Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 сентября 2015 г. по делу N 3га-412/2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело N 3-412/2015

23 сентября 2015 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Валетдиновой Р.Р.,

с участием представителя заявителя (административного истца) Пчелякова И.К. - Заикиной Л.А., представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Багаутдиновой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по заявлению (административному исковому заявлению) Пчелякова И.К. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Пчеляков И.К., являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... , разрешенное использование: для обслуживания оптовой базы, обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с заявлением (административным исковым заявлением) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка в результате проведенной массовой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан, в размере ... руб. по состоянию на 01 января 2012 года, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете "Об определении рыночной стоимости земельного участка" N 11/15-ЗЭ от 27.02.15 г., выполненном оценщиком ИП Р.Т.Г. и подтвержденным заключением эксперта некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация " ... " N 120/Н-15 от 10 марта 2015 года. Рыночная стоимость земельного участка оценщиком определена в размере ... руб. Данное обстоятельство нарушает законные интересы истца в части уплаты экономически обоснованной арендной платы за используемы земельный участок.

Заявитель (административный истец) просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года по Отчету оценщика в размере ... руб.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" дела, находящиеся в производстве Верховного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции и не рассмотренные до 15 сентября 2015 года, подлежат рассмотрению и разрешению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Лицами, участвующими в деле по заявленным административным истцом требованиям, признаны Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Правительство Республики Башкортостан, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрация городского округа г.Кумертау Республики Башкортостан.

В судебном заседании представитель заявителя (административного истца) Пчелякова И.К. - Заикина Л.А., действующая по доверенности от дата, заявленные требования поддержала, указав, что с выводами эксперта, приведенными в заключении по результатам исследований в рамках назначенной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, согласна, считает их достоверными.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Багаутдинова А.Р., действующая по доверенности от 14.08.2015 года, просила вынести решение в соответствии с законом, пояснив, что проведенная по делу судебная экспертиза не имеет недостатков, доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка не имеет, оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

В судебное заседание представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, Администрации городского округа г.Кумертау Республики Башкортостан, не явились.

Руководствуясь 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, с заявлениями в суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки не обратились, суд не находит оснований для отложения судебного заседания.

Выслушав представителя заявителя (административного истца), представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу части 5 статьи 1, части 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. N 171-ФЗ).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Из материалов дела следует, что Пчелякову И.К. из земель населенных пунктов предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...

Договор аренды земельного участка N 1960-10-52 от 09.02.2010 г. заключен с Администрацией городского округа город Кумертау сроком по 23.12.2058 года на основании постановления Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан N 1944 от 23.12.2009 года.

Согласно пункту 4.1 договора аренды ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости составляет на 2010 год - ... %. Из представленных истцом расчетов годовой арендной платы за период с 2012 по 2015 годы, следует, что арендная плата рассчитана по ставке ... % (с января 2015 года) от кадастровой стоимости земельного участка.

По кадастровому паспорту N 03/14/1-954150 от 29.12.2014 г. земельный участок с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания оптовой базы, на кадастровый учет земельный участок поставлен 20.10.2009 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2012 года N 497 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан", опубликованным 12.02.2013 года в "Ведомостях Государственного Собрания - Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан", а также на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан 25.01.2013 г. http://www.npa.bashkortostan.ru.

В соответствии с вышеуказанным постановлением, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости по разрешенному виду использования земельного участка 6 194,70 руб./кв.м, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, составила ... руб. по состоянию на 01 января 2012 года.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, Пчеляков И.К. 29 апреля 2015 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, предоставив отчет "Об определении рыночной стоимости земельного участка" N 11/15-ЗЭ от 27.02.15 г., выполненный оценщиком ИП Р. Т.Г. и подтвержденный заключением эксперта некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация " ... " N 120/Н-15 от 10 марта 2015 года на соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Решением комиссии от 26 мая 2015 года заявление Пчелякова И.К. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст.11 Федерального закона об оценке, пункта 22 Федерального стандарта оценки N1, пункта 3 Федерального стандарта оценки N3 в Отчете неверно рассчитано значение корректировки на местоположение. Использованные цены состоявшихся аукционных торгов значительно отличаются от рыночных и многократно превышают, поскольку складываются в конкурентной борьбе. В сведениях агентства недвижимости об объектах-аналогах N 4 и N5 не указаны авторы объявлений, отсутствуют прямые ссылки на размещение информации, в связи с чем отсутствует возможность проверки на достоверность.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству заявителя (административного истца) назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО " ... " Р.А.Г.

Согласно заключению эксперта ООО " ... " Р.А.Г. от 03.09.2015 года N 8.6-15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... , определена в размере ... руб. по состоянию на 01 января 2012 года.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования.

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. N 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа методом сравнения продаж по аналогам, при котором экспертом использованы пять аналогов земельных участков по назначению - под торгово-офисные помещения, строительство торгового центра, расположенных в городе Белебей (аналоги NN1-3), г.Октябрьском (аналог N4), г.Стерлитамаке (аналог N5). К выбранным экспертом объектам-аналогам, расположенным в других населенных пунктах, применена соответствующая корректировка, рассчитанная исходя из социально-экономического положения населенного пункта, где расположен объект, численности населения, производства товаров на душу населения и средней заработной платы. Указанные данные приняты по Статистическому сборнику "Социально-экономическое положение Муниципальных районов и городских округов Республики Башкортостан за 2011 год. Для каждого параметра установлены баллы и определена величина корректировки. Объекты-аналоги имеют аналогичные объекту оценки инженерные коммуникации. Аналоги отобраны по данным официального Интернет-сайта о предложениях по продаже земельных участков в городах, где расположены аналоги (применительно к аналогам NN1-3), а также сведениям агентства недвижимости " ... " (аналоги N4 и N5) по состоянию на 17 марта 2011 года, 01 января 2012 года. В заключении произведены также корректировки по площади земельного участка с применением коэффициента скидки на торг.

Изучив заключение эксперта, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка установлена экспертным путем в ходе назначенной судом экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта сторонами по делу не представлены, представители истца Пчелякова И.К. и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в судебном заседании согласились с выводами эксперта и признали экспертное заключение надлежащим и достоверным доказательством по делу, суд полагает, что заключение экспертизы может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка в размере, установленном экспертом.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда в порядке ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких обстоятельствах, определение кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на вышеуказанную дату не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление (административный иск) Пчелякова И.К. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 29 июня 2015 года, после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 29 апреля 2015 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ... , разрешенное использование: для обслуживания оптовой базы, в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на 01 января 2012 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова