Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 25 августа 2015 г. по делу N 33-3415/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мотлоховой В.И.

судей Лящовской Л.И., Смирновой А.В.

при секретаре Белоус С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО " ... " к Г.М.А. о взыскании задолженности, обращении взыскания на земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства

по апелляционной жалобе и дополнении к ней Г. М.А.

на заочное решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 13 марта 2015 года

Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения представителя АО " ... "-Недыгину Н.В., считавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО " ... " и Г. М.А. заключен договор N N купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", участок N N, для индивидуального жилищного строительства.

Г. М.А. оплатил часть цены земельного участка в размере ... руб. На оплату оставшейся части цены земельного участка в размере ... руб. ему предоставлена отсрочка платежа на восемь лет (до ДД.ММ.ГГГГ). Земельный участок с момента передачи ответчику находится в залоге у истца в обеспечение исполнения обязательств Г. М.А. по оплате цены земельного участка. Условиями договора предусмотрено участие ответчика в финансировании строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации, стоимость которых составляет ... руб. в расчете на один земельный участок. Ответчик оплатил по данному обязательству ... руб.

Согласно п.3.2.4, 5.5 вышеуказанного договора Г. М.А. обязан в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок построить на нем жилой дом и зарегистрировать на него право собственности. Если указанное обязательство не будет исполнено, то он обязан оплатить полную стоимость расходов на строительство инженерных коммуникаций, а также досрочно оплатить оставшуюся часть цены земельного участка и проценты за пользований этими денежными средствами в размере 1/2 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент предъявления требований.

По исгечении пяти лет с даты регистрации права собственности ответчика на земельный участок - ДД.ММ.ГГГГ, обязательство по строительству жилого дома и регистрации права собственности на него им не исполнено.

Дело инициировано иском АО " ... ", которое, с учетом уточнений, просит взыскать с Г. М.А. сумму долга по оплате оставшейся части стоимости земельного участка в размере ... руб., оставшуюся часть стоимости затрат на подведение инженерных коммуникаций в сумме ... руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора - ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременным внесением ежегодных платежей за инженерные сети- ... руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины ... руб. и расходы по проведению оценки объектов недвижимости ... руб., а также обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок N N, площадью ... кв.м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" и расположенный на нем объект незавершенного строительства (фундамент с цоколем и стенами), установив начальную продажную цену земельного участка в размере ... руб., объекта незавершенного строительства (фундамент с цоколем и стенами) - ... руб., определив способ реализации - публичные торги.

Заочным решением суда исковые требования АО " ... " признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней Г. М.А. просит об отмене заочного решения, принятии по делу нового судебного постановления в части установления начальной продажной цены земельного участка и объектов незавершенного строительства исходя из стоимости земельного участка в размере ... руб., объектов незавершенного строительства ... руб. и ... руб.; уменьшения размера подлежащих начислению процентов в размере ... руб. с учетом ст.333 ГК РФ, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствии выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В обоснование поданной жалобы ссылается на новое доказательство, в частности отчет N N ООО "Русская оценка" об оценке рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов незавершенного строительства жилых домов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с указанием невозможности предоставления его в суд первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда, на основании ст. 327.1 ГПК РФ, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнении к ней, проверив решение суда в обжалуемой части, оценив имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, с учетом поданных возражений, приходит к следующему.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что Г. М.А. не исполнил в срок до ДД.ММ.ГГГГ принятые на себя обязательства по строительству жилого дома, регистрации в установленном законом порядке права собственности на него и подключению его к инженерным коммуникациям, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика оставшейся стоимости земельного участка, затрат на подведение инженерных коммуникаций, процентов по договору и обращении взыскания на заложенное имущество..

Доказательств надлежащего исполнения условий договора стороной ответчика в суд первой инстанции не представлено и в судебном заседании не установлено.

Более того, факт выполнения Г. М.А. принятых на себя обязательств по окончанию строительства жилого дома и подключению его к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок (п.3.2.4.,3.2.5.) в срок до ДД.ММ.ГГГГ заявителем в поданной апелляционной жалобе и дополнении к ней не оспаривается.

В силу ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вышеуказанный договор купли- продажи земельного участка заключен в соответствии с требованиями ст.549-551,554-556 ГК РФ, поэтому условия договора о досрочной уплате оставшейся части цены участка, оставшейся стоимости затрат на проведение инженерных коммуникаций не противоречат ГК РФ, регулирующему указанные положения.

В соответствии с п.5.5. договора предусмотрено, что за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанный в п.3.2.4 договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанной в п.2.3. договора уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка. За нарушение сроков подключения жилого дома к инженерным сетям предусмотрен штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз.2 п.4.1. договора, и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора (п.5.6).

Таким образом, в самом договоре предусмотрено право АО " ... " (продавца) на взыскание с ответчика (покупателя) как процентов на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента, так и процентов за пользование чужими денежными средствами за каждый период просрочки (штрафных санкций).

В связи с чем аргументы заявителя жалобы об уменьшении во взыскании начисленных процентов в размере ... руб., в соответствии со ст.333 ГК РФ (не применяемой к процентам, предусмотренным договором) не основаны на законе и положениях самого договора. При вынесении судебного постановления суд обоснованно исходил из недопустимости одностороннего отказа покупателя от исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Также подлежат удовлетворению требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, с установлением начальной продажной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов незавершенного строительства в размере 80% их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п.1 ст.349 ГК РФ).

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ). Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (п.3 ст.350 ГК РФ).

Основания для отказа в обращении взыскания, предусмотренные ч.2 ст.348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке" отсутствуют.

Суд в соответствии с ч.1 ст. 350 ГК РФ, ч.1 ст. 56 ФЗ от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке" определяет способ реализации заложенного имущества в виде вышеуказанных объектов недвижимости путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч.3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Подпункт 4 пункта 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" предписывает при наличии спора между сторонами определенную на основании отчета оценщика начальную продажную цену заложенного имущества на публичных торгах устанавливать равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом отсутствия возражений сторон относительно стоимости заложенного имущества, судом первой инстанции сделаны выводы об установлении начальной продажной цены имущества: земельного участка в размере ... руб., и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (фундамент с цоколем и стенами) в размере ... руб. (80% от рыночной стоимости в соответствии с отчетом N N "Одно окно" об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью ... кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ... руб. и ... руб. -л.д.52).

Приобщенный ответчиком к апелляционной жалобе отчет N N ООО " ... " об оценке рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов незавершенного строительства жилых домов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ устанавливает иную рыночную стоимость объекта оценки, а именно земельного участка в размере ... руб., объекта незавершенного строительства жилого дома, площадью ... кв.м.- ... руб., объекта незавершенного строительства жилого дома, площадью ... кв.м. - ... руб., а всего ... руб.

Данный документ в суд первой инстанции Г. М.А. не представлялся, как указывает заявитель, по причине отсутствия у него информации о дате и времени судебного заседания, назначенного на 10 часов 30 минут 13 марта 2015 года, в связи с фактическим проживанием по иному месту жительства: "адрес" (л.д.135), нежели указано в исковом заявлении и не направления судом судебной корреспонденции по вышеуказанному адресу, то есть при вынесении судебного постановления по делу у заявителя отсутствовала реальная возможность предоставить свои возражения по рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, отраженной в отчете ООО " ... ".

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о невозможности предоставления ответчиком Г. М.А. данного доказательства в суд первой инстанции по причине признанной уважительной, а также о его относимости и допустимости.

По мнению судебной коллегии, отчет N N ООО " ... " об оценке рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов незавершенного строительства жилых домов отражает более реальную рыночную стоимость объекта оценки: земельного участка и двух объектов незавершенного строительства- жилых домов, площадью ... кв.м. и ... кв.м. по состоянию на более позднюю дату- ДД.ММ.ГГГГ, чем отчет N N "Одно окно" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

К тому же отчет, представленный ответчиком, отражает стоимость объекта недвижимости с учетом рыночной стоимости земельных участков в Белгородской области. В самом отчете ООО " ... " оценщиком произведен сравнительный анализ стоимости объекта оценки с ценами аналогов аналогичных объектов, расположенных в поселке Новосадовый, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет- сайтов и т.п. -л.д.163).

Оснований ставить под сомнение данное доказательство, у судебной коллеги не имеется, что нельзя сказать об отчете N N "Одно окно", представленном АО " ... ".

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что АО " ... " определило рыночную стоимость земельного участка в 2009 году в размере ... руб. (п.2.1. договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N N), на котором ответчик возвел два объекта незавершенного строительства, а именно жилой дом площадью ... кв.м. и незавершенный объект строительства площадью ... кв.м.

Как следует из отчета, представленного стороной истца, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объектом оценки являлся земельный участок и бетонный фундамент с цоколем и стенами, рыночная стоимость которых на 2014 год составила ... руб., что меньше той цены, которая была установлена в 2009 году на момент приобретения покупателем земельного участка. В свою очередь анализ рынка земельных участков г. Белгорода и Белгородской области в 2010-2011 годах показал, что сохранилась устойчивая тенденция роста цен на земельные участки предлагаемые на рынке, как на праве собственности, так и на праве аренды. Ликвидные земли -редкий товар и дешевле продаются лишь в исключительных случаях.

Таким образом, судебная коллегия полагает необходимым установить начальный размер продажной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов незавершенного строительства жилых домов, площадью застройки ... и ... кв.м., находящихся по адресу: "адрес", участок N N в размере 80% их рыночной стоимости, а именно земельного участка в размере ... руб., объекта незавершенного строительства жилого дома, площадью ... кв.м. - ... руб., и объекта незавершенного строительства жилого дома, площадью ... кв.м. - ... руб., что не противоречит положениям пп.4 п.2 ст.54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ( ... руб., ... руб. и ... руб. - рыночная стоимость данных объектов недвижимости Х 80%), указанная в отчете N N ООО "Русская оценка" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, который предоставил Г. М.А. (л.д.147-209).

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы в данной части являются обоснованными.

С учетом изложенного, в виду неправильного применения судом норм материального права (п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ), судебная коллегия полагает необходимым решение суда в части определения начальной продажной цены заложенного имущества изменить, в части взыскания с ответчика расходов по оплате услуг оценщика в размере ... руб. отменить, так как судебной коллегией принимается за основу отчет предоставленный ответчиком, в остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328, 329, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 13 марта 2015 года по делу по иску АО " ... " к Г.М.А. о взыскании задолженности, обращении взыскания на земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства, изменить в части установления первоначальной продажной стоимости заложенного имущества - земельного участка и расположенных на нем объектов незавершенного строительства жилых домов, площадью застройки ... и ... кв.м., находящихся по адресу: "адрес", участок N N и отменить в части взыскания с Г. М.А. расходов по оплате услуг оценщика в размере ... руб.

Установить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества -земельного участка в размере ... руб., объекта незавершенного строительства жилого дома, площадью ... кв.м. - ... руб., объекта незавершенного строительства жилого дома, площадью ... кв.м. - ... руб.;

Отказать АО " ... " во взыскании с Г.М.А. расходов по оплате услуг оценщика в размере ... руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи