Решение Московского городского суда от 26 марта 2015 г. N 3-05/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-5/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0002003:40, общей площадью 3 105,10 кв.м. с адресным ориентиром "адрес", установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" (далее - ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт", заявитель, Общество, арендатор) 30 октября 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 3 105,10 кв.м. с кадастровым номером 77:08:0002003:40, расположенного по адресу: "адрес" (далее - спорный земельный участок, объект оценки, объект недвижимости), в размере *** руб., утвержденных постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2014 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы".

В своем заявлении Общество просило признать вышеуказанную кадастровую стоимость земельного участка не соответствующей рыночной, определенной независимым оценщиком ЗАО "***" в отчете N *** от 19 мая 2014 года в размере 51 069 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года; обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице его филиала по Москве исключить из Государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0002003:40 в размере *** руб.; обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице его филиала по Москве внести изменения в Государственный кадастр недвижимости в части сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 3 105,10 кв.м. с кадастровым номером 77:08:0002003:40, расположенного по адресу: "адрес", в размере *** руб., равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, с применением данной кадастровой стоимости, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.

В обоснование заявленных требований ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" указало на то, что является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды от 31 октября 2003 года N М-08-021040; по условиям договора размер ежегодной арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, по утверждению заявителя, установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права Общества; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость определена независимым оценщиком ЗАО "***" в отчете N *** от 19 мая 2014 года и составила 51 069 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года; верность данной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства Межрегиональный союз оценщиков" N ***-14 от 21 мая 2014 года.

Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.

Представитель ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" по доверенности Трубичкин М.В. в судебное заседание явился, по основаниям, изложенным в заявлении, поддержал вышеприведенные требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, не оспаривал того обстоятельства, что орган кадастрового учета не уклоняется от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Представитель заявителя пояснял, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; обращал внимание на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости земельного участка не влечет нарушение прав собственника на получение доходов от арендной платы, но позволяет установить баланс законных прав и интересов сторон договора аренды, в связи с чем настаивал на установлении судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере *** руб., равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года; полагал, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными. Полагал, что срок для обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Обществом не пропущен, поскольку исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15 июля 2014 года об отклонении заявления ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, было получено заявителем только 05 августа 2014 года, 30 октября 2014 года заявитель обратился за защитой своих прав в суд.

Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Вейн К.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях (том 1 л.д. 242-248, том 2 л.д. 15-25); указывала на то, что спорный земельный участок находится в собственности города Москвы, предоставлен Обществу на основании договора аренды, земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем в отношении данного объекта недвижимости невозможно определить его рыночную стоимость; заявляла о том, что представленный заявителем отчет даже при наличии на него положительного экспертного заключения не является надлежащим и допустимым доказательством установления рыночной стоимости земельного участка, поскольку Общество, будучи арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости принадлежащего городу Москве объекта недвижимости, расхождение величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой; кадастровая стоимость и нормативный правовой акт об ее утверждении, недействительными не признаны; заявителем пропущен трехмесячный срок, предусмотренный частью 1 статьи 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для обращения с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости, арендованного заявителем принято 15 июля 2014 года, тогда как с заявлением в суд Общество обратилось 30 октября 2014 года; представленный заявителем отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки, не является надлежащим и допустимым доказательством определения действительной величины рыночной стоимости объекта оценки, содержит в себе ряд методологических недостатков, существенным образом повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, полученный итоговый результат рыночной стоимости не подтвержден.

Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, а также существе предъявленных требований, в судебное заседание своих представителей не направили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Управлением Росреестра по Москве представлен отзыв на заявление ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт", в котором заинтересованное лицо просит отказать Обществу в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что процедура государственной кадастровой оценки проведена в строгом соответствии с установленным действующим законодательством порядком, результатом которого было внесение сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка в Государственный кадастр недвижимости; незаконными эти действия, а также нормативные правовые акты Правительства Москвы об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы не признаны; также Управление Росреестра обращало внимание на то, что размер арендной платы изменился в связи с изменением порядка расчета размера арендной платы, а не в связи с утверждением результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы.

ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представило.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, получив консультации при допросе в качестве свидетеля оценщика 1 категории финансового директора ЗАО "Профессиональный центр оценки и экспертиз", исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 28.12.2010 N 431-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 11.07.2011 N 200-ФЗ, от 21.11.2011 N 327-ФЗ, от 30.11.2011 N 346-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 07.06.2013 N 113-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 23.07.2013 N 249-ФЗ, от 12.03.2014 N 33-ФЗ, от 04.06.2014 N 143-ФЗ, от 21.07.2014 N 225-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 08.03.2015 N 48-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ, от 28.07.2012 N 144-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ), установлены специальные правила проведения государственной кадастровой оценки.

При этом под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (статьи 24.11 - 24.22 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок, общей площадью 3 105,1 кв. метров расположен по адресу: г. Москва, 1-й Митинский пер., вл. 12, поставлен на государственный кадастровый учет 01 января 2007 года с присвоением ему кадастрового номера 77:08:0002013:1080, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация АЗС, моечного поста и поста технического обслуживания.

Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года. По итогам государственной кадастровой оценки удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0002003:40 составил *** руб./кв.м. и соответственно его кадастровая стоимость определена в размере *** руб. (*** руб./кв.м. х 3105,1 кв.м.) и была внесена в Государственный кадастр недвижимости.

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Далее, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:08:0002003:40, передан ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" в аренду до 12 июля 2018 года для проектирования и реконструкции АЗС в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 28 июня 2011 года N RU77-159000-001619 на основании договора аренды земельного участка N М-08-021040 от 31 октября 2003 года с последующими дополнительными соглашениями к нему. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. По условиям договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 45-74).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 15 июля 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления от 18 июня 2014 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (том 1 л.д. 33-35).

Возражая против удовлетворения заявления ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" заинтересованными лицами Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы заявлено о пропуске Обществом срока для обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости со ссылкой на дату принятия Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости решения (15 июля 2014 года) и дату обращения в суд с указанным требованием (30 октября 2014 года).

Суд находит данный довод несостоятельным и отклоняет, учитывая, что предметом и целью рассмотрения и разрешения судом заявленного ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" требования является непосредственное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а не вышепоименованное решение Комиссии; срок для обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не связан ни с датой такого решения, ни с датой утверждения Правительством Москвы результатов определения кадастровой стоимости земель в городе Москве, которая является предметом оспаривания; законом она ограничена периодом с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Заявление ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" подано в указанные сроки.

Далее, разрешая требование заявителя о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Из материалов дела следует, что ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, представлены:

- отчет независимых оценщиков ЗАО "***" N И-140317/9 от 19 мая 2014 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, и составляет по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (01 января 2013 года), - *** руб.

- положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства "***" N 320/09-14 от 21 мая 2014 года о соответствии отчета N И-140317/9 от 19 мая 2014 года требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности НП "***", заданию на оценку; содержащее также вывод эксперта о подтверждении соответствия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки - рыночной стоимости как наиболее вероятной цены, по которой спорный земельный участок может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства в рамках вида проводимой экспертизы.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиками ЗАО "***" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной оценщиком информацией и приведенными расчетами, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Так, статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в частности, данной нормой предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2) при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке в числе прочего, должны содержаться - результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость (в разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов); описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке (в данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки).

В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Анализируя раздел отчета "Анализ рынка", в котором оценщиками были представлены основные мультипликаторы, которые могут быть использованы для оценки бизнеса, а также некоторые вспомогательные характеристики АЗС, суд находит, что в данном разделе отсутствует анализ основных конкурентов оцениваемого АЗС, анализ основных ценообразующих факторов, влияющих на величину выручки (объема реализации топлива), анализ спроса и предложения единых объектов недвижимости и земельных участков АЗС в Москве и Московской области, а представленное в Отчете описание месторасположения объекта оценки не дает полного представления о таких ценообразующих характеристиках ближайшего окружения, как: тип окружающей застройки; удаленность от центральных транспортных магистралей города; наличие комплексов АЗС конкурентов в непосредственной близости от оцениваемого объекта (анализ конкурентной среды, влияющей на привлекательность объекта); кроме того, приведенные оценщиком данные о финансово-экономической деятельности комплекса, а также балансовые данные о входящих в состав рассматриваемого комплекса АЗС инвентарных объектах не подкреплены соответствующими исходными документами, которые в приложении к Отчету отсутствуют; в Отчете также отсутствуют данные о физическом и функциональном состоянии зданий и сооружений, а также технологического оборудования рассматриваемого комплекса АЗС. Это указывает на то, что в этой части отчет не отвечает требованиям достаточности; не отражает в полной мере состояние рынка реализации нефтепродуктов (АЗС) в регионе расположения объекта оценки, а также земельных участков под размещение АЗС и сопутствующей деятельности производственно-обслуживающего характера (станции технического обслуживания, автомойки и т. д.).

Далее, суд полагает, что отчет не отвечает принципу достоверности и проверяемости, а кроме того, не соответствует пункту 11 ФСО N 3, согласно которому информация, предоставленная заказчиком должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В частности, на стр. 69 отчета оценщиком приведены объемы реализации нефтепродуктов, которые являются основными показателями для расчета дохода от эксплуатации АЗС) и цены со ссылкой "По данным Заказчика, см. Приложение к Отчету", вместе с тем такие приложения (первичные документы о финансово-хозяйственной деятельности АЗС, на основании данных которых осуществляется расчет чистого операционного дохода по методу предполагаемого использования в рамках доходного подхода, документация об объемах реализации нефтепродуктов) к отчету не представлены, вместе с тем, такие данные были использованы оценщиком, в то время как проверить их и удостовериться в их правильности не представляется возможным.

Доводы заявителя о том, что все необходимые данные приведены в отчете на странице 14, суд отклоняет, поскольку требования стандартов оценки указывают на необходимость не просто представления заказчиком информации, но и удостоверения верности представленных данных уполномоченными лицами и в установленном порядке.

С доводами ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" о том, что объектом оценки является земельный участок и его описание приведено в соответствии с законодательством, а здания, сооружения и технологическое оборудование рассматриваемого комплекса АЗС не являются объектамим оценки и их описание приведено в той мере, в какой это необходимо для расчета величины капитальных вложений, суд также не согласен, принимая во внимание то обстоятельство, что расчет итоговой величины рыночной стоимости производился оценщиками в том числе на основании доходного подхода, для которого вышеприведенные сведения являются основополагающими.

Таким образом, оценщиком были нарушены установленные пунктом 4 ФСО N 3 принципы обоснованности и проверяемости; информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, не подтверждена; состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости.

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела видно, что при оценке спорного земельного участка оценщик применил сравнительный и доходный подходы. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж. В рамках доходного подхода был использован метод предполагаемого использования. При этом в отчете указано на то, что результат сравнительного подхода приведен в отчете для целей сопоставления рыночной стоимости объекта оценки с ценами на земельные участки под коммерческую застройку в аналогичных с точки зрения коммерческой привлекательности объектов недвижимости районах города, который не учитывает дополнительные факторы коммерческой недвижимости привлекательности объекта оценки как части комплекса АЗС (стр. 34-43 и 46 отчета).

В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода оценщики анализировали предложения незастроенных земельных участков, предназначенных под строительство коммерческой недвижимости преимущественно торгового назначения (объекты-аналоги приведены в таблице 15, стр. 35-36 Отчета).

Вместе с тем, суд отмечает, что рассматриваемый объект оценки относится не только к такому сегменту рынка как коммерческая недвижимость, но и включает в себя объекты придорожного сервиса, а также производственно-обслуживающего назначения, которые не были учтены оценщиками при выборе-объектов-аналогов, в то время как в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Анализ отчета заявителя также показывает, что в отношении объектов-аналогов была произведена корректировка по ценообразующим факторам, также характерным исключительно для торгово-коммерческой недвижимости, которые аналогичной важностью и ценообразующей составляющей для земельных участков под объектами придорожного сервиса и производственно-обслуживающего назначения не характеризуются.

Так, в частности, из отчета видно, что оценщиками была произведена корректировка объектов-аналогов на состав передаваемых прав, местоположение, плотность застройки, разрешенное использование земельного участка, однако, не были учтены среди ценообразующих факторов, существенным образом влияющих на стоимость объекта оценки, удаленность от основных магистралей, характеристики окружающей застройки, наличие коммуникаций на участке.

При этом суд соглашается с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что основным ценообразующим фактором земельных участков под АЗС является их транспортная доступность, близость к крупным городским магистралям с большим автомобильным трафиком.; ориентация АЗС на обслуживание транспортных средств требует наличия разворотных площадок и подъездов, расположение резервуарного парка также оказывает влияние на более низкую плотность застройки по сравнению с торговыми комплексами (0,16 и 0,80 соответственно), для которых характерна высокая плотность в целях большей отдачи доходов от торговых площадей с ед. земельного участка. Указанные факторы напрямую влияют на суточную реализацию топлива и итоговую выручку от рассматриваемого комплекса АЗС и значительным образом влияют на полученную итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Все это указывает на то, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к разным сегментам рынка и не сопоставимы по ряду ценообразующих факторов и не могут использоваться в качестве аналогов для объекта оценки, в том числе при той корректировке их стоимостей, которая использована в отчете.

Кроме того, суд критически относится к введенной оценщиками величине поправки на местоположение, которая была определена оценщиками на основе соотношения цен на жилье в районах расположения рассматриваемых объектов и объекта-аналога.

По мнению суда, это не может быть признано обоснованным для участков под АЗС и объектами придорожного сервиса, для которых основным ценообразующим фактором является близость к крупным городским магистралям с большим автомобильным трафиком и для которых такие ценообразующие факторы, которые используются для жилой недвижимости (как экология и близость к рекреационным зонам, повышающие стоимость жилья) не имеют существенного значения, поскольку эти факторы не влияют на доходность АЗС.

Кроме того, из отчета видно, что оценщиками не была введена поправка на разрешенное использование земельного участка со ссылкой на то обстоятельство, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к единому сегменту коммерческой недвижимости административного и торгового назначения, что выше уже было признано судом необоснованным; в отличие от торговых объектов, к размещению комплексов АЗС установлены более жесткие требования в соответствии с градостроительной документацией, правилами землепользования и застройки, технических требований и нормативов, проектной документации. Таким образом, неприменение поправки на разрешенное использование земельного участка, является некорректным.

Также обращает на себя внимание то обстоятельство, что вводя корректировку на передаваемые права, Оценщики использовали предпосылку о том, что формирование стоимости прав аренды земельных участков происходит в соответствии с порядком выкупа земли, в соответствии с которым стоимость выкупа земельных участков составляет 20% от кадастровой стоимости земельного участка, а потому вводит данную поправку в размере 20% при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами.

Суд не может согласиться с такими доводами оценщиков, полагая, что вводимые корректировки должны основываться на рыночных данных, то есть на соотношении спроса и предложения на продажу (покупку) прав аренды и прав собственности, сложившихся на открытом рынке к дате проведения оценки, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что поправка на вид права в отчете также определена некорректно.

Анализируя применение оценщиками для получения величины рыночной стоимости доходного подхода и выбранного в его рамках метода предполагаемого использования, суд отмечает, что доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения; при применении доходного подхода оценщик должен установить период прогнозирования, исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования и сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. Метод предполагаемого использования, как указывают оценщики, предполагает следующую последовательность действий: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

В целях выяснения вышеуказанных обстоятельств, оценщиками, в частности, определены сроки и затраты на строительство комплекса АЗС (величина капитальных вложений), которые будут составлять для ведения деятельности имущественного комплекса АЗС 31 792 000 руб.

Анализируя определенные оценщиками затраты на капитальные вложения на строительство АЗС суд соглашается с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы об их завышении ввиду:

- двойного учета части затрат, о чем свидетельствуют расчетные данные, приведенные в приложении 1. "Расчет величины капитальных вложений на создание имущественного комплекса", согласно которым затраты на замещение конкретных объектов в составе АЗС (резервуаров, навесов, зданий) уже включают в себя затраты на их монтаж, пуско-наладку, а потому указанные оценщиками дополнительные затраты на подключение зданий и сооружений, передаточных устройств в размере 15% (таблица 50 Отчета (стр. 66), не могут быть признаны обоснованными;

- ошибочного расчета затрат на мощение площадей (асфальт и тротуарная плитка), которые были использованы оценщиками с применением аналогов для асфальтовых покрытий автомобильных дорог, затраты на обустройство которых значительно выше оцениваемых асфальтовых площадок (за счет обустройства обочины и кюветов, а также больших по толщине слоев дорожной одежды и подстилающего слоя) (стр. 63); введенные оценщиками поправки не свидетельствуют об учете особенностей мощения оцениваемых площадей, поскольку касаются лишь ширины земляного полотна (площади), а не качества асфальтовых покрытий автомобильных дорог в сравнении с площадкой под АЗС.

Суд также соглашается с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о занижении в отчете величины потенциального валового дохода, который не учитывает реализацию продукции АЗС в первые три месяца после постройки комплекса АЗС и ввода его в эксплуатацию; такое предположение оценщика указывает на то, что в этот период времени комплекс, хотя и введенный в действие, однако, функционировать не будет, что, по убеждению суда, не может быть верным; загрузка мощностей и чистый операционный доход, пусть и не в максимальном объеме, должны присутствовать в расчетах величины потенциального валового дохода и в первые три месяца работы комплекса.

Изложенное, позволяет суду усомниться в правильности и обоснованности полученного оценщиками результата стоимости объекта доходным подходом, а также в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки, которая выведена оценщиками при согласовании результатов от сравнительного и доходного подходов исключительно в рамках применения доходного подхода (стр. 53 Отчета). Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости и определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; в связи с чем представленный заявителем отчет суд находит ненадлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Показания допрошенного в ходе судебного разбирательства оценщика ЗАО "Профессиональный центр оценки и экспертиз" Семеновой Е.А. не опровергли возражения заинтересованных лиц о допущенных оценщиками методологических нарушениях, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, и не устранили сомнения суда в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной этим отчетом рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 51 069 000 рубля по состоянию на 01 января 2013 года.

С учетом изложенного, отчет N И-140317/9 от 19 мая 2014 года, подготовленный оценщиками ЗАО "***", об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, на основании которого ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере *** руб. по состоянию на 01 января 2013 года, как не отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречащий федеральным стандартам оценки, не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости.

Об обоснованности такой критической оценки отчета ЗАО "***" также свидетельствует и представленный при рассмотрении настоящего дела заинтересованными лицами Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы отчет N 017/15 от 19 февраля 2015 года, подготовленный независимым оценщиком ОАО "***", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года являлась иной и составляла *** руб.

Несогласие заявителя с названным отчетом ОАО "***" и указанной в нем величиной рыночной стоимости по мотивам, приведенным в представленных суду замечаниях, подготовленных ЗАО "***", основано на предположениях, в связи с чем судом во внимание быть принято не может.

Кроме того, предметом настоящего разбирательства не является установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости - *** руб.; требования заявителя основаны на рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года в размере 51 069 000 руб. и именно это обстоятельство должно было найти свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Далее, суд отмечает, что наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке ЗАО "***", тоже не подтверждает объявленный в нем размер рыночной стоимости земельного участка.

Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке наряду с другими собранными по делу доказательствами по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и предусматривающим, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение данного обстоятельства суду представлены не были, ходатайство о проведении судебной экспертизы ООО "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" не заявляло.

При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.

Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя в размере 4 000 руб. по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Центрнефтепродукт" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0002003:40, общей площадью 3 105,10 кв.м. с адресным ориентиром "адрес", установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

\

Судья Московского городского суда

Р.Б. Михайлова

Мотивированное решение изготовлено 10 апреля 2015 года

Согласовано и опубликовано:

Судья: подпись