Решение Свердловского областного суда от 25 сентября 2015 г. по делу N 3-291/2015

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем Колосовой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N по заявлению открытого акционерного общества " ( / / )" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, к Правительству Свердловской области, к Администрации городского округа Заречный,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от открытого акционерного общества " ( / / )": представитель А. по доверенности от ( / / )

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель М. по доверенности от ( / / );

от Правительства Свердловской области: представитель не явился,

от Администрации Городского округа Заречный: представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество " ( / / )" (далее -административный истец, ОАО " ( / / )") обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью ( / / ) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства системы питьевого водоснабжения ... , местоположение: ... в размере ( / / ) руб. равном его рыночной стоимости, по состоянию на ( / / )

В обоснование заявленных административных исковых требований административный истец указал о том, что он является арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды от ( / / ), заключенного с Белоярским городским округом.

Размер арендной платы установлен и рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

На кадастровый учет земельный участок был поставлен ( / / ); кадастровая стоимость земельного участка составила ( / / ) руб. ( / / ) коп.

Согласно Отчета об оценке от ( / / ) N Е-2015-З-42 выполненного ООО "Оценка недвижимости и бизнеса", и подтвержденного положительным экспертным заключением от ( / / ) N N Некоммерческого партнерства " ( / / )", рыночная стоимость земельного участка определена в размере ( / / ) руб. ( / / ) коп.

В судебном заседании принял участие представитель ОАО " ( / / )" А., который заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Позиция Представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области М. отражена в отзыве и сводится к тому, что административный истец имеет право заявлять подобного рода требование об установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной в судебном порядке.

По размеру определенной оценщиком рыночной стоимости земельного участка возражений представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, не имеет.

Представитель Правительства Свердловской области в отзыве на административное исковое заявление указал, что орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации утверждает именно те результаты государственной кадастровой оценки земель, в отношении которых Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области была проведена соответствующая проверка и принято решение о соответствии этой оценки Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 N 39.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области, утверждены постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП.

Нарушений при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка не допущено.

Административные истцы (заинтересованные лица): Правительство Свердловской области, Администрация Городского округа Заречный заблаговременно, надлежащим образом были извещены о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили.

От представителя ОАО " ( / / )" А. поступило ходатайство о вызове в качестве свидетеля оценщика ООО " ( / / )" ( / / )6.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области М. поддержала заявленное ходатайство о вызове в качестве свидетеля оценщика ( / / )6

В судебное заседание прибыл свидетель - ( / / )6, который был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. ст. 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со 150 Кодекса административного производства Российской Федерации (далее - КАС РФ), и с учетом мнения представителей административного истца и административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей Правительства Свердловской области и Администрации Городского округа Заречный.

По материалам дела, судом установлено, что ОАО "Концерн Росэнергоатом", является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды земельного участка от ( / / ) N N, заключенного с Белоярским городским округом.

Земельный участок с кадастровым номером N площадью ( / / ) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства системы питьевого водоснабжения ( / / ) подземного водозабора, находится по адресу: ...

Постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области, по состоянию на ( / / )

Земельный участок с кадастровым номером N был внесен в государственный кадастр недвижимости ( / / ), что подтверждается кадастровым паспортом N N

Кадастровая стоимость определена в сумме ( / / ) руб. ( / / ) коп. Дата определения кадастровой стоимости - ( / / )

ОАО " ( / / )", считая кадастровую стоимость указанного выше земельного участка завышенной, обратилось к ООО " ( / / )" за проведением независимой оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

В соответствии с Отчетом об оценке от ( / / ) N N рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ( / / ) составила ( / / ) руб.

Заявление ОАО " ( / / )" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ( / / ) было отклонено.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Закона N 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

На основании ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи.

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Следовательно, положения ст. 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости земельного участка в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

ОАО " ( / / )", заявив требования по настоящему делу, по существу, ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке, и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости.

Для целей Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 настоящего Федерального закона.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3).

Таким образом, отличие кадастровой стоимости объекта недвижимости от его рыночной стоимости заключается в процедуре (процесс государственной кадастровой оценки) и методе (массовый метод оценки).

В статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу указанной нормы одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Федерального закона N 135-ФЗ и правилам федеральных стандартов оценки.

Согласно Отчета об оценке от ( / / ) N Е- N выполненного ООО " ( / / )", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ( / / ) составляет ( / / ) руб.

Исследовав представленный в материалы дела отчет оценщика, заслушав показания свидетеля ( / / )6, заслушав представителя административного истца и административного ответчика, суд не находит оснований считать имеющийся в деле отчет неполным или недостоверным и считает возможным основываться на его данных в силу следующего.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости его рыночной оценке требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания отчета следует, что оценщик обладает специальным образованием, является членом саморегулируемой организацией оценщиков, в установленном законом порядке застрахована его ответственность и ответственность юридического лица, с которым он состоит в трудовых отношениях.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, названный отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также директором юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Кроме того, отчет скреплен печатью этого юридического лица.

Одним из основных требований к отчету об оценке является положение п. 13 ФСО N 3: в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Согласно п. 18 - 19 ФСО N 1, под. "е" п. 8 ФСО N 3 оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки, в том числе, оценщик обязан изучить количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устаревания.

Выводы, изложенные в отчете N N соответствуют предмету исследования, данным об объекте оценки, имеющимся в материалах дела, содержат необходимые обоснования и разъяснения.

Представленный в материалы дела Отчет об оценки от ( / / ) составлен на дату проведения оценки - ( / / )

В качестве ценообразующих факторов оценщиком приняты во внимание местоположение участка, его количественные и качественные характеристики, данные о правах, ограничениях, разрешенном использовании, экономических условиях земельного рынка Свердловской области.

При определении рыночной стоимости был использован сравнительный подход и соответствующий ему метод оценки - сравнения продаж.

В мотивировочной части приведены аргументы в пользу такого выбора и причины предпочтения относительно затратного и доходного подхода, нецелесообразности использования методов выделения, капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования.

Суд находит такой подход обоснованным и соответствующим целям определения рыночной цены для установления его кадастровой стоимости как объективного показателя его действительной экономической привлекательности.

В соответствии с п. 10 и п. 11 ФСЗ N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценщиком собрано достаточное количество объектов-аналогов, приведено их описание и источники информации.

Положение п. 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Использованные в отчете объекты-аналоги были отобраны оценщиком в среднем ценовом диапазоне, наиболее соответствующих объекту оценки по своим основным физическим и экономическим характеристикам.

Выборка включает в себя предложения на продажу земельных участков коммерческого назначения под производственно-складскую застройку.

Основными критериями отбора аналогов были площадь, месторасположение, разрешенное использование, отсутствие строений, состав передаваемых прав на землю и разрешенное использование.

Особенностями оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию.

Использование участка рассматривается в рамках установленного вида разрешенного использования при его непротиворечии градостроительному регулированию и фактическому использованию.

Оценщиком проведен натурный осмотр объекта оценки. Оценщиком приложены к отчету копии материалов и распечаток, на которые он опирался в своем исследовании в строгом соответствии с требованием ФСО N 3.

Текст отчета имеет ссылки на источники информации о предложениях продажи объектов-аналогов, содержащие сведения об их стоимости, виде передаваемых прав, площади земельных участков, и иные, позволяющие отнести их к категории земель населенных пунктов, к виду разрешенного использования - под объекты промышленности.

Такой вид разрешенного использования, исходя из содержания пункта 1.2.9 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства Экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39, позволяет отнести объекты-аналоги и объект оценки к одному виду разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Оценщиком учтены преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого участка, перспективы развития района, в котором он расположен, ожидаемые изменения на рынке недвижимости, текущее использование земельного участка.

В экспертном заключении вывод о варианте использования земельного участка экспертом признан соответствующим положениям ФСО N 3.

При определении рыночной стоимости спорных земельных участков оценщик применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно различия в площадях оцениваемого участка и объектов-аналогов.

В тексте отчета подробно изложены используемые корректировки (процентные и стоимостные), поправки, применяемые к стоимости аналогов.

Кроме того, отчет содержит данные о терминах, методической литературе и законодательной основе произведенного исследования.

На возникшие у суда вопросы по методике проведения оценки свидетелем - ( / / )6 были даны полные и исчерпывающие ответы в судебном заседании.

Тем самым, оснований для критической оценки использованных оценщиком конкретных объектов-аналогов не имеется.

Действующим законодательством установлена юридическая презумпция достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, составленном с соблюдением требований Федерального закона N 135-ФЗ, в то время как административными ответчиками не представлены доказательства того, каким требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки N 1, N 2, N 3, не соответствует представленный Отчет.

Информация, используемая при проведении оценки, по мнению суда, отвечает требованиям достаточности и достоверности.

Показания допрошенного в судебном заседании 25.09.2015 в качестве свидетеля оценщика ( / / )6 подтверждают и не вступают в противоречие с выводами, изложенными в составленном им отчете об оценке.

Административным истцом представлено положительное экспертное заключение от ( / / ) N ( / / ) Некоммерческого партнерства " ( / / )", из которого следует, что выводы, сделанные оценщиком ( / / )6 о величине рыночной стоимости оценки, являются обоснованными.

Принимая во внимание, что посредством экспертизы отчета оценщика достигается цель независимой и объективной оценки объекта, представленный Отчет оценщика, имеющий положительное заключение, при отсутствии доказательств недостоверности определенной оценщиком рыночной стоимости земельного участка, признается судом достаточным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на ( / / ) составляет ( / / ) руб. ( / / ) коп.

Именно эта стоимость в силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, считать ( / / ).

Указанная дата, а также сведения об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в соответствии с требованиями ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ и п. 11 ч. 2 ст. 7 Закона N221-ФЗ подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости на основании настоящего решения.

Поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости ОАО " ( / / )" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области было подано ( / / ), следовательно, установленная судом кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для целей налогообложения), с ( / / ) и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Поскольку обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, то настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, в связи с чем все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца и взысканию с административных ответчиков они не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

заявление открытого акционерного общества " ( / / )" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью ( / / ) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства системы питьевого водоснабжения ( / / ), местоположение: ... в размере ( / / ) равной его рыночной стоимости, по состоянию на ( / / ), на период с ( / / ) и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать ( / / ).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2015 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова