Решение Саратовского областного суда от 23 сентября 2015 г. по делу N 3-6/2015

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

410028, г. Саратов, ул. Мичурина, д. 85, тел. (8452) 22-77-71; 22-30-05,

факс (8452) 22-77-51; 22-74-77.

http://oblsud.sar.sudrf.ru, e-mail: saroblsud@renet.ru, oblsud.sar@sudrf.ru.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2015 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.,

при секретаре Владимировой Е.М.,

с участием представителя административного истца Шапошникова С.В. -Будникова Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шапошникова С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, администрации муниципального образования "Город Саратов", заинтересованное лицо: общество с ограниченной ответственностью "Средневолжская оценочная компания" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Шапошников С.В. обратился в суд с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, администрации муниципального образования "Город Саратов" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей, обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рублей.

ФГБУ "ФКП Росреестра" в своих возражениях просит отказать в удовлетворении требований, считает, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, поскольку не формировало правоустанавливающих документов, не участвовало в правоотношениях, связанных с приобретением прав на земельные участки, не организовывало и не проводило государственную оценку земель, учреждение не наделено правом самостоятельного внесения в государственный кадастр недвижимости каких-либо сведений по собственному усмотрению.

Комитетом по управлению имуществом Саратовской области в суд представлены возражения на заявленные требования, в которых указано на невозможность установления рыночной стоимости в отношении земельного участка, находящегося в аренде, и на отсутствие у заявителя права на обращение в суд с подобными требованиями, поскольку Шапошников С.В. не является собственником земельного участка, в отношении которого просит установить кадастровую стоимость равную рыночной, им не доказана рыночная стоимость земельного участка.

С учетом положений статьи 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" в связи с введением в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с 15 сентября 2015 года изменено процессуальное наименование и положение лиц, участвующих в деле.

В судебное заседание административный истец Шапошников С.В. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца Будников Д.Е. просил удовлетворить требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной с учетом их изменений.

Представители административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра" Царев Н.Ю. и комитета по управлению имуществом Саратовской области Ярыш И.А. возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав доказательства, рассмотрев дело в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе, арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" установлен годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, в соответствии с их видами разрешенного использования в процентном соотношении от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N сформирован и поставлен на кадастровый учет "дата" 2002 года (т. 3 л.д. 166).

Шапошников С.В., являясь арендатором земельного участка на основании договоров аренды земельного участка от "дата" 2002 года и от "дата" 2005 года, относится к лицам, чьи права могут быть затронуты определением кадастровой стоимости земельных участков, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку её исчисление основано на кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 17-19).

Правоотношения административного истца, как арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с собственником земельного участка по определению размера арендной платы, урегулированы нормативными актами и являются публичными. Изменение размера арендной платы для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности арендатора земельного участка, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.

Управлением Росреестра по Саратовской области 19 апреля 2012 года принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области.

Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в Саратовской области являлось Федеральное государственное унитарное предприятие "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (г. Самара).

Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N 989-р и опубликованы 11 января 2013 года.

По результатам проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года, утвержденным распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", 31 января 2013 года в государственный кадастр недвижимости внесены следующие характеристики земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м, удельный показатель кадастровой стоимости: "данные изъяты" копеек за квадратный метр, вид разрешенного использования: " "данные изъяты"", кадастровая стоимость - "данные изъяты" копейки.

С учетом изложенного и на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, то есть комитет по управлению имуществом Саратовской области, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области.

Как следует из кадастрового дела N N, впоследствии количественные, качественные характеристики указанного земельного участка, а также его кадастровая стоимость не изменялись (т. 3 л.д. 172-256).

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости, в отношении которого проведена государственная кадастровая оценка, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование требований Шапошников С.В. указал на превышение размера кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости со ссылкой на отчет, изготовленный ООО "Средневолжская оценочная компания" N N от "дата" 2014 года (оценщик Щербинин А.Ю.). При этом в нарушение положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ административным истцом к заявлению не было приложено положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, что лишает возможности использовать такой отчет как доказательство, достоверно подтверждающее рыночную стоимость земельного участка.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству представителя Шапошникова С.В. - Будникова Д.Е. судом была назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено федеральному бюджетному учреждению Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта N N от "дата" 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 02 июня 2012 года составила "данные изъяты" рубля (т. 2 л.д. 103-107).

Оценивая заключение эксперта N N от "дата" 2014 года, суд с учетом положений статей 59, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пришел к выводу о том, что оно не может использоваться в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка как не соответствующее принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.

Судом по ходатайству представителя административного истца Будникова Д.Е. назначена повторная судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости, производство которой поручено федеральному бюджетному учреждению "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 02 июня 2012 года составляет "данные изъяты" рубля.

Представителем административного истца изменены требования, с учетом уточнения он просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рубля.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

В соответствии со статьёй 9 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, устанавливающим критерии и методы, способы проведения оценки.

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254, установлено, что отчет об оценке должен соответствовать принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности (пункт 4).

В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Оценивая указанное заключение эксперта, суд приходит к выводу о соответствии его законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Из заключения эксперта следует, что эксперт осуществил мониторинг рынка объекта оценки в г. Саратове.

В рассматриваемом случае эксперт для расчёта рыночной стоимости объекта оценки счёл возможным применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и не использовать при этом комбинированные методы (выделения, остатка, распределения, предполагаемого использования).

В заключении также изложено обоснование невозможности использования доходного и затратного подходов.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: характер передаваемых прав, условия продажи, факт сделки (уторговывание), на время продажи/предложения, на типовую зону в пределах города, на функциональное назначение, на расположение относительно автомагистралей, на наличие коммуникаций.

В рамках сравнительного подхода анализировались данные о предложениях по продаже земельных участков коммерческого (торгово-офисного) назначения, представленных на рынке на 02 июня 2013 года. Поиск информации производился в периодических печатных изданиях.

Для сравнения эксперт выбрал шесть объектов-аналогов, расположенных в г. Саратове. Источники информации о сопоставимых участках - это объявления, опубликованные в печатном издании "Квартиры Саратова". Эксперт составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил копии страниц печатных изданий, представил карту местоположения объекта оценки и объектов-аналогов.

Экспертом применены корректировки по ценообразующим факторам, влияющим на цену сделки, между объектом оценки и объектами-аналогами, в частности на торг, на вид разрешенного использования, на расположение относительно автомагистралей. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Основания для выводов о недостоверности экспертного заключения об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих на стороне административных ответчиков, доказательств, опровергающих доводы административного истца, не представлено.

При таких обстоятельствах требования Шапошникова С.В. подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. В связи с чем требование об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" осуществить определенные действия по внесению сведений в кадастр недвижимости, являются преждевременными.

В соответствии с положениями части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В дополнительных пояснениях к иску представитель административного истца просит при принятии решения по делу распределить судебные расходы, взыскав их с комитета по управлению имуществом Саратовской области.

Как разъяснено в пункте 31 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судебные расходы в таком случае относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Удовлетворение требований заявителя в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В данном случае комитет по управлению имуществом Саратовской области действовал в рамках своих полномочий, утверждая акт о государственной кадастровой оценке земель в соответствии с действующим законодательством, предметом административного искового заявления являлись требования по установлению рыночной стоимости, которую комитет по управлению имуществом Саратовской области не устанавливал.

При таких обстоятельствах расходы по оплате повторной судебной экспертизы в размере "данные изъяты" рублей, учитывая, что расходы по первой экспертизе оплачены административным истцом, подлежат взысканию с него в пользу федерального бюджетного учреждения "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ".

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить административное исковое заявление Шапошникова С.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Саратовский областной суд "дата" 2014 года, в остальной части заявленных требований - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, Фильтровая пл., 1, по состоянию на 02 июня 2012 года равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты" рубля.

Взыскать с Шапошникова С.В. в пользу федерального бюджетного учреждения "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ" расходы по проведению судебной экспертизы в размере "данные изъяты" рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

судья Е.М. Бугаева

Мотивированное решение

составлено 28 сентября 2015 года.