Решение Челябинского областного суда от 23 сентября 2015 г. по делу N 3а-361/2015

Челябинский областной суд в составе: председательствующего судьи Турковой Г.Л. при секретаре Ибрашевой А.Б.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Сосновского районного союза потребительских обществ об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

Сосновский районный союз потребительских обществ в ноябре 2014 года обратился в суд с исковым заявлением об определении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости.

Определением Челябинского областного суда от 10.08.2015 года заявленные требования Сосновского районного союза потребительских обществ в части установления кадастровой стоимости земельного участка: - с кадастровым номером 74:19:0310038:8, площадью 650 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с.Долгодеревенское, ул.Свердловская, д.32, равной рыночной стоимости в размере 597 132 руб. по состоянию на 01.01.2010 г., выделены в отдельное производство.

После уточнения требований Сосновский районный союз потребительских обществ просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере, определенном на основании заключения судебной экспертизы равной рыночной стоимости в размере 1 059 000 рублей по состоянию на 01 января 2010 года. В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что спорный земельный участок принадлежит ему на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0310038:8, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, превышает его рыночную стоимость, что нарушает права заявителя как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель заявителя Сосновского районного союза потребительских обществ - Луценко О.В. заявленные требования поддержал.

Представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, Правительства Челябинской области и представители заинтересованных лиц администрации Сосновского муниципального района Челябинской области, администрации Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии с частью 1 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч.5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в

соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, Сосновский районный союз потребительских обществ принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 74:19:0310038:8, расположенного в Челябинской области, Сосновский район, село Долгодеревенское, улица Свердловская, 32, площадью 650 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "под магазин" кадастровая стоимость которого согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объектов недвижимости и данным ФГБУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области, изложенным в письме от 06.08.2015 года N 9553 определена по состоянию на 01 января 2010 года в размере 5 713 779,50 рублей.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 год утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной

кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области". Спорный земельный участок вошел в перечень земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена указанным постановлением.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление Сосновского районного союза потребительских обществ от 22.10.2014 года отклонила письмом от 28.10.2014 года N 74-2014/168.

На основании определения суда от 20 августа 2015 года о назначении по делу по ходатайству заявителя судебной экспертизы экспертом Б.О.С., состоящего в трудовых отношениях с ООО "Южно -Уральский Центр Судебных Экспертиз", проведена судебная экспертиза и подготовлено заключение эксперта N 1044/08-2015 от 09.09.2015 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0310038:8 в размере 1 059 000 рублей по состоянию на 01 января 2010 года, то есть на дату установления его кадастровой стоимости.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка подтверждена заключением эксперта N 1044/08-2015 от 09.09.2015 года полученным по результатам судебной экспертизы (л.д. 96-149).

Заключения эксперта подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Из данного заключения следует, что эксперт произвел анализ рынка земельных участков Челябинской области и города Челябинска, в том числе по районам города, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка экспертом использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в заключении обоснован и сомнений не вызывает.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал четыре аналога - земельных участка, предложенных к продаже в достаточно приближенный период к дате оценки в городе Челябинске. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток. Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв. м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Содержащиеся в отчете сведения дают

надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, отличающиеся от оцениваемого земельного участка по местоположению, по площади и проведена корректировка по данным элементам сравнения. Отказ от проведения корректировок по другим элементам сравнения, в заключении также мотивирован и сомнений не вызывает. В заключении эксперта приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

То обстоятельство, что объекты-аналоги принадлежат продавцам на праве собственности, в то время как земельный участок принадлежит заявителю на праве аренды не порочит заключение эксперта как доказательство по делу, поскольку в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, что и было предметом оценки.

При таких данных оснований для вывода о недостоверности заключения эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.

Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости заинтересованными лицами в суд не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы в суде ими не заявлено. На допущение экспертом каких-либо нарушений действующего законодательства об оценочной деятельности никто из заинтересованных сторон не указывал.

Поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости на ту же дату, соответствующее требование заявителя, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в

котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, т.е. с 01 января 2014 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 175-178, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление Сосновского районного союза потребительских обществ об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:19:0310038:8, расположенного в Челябинской области, Сосновский район, село Долгодеревенское, улица Свердловская, 32, площадью 650 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", с разрешенным видом использования "под магазин" равной рыночной стоимости в размере 1 059 000 (Один миллион пятьдесят девять тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

Кадастровая стоимость, установленная настоящим решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Туркова Г.Л.