Определение Московского городского суда от 09 сентября 2015 г. N 4г-9607/15

Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу Гилепа Д.А., поступившую 28 августа 2015 года, на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 26 февраля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июня 2015 года по делу по иску Гилепа Д.А. к ООО "Рантект" о государственной регистрации перехода права собственности и обязании фактически передать квартиру, по встречному иску ООО "Рантект" к Гилепу Д.А. об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

Гилеп Д.А. обратился в суд с иском к ООО "Рантект" о государственной регистрации перехода права собственности и обязании фактически передать квартиру, в котором просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на квартиру N ***, общей площадью 68,7 кв.м. на 10 этаже, расположенную по адресу: *** (кадастровый номер ***), обязать ответчика фактически передать истцу вышеуказанную квартиру, а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере *** руб.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что 24.10.2007 года между сторонами заключен Предварительный договор N *** о заключении в будущем договора купли-продажи в отношении двухкомнатной квартиры в жилом здании, строящемся по адресу *** (***) (строительный адрес), секция 5, этаж 10, номер 304. Согласно п. 2.2 договора основной договор должен быть заключен не позднее чем через четыре месяца с даты регистрации права собственности Продавца на квартиру. Дом, как указывает истец, был введен в эксплуатацию в декабре 2010 года. При этом, в связи с наличием спора между ООО "Рантект" (являлся техническим заказчиком) и ГОУ ВПО "Российский государственный геологоразведочный университет им. Серго Орджоникидзе" (являлся правообладателем земельного участка и застройщиком) дом, в том числе, и спорная квартира, не были оформлены в собственность ООО "Рантект" в течение четырех лет. 26.06.2014 года ответчик направил истцу оферту - уведомление, в котором сообщалось о государственной регистрации права собственности ООО "Рантект" на квартиру, а также о готовности ООО "Рантект" заключить с истцом Договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, а 24.12.2014 г. истцу был отправлен на подписание проект основного договора купли-продажи квартиры. Уведомление о готовности ООО "Рантект" заключить договор купли-продажи квартиры было получено истцом в июле 2014 года. Истец также был уведомлен ответчиком о необходимости произвести компенсацию эксплуатационных и коммунальных расходов ответчика с июля 2010 года по текущий момент в общей сумме *** руб. и готовности зачесть сумму *** руб. в счет долга по возврату части цены в связи с уменьшением площади квартиры. Положения предварительного договора, предусматривающие компенсацию ответчику расходов, изложенные в п.п. 3.6.1 и 3.6.3 предварительного договора N 3258/1007 от 24.10.2007 г., истец полагал противоречащими п. 1 ст. 16 ФЗ РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и недействительными с момента заключения договора. Также мнению истца, между сторонами заключен не предварительный договор купли-продажи, а основной договор, который со стороны истца исполнен - в соответствии с условиями предварительного договора истец выплатил ответчику цену указанной квартиры в полном объеме, а ответчик неправомерно отказывается от исполнения договора купли-продажи, а именно, уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру и фактической передачи квартиры истцу.

Не согласившись с заявленными требованиями, ООО "Рантект" обратилось в суд с встречным иском, в котором просило обязать Гилепа Д.А. заключить с ООО "Рантект" договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной на 10 этаже жилого дома по адресу: ***, имеющей следующие характеристики в соответствии с документами технического учета указанной квартиры: количество комнат - 2 (две), площадь (с учетом не отапливаемых помещений) 71,5 кв.м., общая площадь 68,7 кв.м., жилая площадь 36,6 кв.м. на условиях предусмотренных договором купли продажи жилого помещения N 344/0110 от 15 декабря 2014 года. В обоснование заявленных встречных требований ООО "Рантект" указало, что в силу п.п. 2.2, 3.1 предварительного договора от 24 октября 2007 года, заключение основного договора купли-продажи квартиры является обязательным как для ООО "Рантект", так и для Гилепа Д.А. Обе стороны заинтересованы в заключении основного договора купли-продажи квартиры и обеспечении приема-передачи данной квартиры. ООО "Рантект" предприняло для этого необходимые действия, предусмотренные п. 2.3 предварительного договора, а именно 26.06.2014 года Гилепу Д.А. направлена оферта о заключении основного договора, уведомление, в котором сообщалось о государственной регистрации права собственности ООО "Рантект" на квартиру, а также о готовности ООО "Рантект" заключить с ним договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора. 24.12.2014 г. Гилепу Д.А. направлен на подписание проект основного договора купли-продажи квартиры. В заключенном предварительном договоре, а также в представленном проекте основного договора содержатся условие о предмете договора, цене договора, размере компенсационных выплат, условие о том, что ответчик полностью оплатил покупную стоимость квартиры, условие об обязанности компенсировать ООО "Рантект" затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией квартиры и жилого дома до подписания акта приема-передачи квартиры. Однако Гилеп Д.А., нарушив п. 2.3 предварительного договора, в течение 30 дней после получения оферты не направил в ООО "Рантект" никакого ответа или протокола разногласий.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 26 февраля 2015 года постановлено:

В удовлетворении иска Гилепа Д.А. к ООО "Рантек" о государственной регистрации перехода права собственности и обязании фактически передать квартиру - отказать.

Исковые требования ООО "Рантект" удовлетворить.

Обязать Гилепа Д.А. заключить с ООО "Рантект" договор купли-продажи квартиры N 338, расположенной на 10 этаже жилого дома по адресу: ***, на условиях, предусмотренных договором купли продажи жилого помещения N 344/0110 от 15 декабря 2014 года, который приобщен в материалы дела:

ДОГОВОР N 344/0110
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КВАРТИРЫ)

г. Москва "15" декабря 2014 года

***

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июня 2015 года решение Гагаринского районного суда города Москвы от 26 февраля 2015 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Гилеп Д.А. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления и принять новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:

1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;

2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как усматривается из судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь их отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (ч.1).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (ч.2).

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (ч.3).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (ч.4).

Согласно с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. З ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой; если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения; если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из наименования заключенного между сторонами 24 октября 2007 года договора, содержания указанных в нем условий, предмета договора, следует, что волеизъявление сторон было направлено на заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, предметом которого являлось определение условий, на котором в будущем сторонами будет заключен основной договор.

В силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом первой инстанции установлено, что 24.10.2007 года между Гилепом Д.А. и ООО "Рантект" заключен Предварительный договор N 3258/1007 о заключении в будущем договора купли-продажи.

Согласно п. 2.1. предварительного договора, предметом договора является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи квартиры, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения договора купли-продажи двухкомнатной квартиры в жилом здании, строящемся по адресу *** (строительный адрес), ориентировочной площадью 73,00 кв.м., секция 5, этаж 10, номер 304, без чистовой отделки, без внутренних перегородок, внутренних электромонтажных работ и сантехнических приборов.

В силу п. 2.2. предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее чем через 4 (четыре) месяца с даты регистрации права собственности продавца на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав не недвижимое имущество и сделок с ним.

Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, был завершен строительством и введен в эксплуатацию 30.06.2010 года, дому присвоен почтовый адрес: ***, после проведения обмеров БТИ порядковый номер квартиры изменился и квартире присвоен номер ***. Право собственности ООО "Рантект" на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 24 марта 2014 года.

26 июня 2014 года ООО "Рантект" в соответствии п. 2.3 предварительного договора направило Гилепу Д.А. оферту о заключении основного договора - уведомление, в котором сообщалось о государственной регистрации права собственности ООО "Рантект" на квартиру, а также о готовности ООО "Рантект" заключить с Гилепом Д.А. договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора, которое было получено истцом в июле 2014 года.

24 декабря 2014 года Гилепу Д.А. направлен на подписание проект основного договора купли-продажи квартиры.

Гилеп Д.А., получив уведомление о готовности заключить с ним договор и проект основного договора, не направил ООО "Рантект" извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях, как указано в п. 2.3 предварительного договора.

По утверждению истца Гилепа Д.А., между ним и ответчиком заключен не предварительный договор купли-продажи, а основной договор, который со стороны истца исполнен - в соответствии с условиями предварительного договора истец выплатил ответчику цену квартиры в полном объеме, тогда как ответчик неправомерно отказывается от исполнения договора купли-продажи, а именно, уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру и фактической передачи квартиры истцу.

Разрешая возникший спор и проверяя обоснованность утверждений истца о заключении с ним основного договора купли-продажи квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что волеизъявление сторон было направлено на заключение 24 октября 2007 года именно предварительного договора купли-продажи квартиры, а со стороны ООО "Рантект" не имело место уклонение от передачи квартиры истцу, а также от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Указание в предварительном договоре всех существенных условий основного договора, в том числе и исполнение истцом обязанности по уплате цены квартиры, не может явиться основанием для признания предварительного договора основным.

С учетом изложенного, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска Гилепа Д.А. в полном объеме.

Разрешая встречные исковые требования ООО "Рантект", суд первой инстанции исходил из следующего.

Поскольку свои обязательства по предварительному договору ООО "Рантект" выполнило в полном объеме, уведомив истца о регистрации права собственности на квартиру и направив в его адрес проект основного договора, заключение которого для сторон является обязательным и содержащего условия, о которых стороны договорились в предварительном договоре, тогда как истец Гилеп Д.А., получив уведомление о готовности заключить с ним договор и проект основного договора, не направил в адрес ответчика извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях, как указано в п. 2.3. предварительного договора и в п. 1 ст. 445 ГК РФ, суд первой инстанции на основании ч. 4 ст. 445 ГК РФ возложил на Гилепа Д.А. обязанность заключить с ООО "Рантект" основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных проектом договора N 344/0110 от 15 декабря 2014 года, представленным в материалы дела.

Доводы Гилепа Д.А. о том, что п. 3.6.1, п. 3.6.3 предварительного договора, включенные судом первой инстанции в основной договор, противоречат положениям Закона РФ "О защите прав потребителей", а также положениям ЖК РФ, нарушают права истца как потребителя и являются ничтожными в силу положений ст. 168 ГК РФ, не подлежащими применению, судом первой инстанции проверены и отклонены в виду следующего.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В соответствии с п. 3.6.1 предварительного договора, покупатель обязуется компенсировать продавцу произведенные последним расходы по оформлению документов на передачу квартиры в свою собственность, в том числе государственную пошлину за совершение нотариальных действий, в размерах, указанных в законодательстве РФ о государственной пошлине, а также регистрационный сбор, стоимость оформления распоряжения о передаче жилой площади Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы соразмерно общей площади квартиры, стоимость оформления справки БТИ, расходы по проведению паспортизации квартиры.

Положениями п. 3.6.3 предварительного договора предусмотрена обязанность покупателя компенсировать продавцу, пропорционально общей площади квартиры, фактически понесенные расходы и затраты, связанные с обеспечением надлежащего содержания дома, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории.

Гилеп Д.А. подписал предварительный договор, содержащий данные условия, тем самым выразив согласие с указанными положениями предварительного договора.

Также суд первой инстанции проверил соответствие п.п. 3.6.1, 3.6.3 предварительного договора положениям действующего законодательства, в том числе ЖК РФ, ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и установил, что денежные средства, которые истец обязан уплатить ответчику при заключении основного договора, по своему содержанию являются компенсацией покупателем фактически понесенных продавцом затрат, законом и иными правовыми актами запрет на такую компенсацию не установлен.

Факт несения ответчиком расходов, подлежащих возмещению истцом, размер этих расходов проверен судом первой инстанцию.

Кроме того, возражая против удовлетворения встречных исковых требований, Гилеп Д.А. также указывал, что условия договора купли-продажи квартиры не соответствует условиям предварительного договора от 24 октября 2007 года в части цены квартиры, неправильно определена общая площадь квартиры, что привело к неверному определению суммы излишне выплаченных истцом ответчику по предварительному договору денежных средств, неправильно определена валюта денежного обязательства.

Указанные доводы также получили оценку суда первой инстанции.

Руководствуясь п. 3 ст. 16 ЖК РФ, СНиП 31-01-2003, Письмо Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009г. N 33350-ИП/08, п. 3.37 Инструкции проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998г. N 37, суд первой инстанции в своем решении указал, что допустимо, когда для целей формирования договорной стоимости квартиры установлена цена с учетом площади балконов с применением понижающих коэффициентов, определенных нормативными документами для целей технической инвентаризации и статистического учета, лоджия, как помещение вспомогательного использования введена в эксплуатацию вместе с квартирой, а потому лоджия входит состав квартиры, в связи с чем установил, что фактическая площадь квартиры ***, составляет 71,5 кв.м.

Кроме того, суд первой инстанции также указал, что позиция истца о том, что возврат денежных средств ответчиком истцу в соответствии с п. 3.3. предварительного договора и п.8 основного договора должен быть осуществлен по курсу доллара по отношению к рублю на настоящее время, противоречит условиям заключенного предварительного договора.

Суд первой инстанции проверил и признал верным определенный ответчиком размера подлежащих возврату истцу денежных средств в связи с уменьшением общей площади квартиры на 1,5 кв.м., в размере ***.

Судебная коллегия, рассмотрев дело в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции согласилась, указав, что, оставляя судебное решение от 25 февраля 2015 года без изменения, судебная коллегия также исходила из того, что указанный в резолютивной части решения проект договора подлежит принятию только в части изложенных в нем условий, с учетом того обстоятельства, что заключение основного договора будет происходить после вступления решения в законную силу.

Выводы судебных инстанций являются правильными, в судебных постановлениях мотивированы и в жалобе по существу не опровергнуты.

Доводы кассационной жалобы были предметом подробного изучения судов первой и апелляционной инстанции, направлены на оспаривание их выводов, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, основанием к отмене решения суда и определения судебной коллегии служить не могут, так как основаны на неверном толковании заявителем норм материального права и иной оценке доказательств, а применительно к положениям ст. ст. 378, 386, 387 ГПК РФ судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.

При вынесении обжалуемых судебных постановлений существенных нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 381 ГПК РФ,

определил:

в передаче кассационной жалобы Гилепа Д.А. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 26 февраля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июня 2015 года по делу по иску Гилепа Д.А. к ООО "Рантект" о государственной регистрации перехода права собственности и обязании фактически передать квартиру, по встречному иску ООО "Рантект" к Гилепу Д.А. об обязании заключить договор купли-продажи, для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.

Судья

Московского городского суда А.И. Клюева