Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 22 сентября 2015 г. по делу N 33-7696/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Зиновьевой Е.Ю.,

судей Кузьменка А.В., Карболиной В.А.,

при секретаре Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 22 сентября 2015 г. дело по апелляционной жалобе представителя Н.С.М. - Н.С.А. на решение Калининского районного суда г.Новосибирска от 15 июня 2015 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований Н.С.М. к Д.В.П. об уменьшении покупной цены жилого дома.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зиновьевой Е.Ю., объяснения Н.С.М. и ее представителя Н.С.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Д.В.П. - Ж., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Н.С.М. обратилась в суд с иском к Д.В.П. об уменьшении покупной цены индивидуального жилого дома.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у Д.В.П. по договору купли-продажи земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом по адресу: "адрес" за 1100000 руб. (1000000 руб. - стоимость жилого дома, 100000 руб. - земельного участка).

Указанную сумму продавец получил от покупателя до подписания договора. Право собственности Н.С.М. на объекты недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В процессе эксплуатации жилого дома истцом были выявлены недостатки, о которых ответчик не предупредил Н.С.М. при передаче дома: поражение несущих стен, лаг и настила пола дома грибком, следы гниения, конструктивные дефекты элементов перекрытия пола, стен и иных конструкций.

Наличие дефектов документально подтверждено заключениями З. и НС. Согласно заключению экспертов, жилой дом не соответствует требованиям санитарных правил и непригоден для постоянного круглогодичного проживания.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) жилого дома составляет 460076 руб.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением Д.В.П. обязательства по передаче жилого дома, соответствующего требованиям закона (без недостатков), истец полагает, что у нее возникает право соразмерного уменьшение покупной цены дома по правилам п. 1 ст. 475 ГК РФ.

На основании изложенного, Н.С.М. просила суд уменьшить покупную цену жилого дома на 460076 руб., взыскать с Д.В.П. в свою пользу денежную сумму в размере 460076 руб., расходы на проведение технической, лесопатологической экспертиз, и оценки стоимости ремонтно-восстановительный работ в размере 36050 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7800 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель Н.С.М. - Н.С.А., в апелляционной жалобе просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск в полном объеме.

Апеллянт выражает несогласие с выводом суда о том, что отсутствие в договоре условия о качестве передаваемого товара свидетельствует о соответствии объекта требованиям качества, поскольку в таком случае продавец обязан был передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ст. 469 ГК РФ.).

По мнению апеллянта, в судебном заседании нашел свое подтверждение факт ненадлежащего исполнения Д.В.П. обязанности по передаче дома, так как недостатки невозможно выявить визуально, а ответчик знал, что дом приобретается для постоянного круглогодичного проживания.

Судом также не учтены требования ст. 15 ГК РФ, согласно которой истец вправе потребовать возмещения убытков в размере затрат, которые она должна будет произвести для восстановления нарушенного права, наряду с уменьшением покупной цены дома.

Кроме того, представитель ответчика полагает, что судом было необоснованно положено в основу решения заключение эксперта, в котором рыночная стоимость дома превышает его стоимость по договору купли-продажи.

Указывает, что уменьшение покупной цены должно рассчитываться как разница между стоимостью дома и стоимостью, на которую она уменьшилась, то есть в размере затрат на устранение недостатков.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Постанавливая решение по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из того, что требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, поэтому уменьшение покупной цены приобретаемого жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонта дома. Принимая во внимание экспертное заключение НБ, согласно которому действительная стоимость дома с учетом выявленных недостатков на дату продажи составляет сумму большую, чем та, за которую дом был приобретен, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для уменьшения покупной цены дома. Доказательств невозможности использования жилого дома круглогодично без производства ремонта и с обнаруженными недостатками не представлено. Покупатель до заключения договора купли-продажи дома проверила состояние дома, на момент заключения договора купли-продажи ее устраивало качество приобретаемого недвижимого имущества.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном понимании и применении норм материального права, основаны на установленных по делу обстоятельствах и представленных доказательствах, которым дана соответствующая оценка.

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Д.В.П. и Н.С.М. был заключен договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес".

По условиям договора индивидуальный жилой дом имеет площадь "данные изъяты" кв.м., земельный участок, на котором расположен дом, - "данные изъяты" кв.м.

До подписания договора купли-продажи стороны заключили предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием объекта и претензий не имеет (п. 8 предварительного договора).

Указанные обстоятельства подтверждаются также показаниями свидетелей Д.З.С., А., К., допрошенных судом при рассмотрении гражданского дела по иску Н.С.М. к Д.В.П. о взыскании доходов на устранение недостатков жилого дома ( N), которое обозревалось судом апелляционной инстанции. Указанные свидетели пояснили, что наличие грибка имелось не только в подполье, доступ к которому был ограничен, но и на иных открытых конструктивных элементах (в частности, на крышке лаза, на полу погреба).

Так, из пояснений свидетеля А. следует, что она присутствовала при разговоре мужа Н.С.М. и Д.В.П., который ставил в известность покупателей про грибок. Муж Н.С.М. спускался в лаз, при этом пояснял, что сам перестелет полы.

Свидетель К. пояснила, что была в курсе продажи дома Д.В.П., по просьбе ответчика показывала покупателям дом, говорила им, что дом гнилой.

Из вышеуказанного следует, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи Н.С.М. жилого дома, разногласий по качеству между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявляла. Дом был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Кроме того, как правильно указал в решении суд первой инстанции, при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и, насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

С учетом выбранного Н.С.М. способа защиты нарушенного права, а именно, требования о соразмерном уменьшении покупной цены, суд сделал верный вывод о недоказанности истцом обоснованности своих требований.

Довод апеллянта о том, что соразмерное уменьшение покупной цены должно определяться исходя из фактических затрат, которое лицо должно будет произвести для их устранения, основан на неправильном толковании положений ст. 475 ГК РФ.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ). Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Между тем, требование о возмещении расходов на устранение недостатков, как иной способ защиты нарушенного права, предусмотренный ст. 475 ГК РФ, истцом в данном деле не заявлялось.

Заявленные истцом требования, основанные на стоимости восстановительного ремонта дома, уравнивают различную правовую сущность требований о соразмерной уменьшении покупной цены и о возмещении расходов по устранению недостатков, подменяя первое требование вторым, в удовлетворении которого отказано вступившим в законную силу решением Калининского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ ( N).

При этом, как уже было отмечено, требование о соразмерном уменьшении покупной цены предъявляется в том случае, если приобретенный товар, несмотря на свои недостатки, может быть пригоден для использования без устранения таких недостатков, и поэтому потребитель не собирается их устранять и нести в связи с этим расходы.

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается истец, не соответствуют избранному способу защиты нарушенного права.

Как следует из пояснений Н.С.М. и ее представителя, использование жилого помещения в том виде, в котором оно находится, невозможно. При этом, уменьшить покупную цену они просили на сумму, равную стоимости восстановительного ремонта.

Отчет З. N от ДД.ММ.ГГГГ, на который истец ссылается в обоснование требований об уменьшении покупной цены и взыскании с ответчика в ее пользу 460076 руб. (л.д. 54-95 дела N), не может быть принят во внимание при разрешении спора по настоящему делу.

Указанным отчетом определена рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для проведения восстановительно-ремонтных работ, необходимых для проведения восстановительно-ремонтных работ в доме, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, тогда как договор купли-продажи дома был заключен на 6 месяцев раньше указанной даты, а именно, ДД.ММ.ГГГГ

Стоимость работ и материалов с момента заключения договора до момента оценки могла измениться в большую сторону, следовательно, результат оценки не является объективным для определения размера покупной цены дома в день его покупки.

Кроме того, смета, составленная З. и являющаяся частью отчета, содержит описание и стоимость работ, направленные на полную реконструкцию дома в связи с его физическим износом, с заменой практически всех конструктивных элементов здания (разборка полов вплоть до оснований - кирпичных столбиков, обшивка каркасных стен досками обшивки, разработка и вывоз грунта, его уплотнение, отбивка штукатурки с поверхности стен и потолков, смена венцов в стенах из брусьев, снятие оконных переплетов и демонтаж оконных коробок, снятие дверных полотен и демонтаж дверных коробок, разборка покрытий кровель и элементов конструкций крыш, подшивка потолков досками, установка оконных и дверных блоков, установка стропил, устройство кровель, обустройство канализационной сети, внутренняя отделка помещений, в том числе, оклейка обоями стен).

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что все указанные работы являются необходимыми для устранения скрытых недостатков жилого дома.

Что касается доводов апелляционной жалобы, то они, по сути, сводятся к иной оценке доказательств по делу, в частности, заключения судебной экспертизы НБ, в котором содержится вывод о действительной рыночной стоимости спорного дома с учетом выявленных недостатков по состоянию на дату приобретения жилого дома с учетом выявленных недостатков по состоянию на дату приобретения дома и с учетом всех факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Как верно указал в решении суд, заключение эксперта НБ соответствует требованиям ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральному стандарту, и должно быть принято, как доказательство действительной стоимости спорного дома с учетом выявленных недостатков на дату его продажи - ДД.ММ.ГГГГ

Согласно указанному заключению эксперта, действительная стоимость дома с учетом выявленных недостатков на дату продажи - 1369 128,70 руб., составляет большую сумму, чем та, за которую дом был приобретен - 1000 000 руб.

Доказательств уменьшения цены проданного имущества из-за наличия выявленных недостатков, истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, а также доказательств использования жилого дома круглогодично без производства ремонта и с теми недостатками, которые имеются, суду не представлено.

Таким образом, судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, выводы суда основаны на доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона, которым руководствовался суд. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не установлено.

При таких обстоятельствах постановленное судом решение в пределах доводов апелляционной жалобы, которые основаны на иной оценке доказательств, подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда г.Новосибирска от 15 июня 2015 г. в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Н.С.М. - Н.С.А. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи