Апелляционное определение Московского городского суда от 18 мая 2015 г. N 33-16488/15

Судья Шамова А.И. гр.д. N 33-16488/15

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 мая 2015 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Вьюговой Н.М.,

судей Зенкиной В.Л., Грицких Е.А.,

с участием прокурора Левенко С.В., адвоката ******а М.М.

при секретаре Курач Д.Д.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А., дело по апелляционной жалобе истца ******а А.А. оглы на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 04 февраля 2015 года, которым постановлено:

Отказать ****** в удовлетворении исковых требований к ******, ****** о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета, обязании перенести перегородку в соответствии с документами БТИ г.Москвы, взыскании ущерба, судебных расходов,

установила:

****** А.А. оглы обратился в суд с иском к ****** И.Н., ******ой А.Ж. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты с использованием кредитных средств, по адресу: ******, площадью 13,8 кв.м., заключенного между ****** И.Н. и ******ой А.Ж., переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты, выселении ******ой А.Ж. и зарегистрированных с ней лиц, проживающих в комнате, снятии их с регистрационного учета по указанному адресу, обязании ******ой А.Ж. перенести перегородку на прежнее место, согласно документам БТИ г.Москвы, взыскании с ответчиков расходов за причиненный ущерб, в результате незаконного отчуждения комнаты, взыскании с ответчиков судебных расходов по оплате госпошлины при подаче в суд искового заявления. В обоснование заявленных требований истец указывает, что на основании договора передачи от 26 октября 2004 г. N ******ему на праве собственности принадлежит комната N1, площадью 19.4 кв.м, в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: ******, совместно с ним по указанному адресу зарегистрированы трое его несовершеннолетних детей и родной брат ****** В. Сособственниками двух других комнат в квартире, размером 9,9 кв.м. и 13,8 кв.м. являлись ****** Т.М. и ****** (******а) И.Н. 23 августа 2014 года от квартирантки, проживающей в комнате N3 по вышеуказанному адресу, ему стало известно, что произошла смена владельца комнаты N**. Он связался по телефону с ****** Т.М., собственником комнаты N2, и она подтвердила то обстоятельство, что комната N ** принадлежит новому собственнику ******ой А.Ж. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены пункты 1 и 2 ст. 250 ГК РФ. Истец указал, что он не был уведомлен о заключении договора купли-продажи комнаты N**, имеет преимущественное право покупки комнаты, проданной ****** И.Н. третьим лицам. Кроме того, в целях увеличения жилой площади в комнате N3 ******ой А.Ж. были произведены работы по переносу перегородки, разделяющей комнату N3 и общий коридор в коммунальной квартире. В комнате N3 проживают многочисленные квартиранты.

В судебном заседании суда первой инстанции, истец ****** А.А. оглы, и его представитель исковые требования поддержали, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, истец пояснил, что он в принадлежащей ему комнате N1, площадью 19.4 кв.м, в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: ******, фактически не проживает с 2010 года, но он один раз в месяц приезжает в указанную квартиру, проверяет почту. На момент продажи ****** И.Н. комнаты, в принадлежащей ему комнате проживал его брат ******в В.А. оглы. Уведомления с предложением о покупке комнаты от ****** И.Н. он не получал, узнал о том, что комната N 3 была ****** И.Н. продана ******ой А.Ф. только 23.08.2014 года. Он готов приобрести по договору купли-продажи комнату N 3 в указанной квартире в собственность, может собрать необходимые денежные средства для покупки комнаты.

Ответчики ****** И.Н. и ******а А.Ф., их представитель, в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении исковых требований, как необоснованных, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, приобщенных к материалам дела, пояснили, что истцу и собственнику другой комнаты ****** Т.М. были направлены уведомления с предложением о покупке у ****** комнаты. Также о продаже комнаты ****** был уведомлен брат истца, который фактически проживал в принадлежащей истцу комнате. По истечении установленного срока, и неполучении предложения о покупке комнаты от других собственников жилых помещений в квартире, ****** продала комнату ******ой А.Ф. В соответствии с требованиями законодательства, договор исполнен сторонами и зарегистрирован в Управлении Росреестра по г.Москве. ******а А.Ф. вселилась и проживала в комнате N 3, квартиранты в ее комнате не проживали. После вселения в комнату, в комнате и местах общего пользования, по согласованию с другими собственниками комнат, ******ой А.Ф. был произведен ремонт. При этом брат истца передавал денежные средства для ремонта в местах общего пользования, истец знал о том, что ******а А.Ф. является собственником комнаты N 3, перепланировок в квартире ******а А.Ф. не производила.

Представители 3-их лиц Управления Росреестра по г.Москве и ОАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явились, о дне и времени судебного заседания извещались судом, о причине неявки в суд не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в отсутствие представителей 3-их лиц, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого истец ****** А.А.о по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца ******а А.А.о и его представителя по ордеру адвоката ******а М.М., ответчика ******у А.Ф., заключение прокурора, полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, разрешив вопрос о рассмотрении дела при данной явке, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Судом первой инстанции установлено, что на основании договора передачи от 26 октября 2004 г. N ****** и свидетельства о государственной регистрации права собственности ****** от 27 декабря 2004 года, ****** А.А. оглы является собственником комнаты N1, площадью 19.4 кв.м, в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: ******. Совместно с ним по указанному адресу зарегистрированы трое его несовершеннолетних детей и родной брат ****** В.А оглы (л.д.4,5-6,21,24-25,37).

Собственником комнаты N 2, площадью 9,90 кв.м, в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: ******, является ****** Т.М. на основании договора купли-продажи, зарегистрированного в Управлении Росреестра по г.Москве 12.12.2005 года. Совместно с ней по указанному адресу зарегистрированы дочь ******а С.В. и внук ****** Е.В. (л.д.23,28).

Собственником комнаты N 3, площадью 13,80 кв.м, в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: ******, является ******а А.Ф. на основании договора купли-продажи комнаты с использованием кредитных средств, заключенного с ****** И.Н. 23.11.2012 года, зарегистрированным в Управлении Росреестра по г.Москве 30.11.2012 года (л.д.22,26-27,32,33).

Согласно договору купли-продажи комнаты от 23.11.2012 года, указанная комната продана за 2 150 000 рублей (л.д.33).

Истец указывает, что он не был надлежащим образом уведомлен о предстоящей продаже комнаты, был лишен возможности воспользоваться своим преимущественным правом покупки и приобрести продаваемую ****** И.Н. комнату N 3, жилой площадью 13,8 кв.м., расположенную в трех комнатной квартире коммунального заселения по адресу: ******.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что достаточным условием соблюдения предусмотренного ст.250 ГК РФ порядка является письменное извещение лица, имеющего право преимущественной покупки, о продаже доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. При этом требование об извещении сособственника о продаже другим собственником своей доли (комнаты) в жилом помещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства направления уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Как следует из материалов дела, ****** И.Н. с целью соблюдения положений закона ст.250 ГК РФ, 10.07.2012 года обратилась с заявлением к нотариусу г.Москвы ****** Е.В. с целью направить, в соответствии со ст.86 "Основ законодательства РФ о нотариате" в адрес ******а А.А. оглы и ****** Т.М. - собственников других комнат в квартире *** по адресу: ******, заявление о продаже принадлежащей ей комнаты N 3 в указанной квартире.

Нотариусом г.Москвы ****** Е.В. в адрес ******ва А.А. оглы и ****** Т.М. по адресу: ****** были направлены заявления ****** И.Н. с уведомлением о продаже ею комнаты N 3 по указанному адресу с предложением о покупке комнаты за суму 2 100 000 рублей. При этом разъяснено, что в случае согласия на приобретение комнаты, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 1 месяца с момента получения настоящего заявления, а при отсутствии ответа в течение месяца и невыполнении указанных условий продажи, вышеуказанная комната может быть продана 3-им лицам (л.д.50-52).

31.08.2012 года нотариусом г.Москвы ****** Е.В. были выданы свидетельства о том, что 12.07.2012 года ею переданы через почтовое отделение связи на имя ******а А.А. и ****** Т.М. заявления ****** И.Н., которые не были вручены, и возвращены почтовым отделением связи "за истечением срока хранения" (л.д.79-80).

Свидетельства нотариуса г.Москвы ****** Е.В. были переданы вместе с договором купли-продажи комнаты с использованием кредитных средств, заключенным между ****** И.Н. и ******ой А.Ф., 23.11.2012 года, в Управление Росреестра по г.Москве, которым, после проведения правовой проверки по сделке, договор купли-продажи комнаты был зарегистрирован 30.11.2012 года, и ******ой А.Ф. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на комнату N 3 по указанному выше адресу.

Доводы истца о том, что в уведомлении от ****** И.Н. о продаже комнаты, были искажены его фамилия, имя и отчество - в уведомлении указан адресат - ******, в то время его фамилия, имя и отчество ******, суд не принял во внимание, поскольку уведомление было направлено на имя ******а А.А. по адресу: ******, где истец ****** А.А. оглы зарегистрирован по месту жительства, разночтения в написании его фамилии, имени и отчества, не препятствовали ему в получении почтовой корреспонденции. Учитывая, что истцом не представлено доказательств в подтверждение того, что он обращался на почту за получением указанного отправления, однако ему оно не было выдано в связи с неправильным указанием фамилии, имени и отчества адресата, судебная коллегия считает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что истец не имел возможности получить письмо от нотариуса.

С учетом указанных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что ****** И.Н. были предприняты все действия, направленные на соблюдение права истца ******а А.А. на преимущественную покупку спорной комнаты, в связи с чем оснований для признания договора купли-продажи комнаты от 23.11.2012 года, заключенного между ****** И.Н. и ******ой А.Ж. недействительным, как ничтожной сделки, не имеется.

Отказывая в удовлетворении иска, суд, кроме того, указал, что в силу ст. 250 ГК РФ нарушенное право преимущественной покупки подлежит защите только в том случае, когда собственник не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях. Реальность заявленного требования о переводе прав покупателя по договору купли-продажи должна быть подтверждена со стороны надлежащими доказательствами, т.е. истцом должны быть представлены в суд доказательства наличия у него суммы в размере 2 150 000 рублей для приобретения у ****** И.Н. комнаты (цена договора купли-продажи комнаты), что позволяет защитить интересы продавцов и обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя.

Вместе с тем истцом, как на момент подачи искового заявления, так и на момент рассмотрения дела, в суд не было представлено доказательств внесения денежных средств на банковский счет Управления Судебного департамента гор. Москвы, наличия у истца денежных средств в сумме 2 150 000 рублей, за которую ****** И.Н. продана спорная комната.

Выводы суда в данной части полностью соответствуют разъяснениям, изложенным в п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", согласно которым при предъявлении участником общей долевой собственности, преимущественное право покупки которого нарушено, иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя, истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за комнату в квартире сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке комнаты необходимых расходов.

Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Разрешая спор, суд установил истечение срока давности для подачи искового заявления о переводе прав и обязанностей покупателя, поскольку договор купли-продажи комнаты заключен ****** И.Н. и ******ой А.Ж. 23.11.2012 года, а иск предъявлен ******ым А.А. оглы в суд 28.10.2014 года.

Судебная коллегия с выводами суда согласна, поскольку исходя из объяснений истца в суде первой инстанции следовало, что в принадлежащей ему комнате проживал его брат с начала 2011 года до лета 2014 года, сам истец регулярно один раз в месяц приезжает в квартиру, проверяет состояние комнаты, мест общего пользования, в свою очередь ответчик ******а А.Ж. после приобретения комнаты сразу вселилась в нее, следовательно, еще в 2012 - 2013 годах узнал о продаже комнаты ответчиком ****** И.Н. Доводы, противоположенные указанным, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку доказательств, оцененных судом первой инстанции по правилам ст.67 ГПК РФ, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

Учитывая, что в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ, ******вым А.А. оглы в суд не было представлено доказательств в подтверждение того, что ******ой А.Ж. была произведена перепланировка в квартире по адресу: ******, а также как и не представлено доказательств того, что ответчики причинили истцу ущерб, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска в части обязания ******ой А.Ж. перенести перегородку на прежнее место.

Поскольку судом в удовлетворении исковых требований судом отказано, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчиков понесенных им судебных расходов в соответствии со ст.98 ГПК РФ не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о направлении запроса в ТБТИ г.Москвы на предмет обследования комнаты N3 по адресу: ****** для подтверждения произведенной перепланировки, не влекут отмены решения суда, учитывая, что истцом не было представлено первоначального поэтажного плана квартиры с экспликацией, из которого можно было судить о состоянии квартиры до перепланировки, а также документов ТБТИ г.Москвы о несоответствии площади общего коридора в квартире площади, указанной в экспликации. Для этого обследования комнаты N3 не требуется. При этом права истца будут нарушены только в случае, если произошло уменьшение площади коридора.

С учетом изложенного, судебная коллегия с выводами суда согласна, поскольку они основаны на материалах дела, исследованных доказательствах, их надлежащей оценке и сделаны в соответствии с нормами права, подлежащими применению в данном случае.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые бы опровергали выводы судебного решения, направлены на иное толкование закона, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия,

определила:

Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 04 февраля 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ******а А.А. оглы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: