Решение Ростовского областного суда от 16 сентября 2015 г. по делу N 3-134/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кириллова ... , Зинковского ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, административные ответчики - Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация г.Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",

УСТАНОВИЛ:

Кириллов А.В., Зинковский Н.Г. обратились в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что являются арендаторами земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью ... кв.м (кадастровый номер ... , разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений), находящегося по адресу: ... Внесение арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика об оценке, отчет имеет положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (нормативно-методическая экспертиза). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка заявители просили суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель Кириллова А.В. - Брехов А.В., действующий по доверенности, в суде административное исковое заявление просил удовлетворить в рамках рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, возражал против рыночной стоимости по заключению эксперта. Дело рассмотрено в отсутствие истца.

Представитель Зинковского Н.Г. - Масри Л.Н., действующая на основании доверенности, просила установить рыночную стоимость земельного участка в соответствии с заключением эксперта. Дело рассмотрено в отсутствие истца.

Представитель Правительства Ростовской области - Матиевская М.В. в суд явилась, не заявила возражений против размера рыночной стоимости земельного участка, указанного в экспертном заключении, не оспаривалось право на обращение в суд об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости.

Представители Администрации г.Ростова-на-Дону - Данцева А.Н., ДИЗО г.Ростова-на-Дону - Быкадорова Ю.В.в суд явились, возражали против удовлетворения административного искового заявления, ссылаясь на недостоверность полученных в ходе судебного разбирательства данных о рыночной стоимости земельного участка.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в отсутствие данных заинтересованных лиц.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, допросив эксперта и свидетеля, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административные истцы являются соарендаторами земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений.

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года - ... рублей (л.д.25 том 1).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет до 01.01.2014 года.

Действующая кадастровая стоимость является одним из элементов формулы расчета арендной платы, что определяет правовой интерес в её пересмотре.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административные истцы предоставили отчет оценщика, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей (определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж). На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - НП " ... " от ... года (нормативно-методическая экспертиза).

Суд, учитывая ходатайство истцов, наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, поставил вопрос о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена ООО " ... " (заключение N ... от ... года). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей ... копеек.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов, с чем нельзя не согласиться.

В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка из более широкой выборки участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению (объявления из более широкой выборки отобраны по следующим критериям - г.Ростов-на-Дону, продажа земельного участка промышленного назначения, в рамках определенного экспертом сегмента рынка земельных участков).

Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации (л.д.233-236 том 1). Эксперт, будучи допрошенным в суде, привел подробные объяснения по возникшим вопросам исследования. Противоречий либо неточностей, влияющих на расчет рыночной стоимости, суд не установил.

Таким образом, конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о размере рыночной стоимости участка.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Возражения на заключение эксперта, исходящие от административного истца Кириллова, его представителя, а также от заинтересованных лиц, привлеченных судом к участию в деле, - Администрации г.Ростова-на-Дону, ДИЗО, суд отклоняет как не основанные на требованиях ФСО и содержании заключения эксперта о рыночной стоимости путем применения сравнительного подхода.

Экспертом представлены дополнительные письменные объяснения на возражения (л.д.33том 2), эксперт в судебном заседании дал объяснения в том числе по письменным возражениями истца, мотивировавших ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Доводы возражений Кириллова о влиянии на рыночной стоимости конфигурации участка в пределах городской черты безосновательны, поскольку они не основаны на ФСО и сводятся к субъективной оценке стоимости участка.

Доводы о необоснованном подборе объектов-аналогов экспертом также несостоятельны, поскольку рассматриваемый земельный участок и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (участки промышленного назначения). Обязанности по осмотру участка в рамках ретроспективной судебной экспертизы не содержат ни ФСО, ни определение суда о назначении экспертизы. Непроведение осмотра не влияет на размер рыночной стоимости, определенной ретроспективно (данная рыночная стоимость не может являться в настоящее время предложением к совершению сделки), обратное ничем не подтверждено.

Корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках. Конкретных данных о необходимости иных корректировок, не примененных экспертом и реально влияющих на рыночную стоимость в сторону её занижения либо завышения, административный истец и заинтересованные лица не привели.

Остальные аргументы являются предположениями о размере рыночной стоимости земельного участка, оба доказательства о рыночной стоимости - отчет и заключение эксперта подтверждают факт завышения размера кадастровой стоимости в отношении рыночной, оснований же не согласиться с выводом эксперта о конкретном размере рыночной стоимости у суда по материалам дела не имеется.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов - аналогов, так и по расчету рыночной стоимости (л.д.113-117 том 1), принимая во внимание, что оценщиком подобрано в рамках отчета лишь 3 объявления о продаже (анализ рынка в рассматриваемом сегменте базируется лишь на этих примерах, что явно недостаточно, не свидетельствует об анализе соответствующего сегмента рынка и опровергнуто заключением эксперта), что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Нормативно-методическая экспертиза отчета не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные иные данные о рыночной стоимости.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 НК РФ).

При таком положении административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит частичному удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Оснований для возложения судебных расходов в рамках глав 10,25 КАС РФ на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку требования, основанные на отчете оценщика, оспаривались обоснованно. Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административных истцов в равном размере по ... рублей, взыскание следует осуществить посредством перечисления денежной суммы, внесенной истцами на депозитный счет суда, экспертному учреждению (л.д.12 том 2).

Руководствуясь статьями 175,177,180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей ... копеек.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - 17 июня 2015 года.

Возложить судебные расходы на административных истцов: взыскать с Кириллова ... , Зинковского ... по ... рублей с каждого в пользу ООО " ... " за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов