельных участков по назначению - под строительство коммерческой недвижимости, расположенных в жилой зоне города ... Республики Башкортостан аналогично объекту оценки. Объекты-аналоги представляют собой свободные от застройки земельные участки, так же как и объект оценки, в связи с чем, корректировка на наличие улучшений экспертом не производилась. Аналоги отобраны по данным Интернет-сайта о предложениях по продаже земельных участков в городе ... Республики Башкортостан по виду разрешенного использования аналогично объекту оценки по состоянию на 16 мая 2014 года, 01 июня 2014 года, 16 и 25 декабря 2013 года. В заключении произведены также корректировки по площади земельного участка с применением коэффициента скидки на торг.

Изучив заключение эксперта, учитывая, что рыночная стоимость земельных участков установлена экспертным путем в ходе назначенной судом экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта сторонами по делу не представлены, представители ООО "Альянс" и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в судебном заседании согласились с выводами эксперта и признали экспертное заключение надлежащим и достоверным доказательством по делу, суд полагает, что заключение экспертизы может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорных земельных участков в размере, установленном экспертом.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда в порядке ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких обстоятельствах, определение кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на вышеуказанную дату не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление (административный иск) общества с ограниченной ответственностью "Альянс" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 06 июля 2015 года, после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 25 мая 2015 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира. Расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... , разрешенное использование: крупные торговые комплексы: универмаги, универсамы, в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира. Расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... , разрешенное использование: для парковки автотранспорта, в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова