Решение Самарского областного суда от 28 сентября 2015 г. по делу N 3а-387/2015

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Филатовой К.П.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N по заявлению ООО "Тополь" об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Тополь" обратилось в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24.04.2015 года N 15/12с-3 об отклонении заявления ООО "Тополь" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 028 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием - под нежилое помещение, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 1 814 000 рублей, и обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем принятия решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование своих требований заявитель указал, что Общество является собственником выше указанного земельного участка. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена в приложении N 2 постановления Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 года в размере 9 899 352,16 руб. по состоянию на 25.11.2013 года. Однако, рыночная стоимость данного земельного участка гораздо ниже и на основании отчета об оценке на ту же дату составляет 1 814 000 коп. На основании изложенного, считают, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, однако Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в этом было отказано, полагают данное решение необоснованным, и просят возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

Представитель ООО "Тополь" - Ворсунов А.Н., действующий на основании доверенности от 14.08.2015г. заявленные требования поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении, указав, что полагает необоснованным изложенные в решении комиссии доводы о несоответствии представленного отчета требованиям Закона N 135 и ФСО, поскольку его соответствие подтверждено соответствующим положительным заключением.

Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области Марголина М.Л., действующая на основании соответствующей доверенности требования не признала, пояснила, что полагает решение Комиссии законным и обоснованным, разница в оценке стоимости земельного участка значительная.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области и Комиссии Булатова А.Р., действующая на основании доверенности заявление не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, при этом полагает решение Комиссии законным и обоснованным.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц представители Правительства Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

В соответствии с п.4 ст. 247 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные ООО "Тополь" требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года N П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года N П/371 в состав Комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним - 4 человека.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года N 263, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее - положительное экспертное заключение) в случаях, установленных указанным Порядком. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ООО "Тополь" 30.03.2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере 1 814 00 рублей.

Кадастровая стоимость данного земельного участка на момент обращения с указанным заявлением установлена в соответствии с приложением N 2 постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", вступившим в силу 25.11.2013 года, и составляла 9 899 352,16 руб. по состоянию на 25.11.2013 года.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО "Тополь" приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом N 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 2014.04-279/1 от 16.03.2015 года, выполненный ЗАО " Агентство оценки "Гранд Истейт", и положительное экспертное заключение на него N 1053/Н-14 от 02.04.2015 года, эксперта НП СРО "СВОД".

Решением Комиссии от 24.04.2015 года за N 15/12с-3 заявление ООО "Тополь" было отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее "Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

неверно произведено отнесение к сегменту рынка (производственное), хотя земельный участок занят автомастерской (торговля, услуги) -п.20 ФСО N7, п.8 ФСО N 3.

объекты -аналоги из 2-х сегментов рынка (производственный и коммерческий), корректировки не введены-п.14 ФСО N1, п. 22 ФСО N7.

Оценивая обоснованность данных доводов, суд приходит к выводу о том, что ссылки на них необоснованно послужили основанием к отклонению заявления ООО "Тополь" Комиссией по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями п.20 ФСО N7 для целей определения кадастровой стоимости земельного участка, он оценивается как незастроенный, с учетом фактического использования и вида разрешенного использования.

Вид разрешенного использования земельного участка - под нежилое помещение, фактически - автомастерская, в связи с чем оценщик обоснованно отнес его к категории производственное, поскольку в нем выполняются работы по ремонту транспортных средств.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки г.о. Самара земельный участок расположен в зоне П-3- зона производственных и коммунальных объектов 4 и 5 класса вредности.

Не обоснованны и ссылки на то, что выбор аналогов из 2 сегментов рынка значительно повлиял на результаты оценки, поскольку данные аналоги приняты во внимание исходя из информации о них, указанных в объявлениях о продажи. Данные сведения носят общий характер, определены самим продавцом, как возможные виды использования. Выводы о том, что не следует вводить поправочные корректировки, приведены оценщиком на стр. 70 отчета.

В ходе судебного разбирательства судом в качестве свидетеля допрошен оценщик У.А.В., который выводы, сделанные в отчете об оценке подтвердил в полном объеме, указав, что при отнесении объекта оценки к сегменту производственного принимал во внимание Анализ рынка недвижимости для профессионалов, под редакцией Стерник, согласно которому автомастерские относятся к производственно-складской недвижимости. При отборе объектов -аналогов он руководствовался, в том числе Правилами землепользования и застройки г.о. Самара, принимая во внимание к какой зоне застройки относятся земельные участки-аналоги, поскольку информация в объявления субъективна.

В ходе судебного разбирательства судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости назначения и проведении по делу судебной экспертизы, однако ни одна из сторон такого ходатайства не заявила. Представитель Комиссии в судебном заседании полагал, что отсутствуют основания для назначения судебной экспертизы на предмет соответствия представленного отчета требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности. Просила рассматривать дело по имеющимся доказательствам.

Иных доказательств в опровержение выводов сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст. 60 - 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы Комиссии о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства являются необоснованными и опровергаются текстом отчета.

Отчет, представленный заявителем в Комиссию, отвечает требованиям, предъявленным действующим законодательством об оценочной деятельности, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.

Кроме того, соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД", при наличии которого у Комиссии не имелось оснований к отклонению заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в соответствии со статьей 215, 249 КАС РФ имеются основания для удовлетворения требований ООО "Тополь" о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО "Тополь" решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24.04.2015г. N 15/12с-3 об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере ее рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения поданного 30.03.2015г. заявления ООО "Тополь". При этом суд принимает во внимание, что дело рассмотрено в соответствии с требованиями Кодекса об административном судопроизводстве РФ и правилам главы 22.

Суд полагает, что отсутствуют основания для обязания Комиссии принять решение об установлении кадастровой стоимости в размере 1 814 000 рублей, поскольку вопрос о разрешении заявления ООО "Тополь" по существу, отнесено к компетенции Комиссии, суд лишь возлагает обязанность повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Заявление ООО "Тополь" удовлетворить частично.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО "Тополь" решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24.04.2015г. N 15/12с-3 об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере ее рыночной стоимости.

Устранить допущенные при принятии решения от 24.04.2015г. N 15/12с-3 нарушения путем повторного рассмотрения заявления, поданного ООО "Тополь" 30.03.2015г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.10.2015г.

Председательствующий: