Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11 сентября 2015 г. по делу N 33-5795/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

Председательствующего судьи Медведевой Д.С.,

судей: Луневой С.П., Фоминова Р.Ю.,

с участием секретаря Богдановой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Кайшевой М. Ф.

на заочное решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 19 мая 2015 года,

по иску Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки к Кайшевой М.Ф. о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки обратился в суд с иском к Кайшевой М.Ф. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на то, что Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки наделен полномочиями по управлению и распоряжению муниципальной собственностью города Ессентуки. Положением о Комитете по муниципальной собственности города Ессентуки, (утвержденным Решением Совета города Ессентуки N 103 от 30.09.2014 г.), функции по ведению претензионно-исковой работы, направленной на взимание арендной платы, пени и неустойки за аренду земельных участков с арендаторов-должников, переданы комитету по муниципальной собственности города Ессентуки.

Постановлением Администрации города Ессентуки от 13.11.2012 г. N 2281 Кайшевой М.Ф. был предоставлен в аренду для строительства торгового комплекса, земельный участок, расположенный по адресу: г. Ессентуки, ... площадью 911.8 кв.м., кадастровый номер ...

12.12.2012 г. между Кайшевой М.Ф. и Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки заключен Договор N 625-3 аренды земельного участка (далее Договор), расположенного по адресу: г. Ессентуки, ... , площадью 911.8 кв.м., кадастровый номер ...

Срок действия договора предполагался с 21.08.2012 г. по 20.08.2017 г.

Договор был зарегистрирован надлежащим образом Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, сведения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К Договору прилагался Расчет арендной платы (произведенный на основании решений Совета г. Ессентуки N 14 от 10.11.2010 г., постановления Правительства Ставропольского края N 176-п от 28.12.2006 г., постановления Правительства Ставропольского края N 64-п от 16.04.2008 г.), являющийся существенным условием Договора.

В соответствии с его положениями, размер арендной платы за земельный участок в годовом исчислении, исходя из его кадастровой стоимости, составляет 316 048,48 руб.

К оплате за фактическое пользование указанным земельным участком в 2012 году за период равный 133 календарным дням подлежала сумма в размере 114 848, 07 руб. К оплате за фактическое пользование указанным земельным участком в 2013 году за период равный 365 календарным дням подлежала сумма в размере 316 048,09 руб.

28.05.2014 года между Кашлевой М.Ф. и Леоновым А.С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - 3-этажного нежилого здания общей площадью 1610,6 кв.м., кадастровый (или условный) номер ... Здание находится на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ессентуки, ... , площадью 911.8 кв.м., кадастровый номер ...

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 4 постановления Администрации города Ессентуки от 29.07.2014 г. N 1861, предусмотрено прекращение действия п.п. 1,2,5.6 постановления Администрации г. Ессентуки от 13.11.2012 г. N 2281 "О предоставлении в аренду земельного участка для строительства торгового комплекса" с 30.05.2014 г.

04.09.2014 г. между Администрацией города Ессентуки и Кайшевой М.Ф. заключено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 625-3 от 12.12.2012 г. на основании постановления Администрации города Ессентуки от 29.07.2014 г. N 1861.

Фактическое пользование земельным участком ответчицей Кайшевой М.Ф. в 2014 г. составило 151 календарный день (период с 01.01.2014 г по 30.05.2014 г.), арендная плата за указанный период времени составляет 109 445,94 руб.

Истец также указал, что Кайшева М.Ф. в течение срока действия договора систематически нарушала условия договора, предусмотренные п.п. 3.4., 5.2. и п.п. 1, 3, 4 ст. 65 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 307, ст. 309, ст. 310, п. 1 ст. 314, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, систематически не вносила арендную плату, в результате чего задолженность за период с 21.08.2012 г. по 30.05.2014 г. составила 369 642,90 руб.

Расчет задолженности произведен на основании Постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 г. N64-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

За нарушение обязательств по заключенному договору арендатор, в соответствии с п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 393, п. 1 ст. 394 Гражданского кодекса РФ, а также п. 5.1. договора, несет ответственность.

В соответствии с п. 5.2 Договора, за нарушение срока внесения арендной платы, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За просроченный период с 16.09.2012 г. 30.05.2014 г. общая сумма начисленной пени составила 75 093,23 руб.

Пунктом 5.4 Договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, в том числе - по уплате в размере и на условиях, установленных Договором, - Арендатор уплачивает неустойку в размере 10 от суммы арендной платы в год. За нарушение условий Договора Кайшевой М.Ф. подлежит уплате неустойка в размере 26 455,48 руб.

В адрес арендатора была направлена претензия от 09.02.2015 г.N 477-3, в которой было предложено погасить образовавшуюся задолженность, однако до настоящего времени ответчик не предпринял каких-либо действий по ее погашению.

Обжалуемым заочным решением Ессентукского городского суда от 19 мая 2015 года исковые требования Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки удовлетворены. Суд взыскал с Кайшевой М.Ф. в пользу истца неполученный доход по договору аренды за период с 21.08.2012 г. по 30.05.2014 г. в сумме 369 642 рублей 90 копеек, пени за просроченный период с 16.09.2012 г.по 30.05.2014 г. общей суммой 75 093 рублей 23 копейки, за ненадлежащее исполнение условий Договора неустойку в размере 26 455 рублей 48 копеек. Суд взыскал с Кайшевой М.Ф. расходы по уплате государственной пошлины в размере 7911 рублей 92 коп. в доход местного бюджета.

В апелляционной жалобе ответчик Кайшева М.Ф. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Мотивирует тем, что суд вынес решение о взыскании и пени и неустойки по договору аренды, что является неправомерным. В связи с тем что, истец нарушил лишь один пункт договора - 3.4., в соответствии с ним суд присудил пени в размере 75 093 руб. 23 коп. Также суд присудил неустойку в размере 26 455 руб. 48 коп. за то же нарушение договора аренды. Хотя договор аренды предполагает применение неустойки при нарушении арендатором условий пункта 4.4., состоящий из 8-ми подпунктов, которые арендатор в свою очередь не нарушал. Таким образом, взыскание одновременно неустойки и штрафа является не правомерным, поскольку это одно и тоже нарушение. Соответственно, может быть применена лишь одна мера ответственности.

Возражений на доводы апелляционной жалобы не поступило.

Ответчик Кайшева М.Ф. неоднократно извещалась судом о времени и месте судебного разбирательства, однако в суд не явилась, сведений о причинах своей неявки не представила. Судебное заседание, назначенное к слушанию на 28 августа 2015 года откладывалось судом по причине отсутствия сведений об извещении ответчика о времени и месте судебного заседания, поскольку судебная корреспонденция на ее имя вернулась в суд с указанием об истечении срока хранения. Судебная корреспонденция с извещением на 11 сентября 2015 года на имя ответчика Кайшевой М.Ф. вернулась в краевой суд с указанием об истечении срока хранения.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту регистрации и месту фактического проживания ответчиков корреспонденцией является риском для них самих, все неблагоприятные последствия которого несут ответчики

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, с учетом положений части 4 статьи 1 ГПК РФ судебная коллегия приходит к выводу о надлежащем извещении истца о месте и времени судебного заседания.

Представитель истца комитета по муниципальной собственности г.Ессентуки направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя комитета.

С учетом изложенного, а также в силу требований ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца и ответчика.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из содержания ст. 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, в целях обеспечения оптимального управления и распоряжения земельными ресурсами решением Совета города Ессентуки N 103 от 30.09.2014 г., в соответствии с которым Комитет по муниципальной собственности наделен полномочиями по управлению и распоряжению муниципальной собственностью города, а также переданы функции по ведению претензионно-исковой работы, направленной на взимание арендной платы, недоимок и пени за аренду земли с арендаторов должников.

На основании постановления Главы города N 2281 от 13.11.2012 года Кайшевой М.Ф. в аренду сроком на 5 лет предоставлен под магазин земельный участок площадью 911,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Ессентуки, ... , кадастровый номер ... , категория земель - земли населенных пунктов, для строительства торгового комплекса.

12 декабря 2012 года между Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки и Кайшевой М.Ф. заключен договор аренды земли N 625-з, в соответствии с которым арендодатель - Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки, сдал, а арендатор - Кайшева М.Ф. приняла в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 911,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Ессентуки, ...

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности устанавливаются органами местного самоуправления. (данная редакция закона действовала в момент заключения договора).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что договор был зарегистрирован надлежащим образом Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, сведения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К Договору прилагался Расчет арендной платы (произведенный на основании решений Совета г. Ессентуки N 14 от 10.11.2010 г., постановления Правительства Ставропольского края N 176-п от 28.12.2006 г., постановления Правительства Ставропольского края N 64-п от 16.04.2008 г.), являющийся существенным условием Договора.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом первой инстанции установлено, что стороны заключив вышеупомянутый договор, согласились с его условиями и приняли оговоренные в нем условия.

Пунктом 3.1 договора аренды земли N 60 от 27 июня 2003 года установлено, что размер арендной платы за участок составляет 316 048, 08 руб.

В соответствии с п.4.4.3 договора аренды арендатор обязан плачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором. Также договором установлен срок внесения арендной платы.

Пункт 5.2 договора устанавливает, что за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Как следует из материалов дела, 28.05.2014 года между Кайшевой М.Ф. и Леоновым А.С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - 3-этажного нежилого здания общей площадью 1610,6 кв.м., кадастровый (или условный) номер ... Здание находится на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ессентуки, ... , площадью 911,8 кв.м., кадастровый номер ...

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 4 постановления Администрации города Ессентуки от 29.07.2014 г. N 1861, предусмотрено прекращение действия п.п. 1,2,5,6 Постановления Администрации г. Ессентуки от 13.11.2012 г. N 2281 "О предоставлении в аренду земельного участка для строительства торгового комплекса" с 30.05.2014 г.

04.09.2014 г. между Администрацией города Ессентуки и Кайшевой М.Ф. заключено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 625-3 от 12.12.2012 г. на основании постановления Администрации города Ессентуки от 29.07.2014 г. N 1861.

Фактическое пользование земельным участком ответчицей Кайшевой М.Ф. в 2014 году составило 151 календарный день (период с 01.01.2014 года по 30.05.2014 года), арендная плата за указанный период времени составляет 109 445, 94 руб., ответчик систематически нарушает условия договора и не исполняет свои обязательства по сделке, не вносит арендную плату, в результате чего образовалась задолженность в сумме 123233 руб. 52 коп.

Претензией от 09.02.2015 года Комитетом по муниципальной собственности Кайшевой М.Ф. было предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Однако, ответчицей задолженность по арендной плате не погашена до настоящего времени и не предпринимаются какие-либо меры к ее погашению, что послужило основанием для обращения истца в суд с требованиями о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 21.08.2012 г. по 30.05.2014 г. в сумме 369 642,90 руб.; пени за просроченный период с 16.09.2012 г. 30.05.2014 г. общей суммой 75 093,23 руб.

Удовлетворяя исковые требования Комитета по муниципальной собственности г.Ессентуки, суд первой инстанции исходил из доказанности исковых требований истца ввиду неисполнения и ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, что послужило основанием ко взысканию с Кайшевой М.Ф. в пользу истца неполученного дохода по договору аренды, пени за просроченный период и неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора.

Оценив представленные доказательства, установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства дела, судебная коллегия находит решение суда в части взыскания с Кайшевой Н.Ф. неустойки (пени) в размере 26455,48 рублей подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как указывалось выше, между сторонами 12 декабря 2012 года между был заключен договор аренды земли N 625-з, в соответствии с которым арендодатель - Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки, сдал, а арендатор - Кайшева М.Ф. приняла в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 911,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Ессентуки, ... (л.д.22-25).

Судом достоверно установлен факт ненадлежащего исполнения Кайшевой М.Ф. принятых на себя обязательств по указанному договору, который выразился в образовании задолженности по арендной плате за период с 21.08.2012 г. по 30.05.2014 г. в сумме 369 642,90 руб.

Согласно п.3.4. договора аренды арендная плата вносится арендатором путем перечисления в Управление федерального казначейства МФ РФ по СК (реквизиты) - равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Согласно п.5.2. за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 5.4. договора предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных в п.4.4. настоящего договора, арендатор уплачивает неустойку в размере 10% от суммы арендной платы в год.

Вместе с тем, п.4.4. договора содержит перечень обязательств арендатора, в котором не содержится обязательство арендатора относительно внесения арендной платы.

Как указывалось выше, данное обязательство арендатора предусмотрено пунктом 3.4. договора аренды.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. В силу ст. 39 ГПК РФ основание и предмет иска определяет истец. Суд не обладает правом без согласия истца изменять основания или предмет исковых требований, заявленных истцом.

Как следует из материалов дела, в исковом заявлении такого основания, как нарушение ответчиком положений пункта 4.4. договора аренды, истцом не приведено, в ходе рассмотрения дела исковые требования не уточнялись и не изменялись.

Доказательств нарушения Кайшевой М.Ф. положений п.4.4. договора истцом в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представлено.

По сути изложенные в пункте 5 договора аренды положения являются мерой ответственности сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств.

Вместе с тем, суд, принимая решение и взыскав с ответчика в пользу истца пени за просроченный период с 16.09.2012 г. по 30.05.2014 г. общей суммой 75 093 рублей 23 копейки, а также за ненадлежащее исполнение условий договора неустойку в размере 26 455 рублей 48 копеек, подверг ответчика наказанию за одно и тоже нарушение условия договора, которое выразилось в несвоевременном внесении арендной платы при отсутствии нарушения других условий договора.

При таких обстоятельствах, решение суда в части взыскания с Кайшевой М.Ф. неустойки в размере 26 455 рублей 48 копеек нельзя признать законным и в силу вышеизложенного оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске в данной части.

Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с решением суда в части взыскания неполученного дохода по договору аренды за период с 21.08.2012 г. по 30.05.2014 г. в сумме 369 642 рублей 90 копеек, в связи с чем в этой части решение апелляционной проверки не подлежит.

В силу ч. 3 ст. 98 ГПК РФ в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. Если в этих случаях суд вышестоящей инстанции не изменил решение суда в части распределения судебных расходов, этот вопрос должен решить суд первой инстанции по заявлению заинтересованного лица.

С учетом приведенных норм, подлежит изменению и решение суда в части взыскания с ответчика Кайшевой М.Ф. государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.328,329, п.3 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 19 мая 2015 года в части взыскания с Кайшевой М.Ф. в пользу Комитета по муниципальной собственности г.Ессентуки неустойки (пени) за ненадлежащее исполнение условий договора в размере 26 455 рублей 48 копеек - отменить, апелляционную жалобу ответчика Кайшевой М.Ф. - удовлетворить.

Принять в отмененной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Комитета по муниципальной собственности г.Ессентуки к Кайшевой М.Ф.о взыскании неустойки (пени) за ненадлежащее исполнение условий договора в размере 26455 рублей 48 копеек - отказать.

Взыскать с Кайшевой М.Ф. государственную пошлину в размере 7647 рублей 36 коп. в доход муниципального образования город Ессентуки.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: