Решение Краснодарского краевого суда от 07 октября 2015 г. по делу N 3-157/2015

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего Шелудько В.В.,

при секретаре судебного заседания Мотько Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ярош Александра Юрьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

Ярош А.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... " площадью 647 кв. м, расположенного по адресу: " ... ", равной его рыночной стоимости в размере 2930000 рублей.

В обоснование требований указано, что 02 февраля 2011 года между административным истцом и администрацией муниципального образования г. Краснодар заключен договор аренды указанного земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения спорткомплекса.

Согласно отчету от 19 декабря 2014 года N 087-14, выполненному ООО "Институт оценки, бизнеса и права", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " по состоянию на 01 января 2011 года составила 2 930 000 рублей. Экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " превышает его рыночную стоимость, что нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости.

В зал судебного заседания представитель административного истца по доверенности Андресян В.С. не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует расписка об извещении участников судебного процесса. О причинах неявки представитель суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил.

Представитель администрации муниципального образования г. Краснодар по доверенности Короткая И.О. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований искового заявления.

Представитель департамента имущественных отношений по доверенности Греков С.Е. в судебном заседании поддержал позицию органа местного самоуправления, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в зал судебного заседания не явились.

Неявившиеся лица надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания, о причине неявки суду не сообщили, об отложении предварительного судебного заседания не просили. На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства РФ суд читает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников судебного разбирательства, проверив доводы административного истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Экономические характеристики земельного участка с кадастровым номером " ... " определены при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Краснодарского края подрядной организацией Южный филиал ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ по состоянию на 01 января 2011 года. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22 ноября 2011 года N 1756.

Как следует из материалов дела, постановлением заместителя главы муниципального образования г. Краснодар Фролова М.Б. N 10746 от 29 декабря 2010 года Ярошу А.Ю. предоставлен в аренду земельный участок площадью 649 кв. м с кадастровым номером " ... " для строительства спорткомплекса по " ... ".

На основании данного постановления 02 февраля 2011 года между администрацией муниципального образования г. Краснодар и Ярош А.Ю. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером " ... ". Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Краснодарскому краю 03 марта 2011 года.

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, заявитель ссылается на то, что арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

На основании положений пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости

Вместе с тем, из представленного заявителем договора аренды следует, что размер годовой арендной платы является произведением базовой ставки арендной платы на площадь арендуемого земельного участка в квадратных метрах и на коэффициенты целевого использования, зональной дифференциации, инфляции и прочего. Стоимость ежегодной арендной платы составляет 70 870 рублей 80 копеек.

Иные сведения о размере арендной платы административным истцом не представлены.

Кроме того, следует отметить, что, имея в собственности объект капитального строительства, расположенный на данном земельном участке, истец не представил сведений о том, что им предприняты меры к выкупу этого земельного участка, и что выкупная цена рассчитана исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно кадастровой справке от 17 декабря 2014 года, предоставленной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " составляет 16050 665 рублей 62 копейки. Дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка, в справке не указана. В ходе судебного разбирательства представителем органа кадастрового учета представлены сведения о том, что датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", является 01 января 2011 года.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, при этом, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно отчёту об оценке от 19 декабря 2014 года N 087-14, составленному оценщиком ООО "Институт оценки, бизнеса и права" Дударевой С.Ю. (далее - отчёт об оценке), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " по состоянию на 01 января 2011 года составляла 2 930 000 рублей.

Саморегулируемой организацией Некоммерческое партнерство "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" 12 февраля 2015 года дано положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

На момент выполнения отчета о рыночной стоимости земельных участков и экспертного заключения в отношении этого отчета, действовали Федеральные стандарты оценки (ФСО), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 (ФСО N 1), N 255 (ФСО N 2), N 254 (ФСО N3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, отчёт об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, установлено, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов кадастровой оценки земель.

Как уже указывалось выше, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " по состоянию на 01 января 2011 года была определена на основании результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов Краснодарского края в размере 16050 665 рублей 62 копейки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона).

Аналогичное понятие содержались в пункте 6 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)".

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО N 1).

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... " оценщик Дударева С.Ю. использовала только сравнительный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт "а" пункта 22 ФСО N 1).

В отчёте об оценке выбраны три объекта-аналога, расположенные в г.Краснодаре.

Целевое назначение земельных участков (вид разрешённого использования), взятых за объекты-аналоги, указано в таблице 20 отчёта об оценке (л.д. 82) как "под коммерческое использование" (аналог N 1) и "под ИЖС или коммерческое использование" (аналоги NN 2, 3). Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0126030:25 имеет вид разрешенного использования "для размещения спорткомплекса". Имеющиеся в отчёте об оценке материалы не подтверждают тождественность целевого назначения объекта оценки и объектов-аналогов. При этом корректировка на данный фактор оценщиком не применялась. Включённые в отчёт об оценке графические материалы с интернет-сайтов по продаже объектов недвижимости, на данные которых ссылается оценщик, свидетельствуют об отсутствии информации о целевом назначении объектов-аналогов NN 2, 3.

Кроме того, графические материалы в отношении объектов-аналогов NN 1, 2 не содержат сведений о дате размещения объявлений. Следовательно, невозможно определить могут ли данные аналоги применяться при определении рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2011 года.

На земельном участке, являющемся предметом оценки, расположен объект капитального строительства нежилое здание площадью 58,6 кв. м, предназначенное для обслуживания спортивного комплекса, и сооружения спортивной площадки. В то же время одним из критериев отбора объектов-аналогов оценщик указал отсутствие строений на участках или каких-либо дополнительных улучшений. Корректировка на данный фактор оценщиком не применялась.

В отчёте об оценке не приведено кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)" при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Достаточной считается информация, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В то же время, по мнению суда, информация, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, не удовлетворяет указанным выше требованиям.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определённая в отчёте об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... " площадью 647 кв. м, расположенного по адресу: " ... ", в размере 2930000 рублей, не может быть признана достоверной.

При указанных обстоятельствах заявление Ярош А.Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 20, 175, 180, ч.3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований Ярош А.Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... " площадью 647 кв. м, расположенного по адресу: " ... ", равной его рыночной стоимости в размере 2930000 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 12 октября 2015 года.

Судья Краснодарского краевого суда В.В. Шелудько