Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 14 сентября 2015 г. по делу N 11-10967/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 14 сентября 2015 г. по делу N 11-10967/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Родиной А.К.

судей Давыдовой В.Е., Храмцовой О.Н.

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Командирова Н.Н. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 29 июня 2015 года по иску Командирова Г.Н., Командирова Н.Г., Командирова Н.Н. к Администрации Миасского городского округа о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения истца Командирова Г.Н. и представителя истцов Заболотнюю Л.М., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Командиров Г.Н., Командиров Н.Г., Командиров Н.Н. обратились с иском к Администрации Миасского городского округа о признании права собственности на гараж площадью **** кв. метра, расположенный по адресу: ****, в равных долях за каждым.

В обоснование иска указали, что являются собственниками квартир NN **** в многоквартирном жилом доме по указанному выше адресу. Квартиры NN **** собственника не имеют, признаны непригодными для проживания. Земельный участок, необходимый для эксплуатации дома, сформирован и поставлен на кадастровый учет. Общим собранием собственников помещений дома было принято решение о возведении на данном участке гаражного бокса, после чего истцы собственными силами и на общие денежные средства построили спорный гараж. Однако не могут оформить свои права на гараж во внесудебном порядке.

Представитель ответчика с иском не согласилась, пояснила, что Командирову Г.Н. было отказано в выдаче разрешения на строительство спорного гаража, данный отказ истцом не оспорен; администрацией ведется работа по оформлению права муниципальной собственности на квартиры NN ****. Истцы собственниками всех жилых помещений дома не являются, поэтому не праве были распоряжаться земельным участком по собственному

усмотрению. Считает, что спорный гараж возведен с нарушением разрешенного использования земельного участка.

Суд принял решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе Командиров Н.Н. просит об отмене решения, указывая на необоснованность вывода суда об отнесении спорного объекта к разряду самовольных построек, поскольку разрешения на его строительство не требовалось, гараж не создает угрозы жизни и здоровью, не нарушает прав третьих лиц, находится на принадлежащем истцам земельном участке. Ссылается на то, что квартиры NN **** в указанном многоквартирном доме собственника либо иного законного владельца не имеют, признаны непригодными для проживания, представляют собой технический подвал и в силу расположения в них коммуникаций жилого дома подлежат отнесению к общему имуществу. Администрация Миасского городского округа безосновательно чинит препятствия в реализации прав истцов на спорное имущество, при этом своих прав на квартиры NN **** не оформляет, в разряд нежилых помещений их не переводит.

Истцы Командиров Н.Г. и Командиров Н.Н., представители ответчика Администрации Миасского городского округа и третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области извещены о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции (т. 2 л.д. 14-16, 18, 20), в судебное заседание не явились, об отложении дела не просили, доказательств в обоснование уважительности причин своей неявки не представили. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам жалобы.

Как следует из материалов дела, Командиров Н.Н., Командиров Н.Г. и Командиров Г.Н. являются собственниками квартир N ****, N **** и N **** в доме **** соответственно каждый (л.д. 65-69). Данный дом является многоквартирным и представляет собой одноэтажное здание с шестью жилыми помещениями и подвальным помещением по три помещения на этаже (л.д. 18-29). Квартиры N ****, N **** и N **** признаны непригодными для проживания (л.д. 163). Для эксплуатации многоквартирного дома сформирован земельный участок площадью **** кв. метров, поставлен на государственный кадастровый учет (кадастровый номер ****), в связи с чем находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома (л.д. 217-238).

Из протокола общего собрания собственников жилых помещений указанного выше многоквартирного дома следует, что 05 июля 2013 года собственники квартир NN **** - истцы по делу решили организовать строительство гаражного бокса на обозначенном земельном участке за счет

собственных средств и в соответствии с планом строительства, предоставленном Командировым Г.Н. (л.д. 17).

Согласно техническому паспорту от 13 марта 2014 года, топографической съемке в границах земельного участка с кадастровым номером **** возведен гараж площадью **** кв. метров, имеющий бетонное основание кирпичные стены, крышу из профнастила, евро окна и пластиковые двери (л.д.8-13, 65-69, 124). Из акта обследования возведенного истцами объекта недвижимости следует, что с фасадной стороны возведенного гаража расположены три входа, в здании размещен магазин "Старый город", где реализуются хозяйственные, канцелярские, электронные товары, бытовая химия, зоотовары (л.д. 124-128).

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом исходил из того, что спорный гараж построен истцами с нарушением закона при отсутствии на такое строительство, а также на уменьшение общего имущества согласия всех собственников земельного участка, отвечает признакам, предъявляемым к самовольной постройке, поскольку возведен без получения разрешения на строительство, с нарушением разрешенного вида использования земельного участка. Пришел к выводу о нарушении спорной постройкой прав и законных интересов органа местного самоуправления, указав на использование истцами спорного объекта для осуществления предпринимательской деятельности не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка

Приведенные выводы суда подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, являются правильными.

В соответствии с п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой её оборот допускается законом (статья 129), осуществляются собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

На основании ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 данного Кодекса). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания, в числе прочего, относится принятие решений о строительстве хозяйственных построек и других зданий.

Частью первой ст. 46 данного Кодекса предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу строительства хозяйственных построек и других зданий принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из экспликации к техническому паспорту на многоквартирный дом **** (т. 1 л.д. 29), общая площадь жилых помещений дома (квартир NN ****) составляет **** кв. метров из расчета: ****+****+****+****+****+**** (сумма площадей указанных квартир). Соответственно, доля площади квартир, принадлежащих истцам, равна 0,46 ((****+****+****)/****), что менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Поскольку общее количество голосов при проведении собрания собственников помещений указанного выше многоквартирного дома 05 июля 2013 года составило менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, решение, принятое на таком собрании, не может быть расценено в качестве документа, разрешающего истцам осуществлять строительство на земельном участке. Отсюда следует, что спорная постройка возведена истцами с нарушением закона, при отсутствии согласия на такое строительство квалифицированного большинства собственников помещений дома, что по смыслу п. 1 ст. 218 ГК РФ исключает возможность признания права собственности на созданное имущество за истцами.

Тот факт, что о проведении названного выше собрания истцы направляли в адрес администрации соответствующее уведомление, однако администрация участия в собрании не приняла, приведенные выше выводы не опровергает, не свидетельствует о возможности истцов осуществлять строительство спорного объекта без наличия положительного решения общего собрания, принятого установленным числом голосов.

Обстоятельство того, что титульный собственник квартир NN **** истцам не известен, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о правах на данные жилые помещения не имеется, не освобождает от необходимости соблюдения обозначенных выше положений закона.

На основании п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ранее возникшие права признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно п. 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, г. Москвы и г. Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему постановлению (в том числе жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам), независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность.

Таким образом, отсутствие зарегистрированного права собственности на указанные квартиры не свидетельствует об отсутствии собственника этого имущества.

По смыслу части 7 ст. 46 ЖК РФ в единоличном порядке могут быть приняты решения, относящиеся к компетенции общего собрания, только в случае, если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику. Следовательно, и в случае отнесения части жилых (нежилых) помещений дома к бесхозяйному имуществу порядок принятия решения о строительстве хозяйственных построек на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома остается прежним, не изменяется. Для принятия положительного решения о строительстве хозяйственной постройки либо иного здания и сооружения необходимо согласие не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.

При этом судебная коллегия не может согласиться с доводами подателя жалобы, согласно которым квартиры NN 4-6 представляют собой технический подвал и в силу расположения в них коммуникаций жилого дома подлежат отнесению к общему имуществу собственников помещений дома, то есть истцов по делу.

Наличие в указанных квартирах инженерных сетей и коммуникаций само по себе не свидетельствует о том, что данные помещения предназначены для обслуживания многоквартирного дома, в силу чего являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Существование в помещении транзитных инженерных коммуникаций, влечет обязанность собственника или иного владельца такого помещения

обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома. Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-0-0, к общему имуществу относятся те помещения дома, которые предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений дома и не предназначены для самостоятельного использования. Поскольку квартиры NN **** изначально имели самостоятельное назначение - для проживания граждан, использовались как самостоятельные жилые помещения, что подтверждается техническим паспортом на многоквартирный дом по состоянию на 1981 год, оснований для отнесения данных помещений к общему имуществу собственников квартир N ****, N **** и N **** не имеется.

В силу частей 1, 2, 9, 17 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В частности, не требуется разрешения на строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного характера.

В силу приведенных положений закона, поскольку земельный участок с КН **** сформирован для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, строительство гаража на таком участке без получения на это разрешения на строительство возможно лишь в случае, если возводимое строение имеет вспомогательный по отношению к основному строению характер.

Площадь квартиры N **** составляет **** кв. метров, N **** - **** кв. метров, N **** - **** кв. метров (т. 1 л.д. 15-16-а, 18-29). Тогда как площадь спорного гаража равна **** кв. метров (т. 1 л.д. 8-14). При этом доказательств отнесения возведенной постройки к категории вспомогательных в материалы дела не представлено. Напротив, как следует из акта обследования (т. 1 л.д. 126), по состоянию на 20 августа 2014 года спорный гараж использовался для осуществления предпринимательской деятельности для размещения магазина. Данное обстоятельство не оспаривалось стороной истца в суде апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, на строительство спорного объекта требовалось получение разрешения на строительство, отсутствие такового позволяет

сделать вывод о самовольном характере спорной постройки.

Тот факт, что письмом от 15 августа 2013 года (т. 1 л.д. 82) Администрация Миасского городского округа указала на отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство спорного объекта, приведенного выше вывода не опровергает, не освобождает застройщика от необходимости соблюдения требований закона.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент принятия обжалуемого решения) право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан;

отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске, в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно техническому заключению (т. 1 л.д. 177, 178) спорный гараж находится в работоспособном техническом состоянии и соответствует требованиям строительных норм и правил. Доказательств, свидетельствующих о соответствии спорной постройки требованиям санитарных, а также противопожарных норм, материалы дела не содержат, что не позволяет определить, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствует также надлежащее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о разрешении строительства спорного гаража на земельном участке.

Более того, ссылаясь на представление в орган местного самоуправления всей необходимой документации на спорное имущество, для

получения разрешения на строительство, истцы указанной документации суду не представили. Не доказали, что предприняли надлежащие меры к легализации спорной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах, оснований для признания за истцами права собственности на спорное имущество не имелось, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска является правильным.

Что касается доводов жалобы о том, что администрация Миасского городского округа безосновательно чинит истцам препятствия в реализации прав на спорное имущество, при этом своих прав на квартиры NN 4-6 не оформляет, в разряд нежилых помещений не переводит, то такие доводы правового значения не имеют, отмены обжалуемого решения не влекут.

Решение законно и обоснованно, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Миасского городского суда Челябинской области от 29 июня 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Командирова Н.Н. - без удовлетворения.