Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 22 сентября 2015 г. по делу N 33-8356/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего: Галаевой Л.Н.,

судей: Дмитриевой Л.А., Белик Н.В.,

при секретаре: Елисейкиной В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Новосибирске 22 сентября 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "Строительный трест N43" на решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 06 июля 2015 года, которым постановлено исковые требований Хасиевой О.А. к ОАО "Строительный трест N43" о признании договора заключенным удовлетворить.

Признать предварительный договор N20/1В на участие в долевом строительстве от 07.10.2013 года основным договором участия в долевом строительстве, заключенным между ОАО "Строительный трест N43" и Хасиевой О.А.

Обязать ОАО "Строительный трест N43" предоставить документы, необходимые для государственной регистрации предварительного договора N20/1В на участие в долевом строительстве, заключенным между ОАО "Строительный трест N43" и Хасиевой О.А.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда ДмитриевойЛ.А., объяснения представителя ОАО "Строительный трест N43" - Стаценко О.А., Хасиевой О.А., ее представителя Жневской В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Хасиева О.А. обратилась в суд с иском к ОАО "Строительный трест N43" о признании предварительного договора N20/1В участия в долевом строительстве от 07.10.2013 года основным договором участия в долевом строительстве, заключенным между ОАО "Строительный трест N43" и Хасиевой О.А., возложении обязанности на ОАО "Строительный трест N43" представить документы, необходимые для государственной регистрации указанного в пункте N1 договора.

В обоснование указала, что 07.10.2013 года истец заключил с ответчиком предварительный договор N2 0/1В на участие в долевом строительстве, согласно п.2.1 которого застройщик и участник долевого строительства после получения застройщиком разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с действующим законодательством и государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок, предоставленный под строительство, обязуются заключить основной договор участия в долевом строительстве на объект долевого строительства на условиях настоящего договора, но не позднее 30.03.2014 года.

Согласно п. 1.3 предварительного договора срок сдачи жилого дома в эксплуатацию 4-й квартал 2015 года, а п.3.2 договора предусмотрено, что застройщик передает участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно проектной декларации от 16.05.2014 года начало работ по строительству объекта - 08.04.2014 года, окончание работ-4-й квартал 2015 года предполагаемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию-4-й квартал 2015 года.

Полагала, что стороны, согласовав в предварительном договоре срок ввода объекта в эксплуатацию и сославшись на проектную декларацию, в которой указан срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, согласовали порядок определения срока передачи ответчиком объекта долевого строительства.

Указала также, что, исходя из смысла ч.1 ст. 10 и п.2 ст. 12 ФЗ РФ "О защите прав потребителей" риск неблагоприятных последствий предоставления потребителю неполной и недостоверной информации об услуге и условиях ее оказания лежит на исполнителе. Следовательно, ответчик не вправе ссылаться на недостатки предварительного договора как на основание отсутствия у него обязательства заключить основной договор участия в долевом строительстве.

После заключения 04.10.2013 года соглашения N2 об уступке права требования, в котором участвуют ООО "Рабочий день" и ООО "ВеркТаг", и по которому истец является кредитором по отношению к ответчику, ответчик 07.10.2013 года подписал с истцом предварительный договор на участие в долевом строительстве.

П.4 соглашения N2 указано, что оплата должником (ответчиком) имеющегося перед кредитором (ООО "Рабочий день") долга в размере 1 628 340 рублей осуществляется правопреемнику кредитора (истцу) путем заключения с последним предварительного договора на участие в долевом строительстве на 1-комнатную квартиру, общей площадью 37,25 кв.м., т.е. ответчик, заключая предварительный договор, исполнял обязательства, вытекающие из соглашения N2 от 04.10.2013 года, что лишает его возможности ссылаться на недействительность соглашения в силу ч.5 ст. 166 ГК РФ.

Кроме того, при отсутствии судебного решения о признании Соглашения N2 от 04.10.2013 года об уступке права требования недействительным, оснований считать ее таковой у суда не имеется, т.к. в силу ч.4 ст.166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе только в том случае, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласно ОАО "Строительный трест N43", в апелляционной жалобе изложена просьба о его отмене.

Указывает, что суд, признавая предварительный договор N20/1В на участие в долевом строительстве основным, ошибочно установил наличие в указанном договоре всех существенных условий основного договора участия в долевом строительстве, не приняв во внимание, что указанным договором не предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Указывает также, что судом не установлен факт соответствия наименования, места нахождения (адреса) многоквартирного дома, в котором будет расположен объект долевого строительства.

Кроме того, указывает, что судом не обращено внимание на отсутствие в предварительном договоре указания на способ обеспечения исполнения обязательств застройщика, что является существенным условием.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества. Выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить его предмет. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как предусмотрено статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом первой инстанции установлено, что 07 октября 2013 года между истцом и ООО "Строительный трест N43" подписан предварительный договор N20/1В на участие в долевом строительстве, содержащий обязательство заключить Договор участия в долевом строительстве на Объект долевого строительства на условиях настоящего договора, но не позднее 30.03.2014 года (п.2.1 Договора).

Согласно п. 1.4 данного договора объектом долевого строительства является жилое помещение: однокомнатная квартира N82 (стр.), расположенная в осях 12-14/А-Б на четвертом этаже многоквартирного дома. Общая площадь квартиры согласно проекту составляет 37,25 кв.м., в том числе жилой площади 19.12 кв.м., площадь кухни 9.81 кв.м.

Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - IV квартал 2015 года (п. 1.3 Договора).

Общий размер инвестиционного взноса в строительство многоквартирного дома по данному договору составляет 1 630 860 рублей (п.5.1). Оплата инвестиционного взноса производится участником долевого строительства в течение 10 банковских дней со дня заключения договора участия в долевом строительстве (п.5.2 договора).

Гарантийный срок на Объект долевого строительства составляет пять лет со дня заключения Договора участия в долевом строительстве (п.6.9 Договора).

В соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ РФ "О долевом участии в строительстве многоквартирного дома ... " договор долевого участия должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что 04 октября 2013 года между ООО "Рабочий день" (кредитор), Хасиевой О.А. (правопреемник кредитора), ОАО "Строительный трест N43" (должник) заключено Соглашение N2 об уступке права требования, по условиям которого кредитор, в порядке, предусмотренном ст.382-390 ГК РФ, уступает, а правопреемник кредитора принимает право требования по заключенному между ООО "ВеркТаг" и Должником договору подряда N08-22/1 от 22.08.2013 года задолженность в сумме 1 630 860 рублей, в т.ч. НДС 18% в сумме 248 775 рублей 26 копеек (п.1).

В силу п.4 Соглашения N2 оплата должником имеющегося перед кредитором долга в размере 1 630 860 рублей осуществляется правопреемнику кредитора путем заключения с последним предварительного договора на участие в долевом строительстве на однокомнатную квартиру, общей площадью 37,25 кв.м, расположенную в осях 12-14/А-Б на четвертом этаже многоквартирного строящегося дома, по ул.Выборная Октябрьского района г.Новосибирска, квартира 82.

Указанное соглашение не оспорено. Истцом обязательства по данному соглашению исполнены.

Ответчиком разрешение на строительство получено 08 апреля 2014 года (л.д. 14).

Проектная декларация ответчиком утверждена 16 мая 2014 года (л.д. 15-18), изменения в декларацию ответчиком внесены 17 октября 2014 года (л.д. 19-20).

Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, указанной в п.9 и п. 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года) при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами спора указанный предварительный договор является договором участия в долевом строительстве, поскольку содержит все существенные условия, в связи с чем подлежит государственной регистрации, обязанность по предоставлению документов для которой возложена на застройщика.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

Довод апелляционной жалобы о том, что предварительным договором не предусмотрен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, не может быть принят во внимание.

Данный довод входил в предмет исследования суда первой инстанции, наделяя его критической оценкой, суд правомерно указал, что, исходя из пунктов 1.3, 3.2 договора усматривается, что срок передачи объекта долевого строительства - с 01.10.2015г. по 31.12.2015 г. Судебная коллегия обращает внимание в данной части на то, что данный срок соответствует проектной декларации от 16.05.2014г., в которой указано начало работ по строительству объекта - 08.04.2014г., окончание работ - 4-й квартал 2015г. (пункты 2.3,2.4), предполагаемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию - 4-й квартал 2015г.

Ссылка лица, подавшего апелляционную жалобу, на то, что судом не установлен факт соответствия наименования месту нахождения (адреса) многоквартирного дома, в котором будет расположен объект долевого строительства, является несостоятельной.

Из материалов дела следует, что наименование конкретного объекта долевого строительства изложено в пункте 1.4 спорного договора, в соответствии с которым объектом долевого строительства является жилое помещение: однокомнатная квартира N82 (стр.), расположенная в осях 12-14/А-Б па четвертом этаже многоквартирного дома, общей площадью согласно проекту 37,25 кв.м, жилой - 19,12 кв.м, площадь кухни - 9,81 кв.м. Согласно пункту 1.3 многоквартирный дом - строящийся девяти этажный кирпичный жилой дом, расположенный по строительному адресу: г.Новосибирск, Октябрьский район, ул.Выборная (N1 но генплану), далее - Дом.

Последующие изменения наименования объекта на то, как это указано в проектной декларации: "Многоквартирный жилой дом N1 (по генплану с инв. N238) - I этап строительства многоквартирных жилых домов с помещениями общественного назначения, канализационной насосной станцией, трансформаторной подстанцией по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Октябрьский район, ул.Выборная, 101/7 стр., не изменили местоположение строящегося дома, следовательно, предмет договора, в который входит объект долевого строительства сторонами был согласован.

Судебная коллегия также не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о том, что судом не обращено внимание на отсутствие в предварительном договоре указания на способ обеспечения исполнения обязательств застройщика, что является существенным условием.

Наделяя данный довод критической оценкой, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно ч.2 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.1 ст.15.2 указанного закона исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем: 1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее - общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования; 2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее - договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании и удовлетворяющей требованиям, установленным настоящей статьей.

Согласно п. 11 ч.1 ст.21 Закона, содержащей обязательные требования к составу информации о проекте строительства, в проектной декларации должны быть указаны способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (сведения о договоре страхования или договоре поручительства, в том числе реквизиты соответствующего договора, сведения о поручителе или страховщике (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, место нахождения), об объекте долевого строительства, в отношении которого заключен договор страхования или договор поручительства).

В пункте 2.17 Проектной декларации на спорный объект размещена информация о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия в долевом строительстве: страхование гражданской ответственности застройщика в порядке, предусмотренном статьями 13-15.2 ФЗ от 30.12.2014г. N214-ФЗ, срок действия договора: с 11.04.2014г. по 31.03.2016г., а также имеется информация о страховщике, страхователе и выгодоприобретателях, которыми являются граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались для строительства (создания) многоквартирного дома по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, объект страхования, страховой риск, страховой случай.

Из изложенного следует, что ответственность застройщика, как существенное условие договора долевого участия в строительстве, сторонами правоотношений определена.

Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают установленные судом обстоятельства, по сути, направлены на переоценку представленных доказательств, оснований для чего не имеется, о нарушении судом норм материального и процессуального права не свидетельствуют и не могут рассматриваться как основание для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со ст. 330 ГПК РФ.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 06 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Строительный трест N43" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: