Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 22 сентября 2015 г. по делу N 11-11281/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Храмцовой О.Н.

судей Давыдовой В.Е., Шалиевой И.П.

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации Миасского городского округа Челябинской области на решение Миасского городского суда Челябинской области от 29 июня 2015 года по гражданскому делу по иску Тарасовой О.Н. к Администрации Миасского городского округа Челябинской области об установлении стоимости земельного участка.

Заслушав доклад судьи Храмцовой О.Н. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Тарасовой О.Н. - по доверенности Тарасова С.Ю., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тарасова О.Н. обратилась в суд с иском к администрации Миасского городского округа Челябинской области, в котором просила определить выкупную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., с разрешенным использованием - огородничество, расположенного по адресу: ****, в размере **** рублей; возложить на Администрацию Миасского городского округа Челябинской области обязанность принять решение о предоставлении в собственность указанного земельного участка по цене, определенной судом, обеспечить подготовку и публикацию информации в периодическом печатном издании сообщения о предоставлении в собственность данного земельного участка. Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и Администрацией Миасского городского округа Челябинской области заключен договор аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством, N**** от 08.07.2013 года, на основании которого истец является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, с разрешенным использованием -для ведения огородничества, расположенного в г.****, срок аренды участка

установлен с 14 мая 2013 года по 14 марта 2018 года. 28 августа 2013 года Тарасова О.Н. обратилась в Администрацию Миасского городского округа с заявлением о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка. Письмом от 18 октября 2013 года N5547/1.1 Администрация Миасского городского округа сообщила, что в отношении испрашиваемого земельного участка будет проведена независимая оценка рыночной стоимости, после чего земельный участок будет предоставлен в собственность за плату, а позднее сообщила о продаже земельного участка по рыночной стоимости в размере **** рублей, определенной по результатам отчета N452/01.14 от 31 января 2014 года, выполненного оценщиком Паюсовым Д.В. Истец полагает, что стоимость испрашиваемого земельного чрезмерно завышена, не соответствует его местоположению и характеристикам.

Суд вынес решение об удовлетворении исковых требований, установил продажную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, с разрешенным использованием - огородничество, расположенного в г. **** в размере **** рублей. Суд возложил на Администрацию Миасского городского округа Челябинской области обязанность принять решение о предоставлении в собственность земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, с разрешенным использованием - огородничество, расположенного в г.**** по цене в размере **** рублей в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу; обеспечить в двухнедельный срок подготовку и издание постановления о предоставлении в собственность Тарасовой О.Н. земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, с разрешенным использованием -огородничество, расположенного в г. **** по цене **** рублей в двухнедельный срок с момента принятия решения о предоставлении в собственность земельного участка.

В апелляционной жалобе Администрация Миасского городского округа Челябинской области просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, основано на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. Отмечает, что при вынесении оспариваемого решения суд не принял во внимание и надлежащим образом не дал оценку тому обстоятельству, что согласно заключению ООО "Урало-Сибирский центр экспертизы" N 131-11/15 размер продажной цены участка был существенно занижен и составил **** рублей. Полагает, что отчет составлен с

3,

нарушением норм действующего законодательства, не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе требованиям федеральных стандартов оценки, в силу чего не может быть положен в основу решения суда. Указывает, что при составлении отчета, предоставленного ООО "Урало-Сибирский центр экспертизы", необоснованно не был применен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, не учтены требования п. 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития N 256 от 20 июля 2007 года, в нарушение требований ФСО эксперт в своем отчете использовал объекты-аналоги с наименьшей стоимостью, не учитывал реальную возможность изменения вида разрешенного использования спорного участка с огородничества на индивидуальную жилую застройку, с учетом Правил землепользования и застройки, а также зонирования территории Миасского городского округа. Кроме того, экспертом при составлении заключения не были выполнены требования части 6 "Анализ наиболее эффективного использования" ФСО 7 "Оценка недвижимости", не проведен анализ эффективного использования, включающий изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. Обращает внимание на то, что в нарушение п.2 ст. 79, п. 3 ст. 71 ГПК РФ ответчику не только не представлены результаты экспертизы, но и не направлено определение о возобновлении производства по делу в связи с получением результатов экспертизы, в результате чего Администрация Миасского городского округа была лишена права на ознакомление с результатами экспертизы и формирования мнения по указанному доказательству. Апеллянт ссылается на нарушение требований п. 3 ст. 84 ГПК РФ, которое выразилось в не извещении ответчика о времени и месте проведения осмотра спорного земельного участка. В жалобе заявитель отмечает, что представителем Администрации Миасского городского округа заявлялось ходатайство об отложении судебного заседания, назначенного на 29 июня 2015 года, в связи с невозможностью явки представителя, получившего судебную повестку лишь 25 июня 2015 года, однако судом в удовлетворении данного ходатайства было отказано.

Истец Тарасова О.Н., представитель ответчика - администрации Миасского городского округа Челябинской области, третье лицо ИП Паюсов Д.В. о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, в судебном заседании участия не приняли. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения представителя истца Тарасовой О.Н. - Тарасова С.Ю., исследовав письменные материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.

Судебная коллегия считает необходимым при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы руководствоваться нормами земельного законодательства, действующими на дату обращения Тарасовой О.Н. с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года N171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пунктов 1,2 статьи 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам, в том числе в собственность. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

В силу пункта 8 статьи 22 Земельного кодекса РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности

процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Судебная защита гражданских прав предусмотрена статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты прав, а также иными способами, предусмотренными настоящей статей и предусмотренными законами.

Из материалов дела следует, что 08 июля 2013 года между Тарасовой О.Н. (арендатор) и Администрацией Миасского городского округа Челябинской области (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством, N ****, в силу которого Тарасова О.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под огородничество. Пунктом 2 настоящего договора установлен срок его действия - с 14 мая 2013 года по 14 апреля 2018 года. (л.д. 7-16).

28 августа 2013 года Тарасова О.Н. обратилась с заявлением на имя главы администрации Миасского городского округа Челябинской области о предоставлении арендуемого земельного участка, используемого в соответствии с видом разрешенного использования - под огородничество, в собственность за плату (л.д.17). В ответ на указанное заявление Администрацией Миасского городского округа в адрес Тарасовой О.Н. было направлено письмо N5547/1/1 от 18 октября 2013 года, согласно которому в отношении испрашиваемого земельного участка будет проведена независимая оценка рыночной стоимости, после чего земельный участок будет предоставлен заявителю в собственность за плату в соответствии с требованиями действующего законодательства (л.д. 18).

Администрацией Миасского городского округа была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с отчетом, составленного оценщиком ИП Паюсовым Д.В. N452/01.14 от 31 января 2014 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, на дату проведения оценки - 17 января 2014 года - составила **** рублей (л.д. 46-50).

Администрацией Миасского городского округа Челябинской области не оспаривалось право Тарасовой О.Н. на выкуп спорного земельного участка с разрешенным видом использования - под огородничество. Обращаясь в суд с исковыми требованиями об установлении выкупной стоимости спорного земельного участка, предоставленного истцу в аренду, Тарасова О.Н. полагала завышенным размер выкупной стоимости земельного участка

Определением Миасского городского суда Челябинской области от 10 февраля 2015 года по ходатайству истца Тарасовой О.Н. судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, производство экспертизы поручено экспертам ООО "Урало-Сибирский Центр Экспертизы".

Согласно заключению судебной товароведческой экспертизы N131-11/15, предоставленному экспертом ООО "Урало-Сибирский Центр экспертизы" К.И.А., рыночная стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м., по состоянию на 01 марта 2015 года составляет **** рублей (л.д. 71-125).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Тарасовой О.Н. об установлении продажной стоимости земельного участка, суд руководствовался заключением эксперта ООО "Урало-Сибирский центр экспертизы" N131-11/15 К.И.А., которому судом была оценка по правилам, предусмотренным ст.ст. 86, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Судом было учтено, что доказательств изъятия спорного земельного участка из оборота, установленного федеральным законом запрета на его приватизацию, резервирования для государственных или муниципальных нужд органом исполнительной власти (Администрацией Миасского городского округа) не представлено, при этом

Администрация Миасского городского округа не оспаривала право истца на выкуп спорного земельного участка, Тарасова О.А., будучи арендатором испрашиваемого земельного участка, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого земельного участка в соответствии с законодательством, действовавшим на дату обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка.

Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается в полном объеме, отмечая при этом следующее.

Возможность самостоятельного оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, предусмотрена ч. 3 ст. 6 и ч. 1 ст. 13 Федерального закона N135-Ф3 от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Признавая выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, судебная коллегия отмечает, что юридически значимыми обстоятельствами, которые, в свою очередь, были верно установлены судом первой инстанции, являются: наличие у заявителя преимущественного права на приобретение земельного участка, которое не оспорено органом исполнительной власти; размер выкупной цены испрашиваемого земельного участка; достоверные доказательства, подтверждающие размер выкупной (рыночной) стоимости земельного участка; соблюдение сторонами требований Положения "О порядке предоставления земельных участков

гражданам для целей, не связанных со строительством, на территории Миасского городского округа".

Доводы жалобы на то, что отчет, предоставленный ООО "Урало-Сибирский центр экспертизы", составлен с нарушением норм действующего законодательства, не соответствует требованиям Федерального закона N135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе требованиям федеральных стандартов оценки, являются несостоятельными.

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Экспертом К.И.А. при определении рыночной стоимости спорного земельного участка использовался сравнительный подход, в качестве объектов сравнения приняты сведения о рыночной стоимости аналогичных земельных участков, расположенных в п.Ленинск, п.Октябрьский, с.Черновское, с.Сысорстан; учтены корректировки по площади земельного участка, его назначению, виду права, месту расположения. Обоснование и расчет корректировок, равно как и расчет стоимости земельного участка приведены в экспертном заключении и не вызывают сомнения у судебной коллегии.

Доводы жалобы о том, что экспертом необоснованно не был применен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, не учтены требования п. 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития N 256 от 20 июля 2007 года, в нарушение требований ФСО эксперт в своем отчете использовал объекты-аналоги с наименьшей

?о or

стоимостью, не учитывал реальную возможность изменения вида разрешенного использования спорного участка с огородничества на индивидуальную жилую застройку, не выполнил требования части 6 "Анализ наиболее эффективного использования" ФСО 7 "Оценка недвижимости", не изучил альтернативные варианты использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального, не могут быть приняты во внимание судебной коллегии, так как ответчик в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не представил доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем указано в заключении эксперта, надлежащих доказательств несоответствия заключения эксперта законодательству или наличия в заключении нарушений, которые повлияли или могли бы повлиять на итоговую величину стоимости объекта оценки, в деле не имеется.

Указание в жалобе на отказ суда в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, назначенного на 29 июня 2015 года, по причине невозможности явки в судебное заседание представителя Администрации Миасского городского округа, признается судебной коллегией несостоятельным, так как невозможность явки в судебное заседание представителя юридического лица не может рассматриваться в качестве уважительных причин для отложения судебного заседания, поскольку не лишает ответчика возможности направить в суд другого представителя. Администрация Миасского городского округа была извещена о месте и времени судебного разбирательства, представитель администрации не был лишен возможности заблаговременно ознакомиться с материалами дела, в том числе с заключением судебного эксперта. Суд правомерно в соответствии с требованиями ст.ст.167, 169 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившегося представителя юридического лица, поскольку не признал уважительными причины для его неявки в судебное заседание. Кроме того, к апелляционной жалобе не приложены какие-либо убедительные доказательства, которые ответчик в связи с неявкой в суд лишен был возможности представить в суд первой инстанции и которые являлись бы основанием к отмене решения суда.

Ссылка в жалобе на то, что ответчику не была направлена копия определения о возобновлении производства по делу после проведения экспертизы, а также заключение судебной экспертизы не принимается во внимание судебной коллегией, поскольку нормами ГПК РФ не предусмотрено направление стороне копии определения о возобновлении производства по делу, равно как и копии заключения эксперта. Представитель администрации не лишен был возможности ознакомиться с данным заключением эксперта после уведомления о времени и месте назначения дела.

В соответствии с требованиями статьи 219 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возобновлении производства по делу после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, суд извещает об этом лиц, участвующих в деле. В материалах дела имеется извещение, согласно которому Администрация Миасского городского округа извещалась о проведении судебного заседания по делу. В силу требований ст.ст. 35, 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, имеют право на ознакомление с материалами дела, в частности, с заключением экспертизы, из материалов дела не следует, что имели место препятствия для ознакомления с заключением эксперта. Судебная коллегия, принимая во внимание правовой статус администрации Миасского городского округа, категорию спора, считает достаточным время, которое имелось в распоряжении ответчика для подготовки к судебному заседанию и ознакомления с экспертным заключением и формированием своей позиции по нему.

Указание в жалобе на то, что Администрации Миасского городского округа не была приглашена на проведение судебной экспертизы, не может быть принято судебной коллегией во внимание, так как при проведении экспертизы эксперт оценивал рыночную стоимость земельного участка на основании представленных документов с применением логических методов исследования.

Вопреки доводам апелляционной жалобы решение суда является законным и обоснованным, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, всестороннее, подробно и объективно исследованы обстоятельства, представленные участниками судебного разбирательства. Доводы жалобы, по своей сути, направлены на несогласие с выводами судебной экспертизы и удовлетворением исковых требований Тарасовой О.Н. в части установления рыночной стоимости земельного участка, вместе с тем доказательств, опровергающих выводы суда, апеллянтом не представлено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Миасского городского суда Челябинской области от 29 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи