Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 18 ноября 2015 г. по делу N 33-3237/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Уварова В.В.

судей: Белоусовой В.Б., Малининой О.Н.

при секретаре: Григорьевой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 18 ноября 2015 года апелляционную жалобу представителя Ильменевой А.Е., Ильменева И.А. и других собственников 77 земельных долей Самозванкина А.А. на решение Уметского районного суда Тамбовской области от 07 июля 2015 года по гражданскому делу по иску Ильменевой А.Е., Ильменева И.А. и других собственников 77 земельных долей к Евсееву А.А. о расторжении договора аренды.

Заслушав доклад судьи Белоусовой В.Б., апелляционная инстанция

установила:

Ильменева А.Е., Ильменев И.А. и другие собственники 77 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер ***всего 50 истцов) в лице действующих на основании доверенностей представителей Самозванкина А.А. и Бубновой Л.А. обратились в суд с иском к ООО "Агрофирма "Путь" в лице конкурсного управляющего Гуреева М.В. о расторжении договора аренды земельного участка кадастровый номер *** от 03.04.2007 г. при множественности лиц на стороне арендодателей, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2007 г. за N 68-68- 05/002/2007-837, с приведением сторон в первоначальное положение, указав, что 03.04.2007 г. между ООО "Агрофирма "Путь" и собственниками земельного участка кадастровый номер *** заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя (далее - Договор), условиями которого (п. 3.1.) предусмотрена натуральная форма оплаты арендной платы. Срок оплаты - до 20 ноября каждого года.

Основываясь на положениях ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), истцы полагают, что ООО "Агрофирма "Путь" ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по Договору, не выплачивая причитающуюся арендодателям арендную плату и не неся расходов по уплате земельного налога за собственников земельного участка в соответствии с условиями договора за 2007, 2008, 2009 годы.

Ссылаясь на нормы ст. ст. 450, 619 ГК РФ, предусматривающие возможность досрочного расторжения договора аренды, истцы указали, что договором аренды земельного участка от 03.04.2007 г. (п. п. 6.2., 7.1.) предусмотрено право арендодателей требовать расторжения договора в одностороннем порядке.

Общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок, на котором присутствовал представитель конкурсного управляющего ООО "Агрофирма "Путь", принято решение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.04.2007 г.

Со ссылкой на ч. 1 ст. 451 ГК РФ, предусматривающую в качестве основания для расторжения договора существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истцы отметили, что на момент заключения Договора ООО "Агрофирма "Путь" (Арендатор) было действующим сельхозпредприятием предприятием с положительной структурой баланса.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 04.04.2013 г. ООО "Агрофирма "Путь" признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство. ООО "Агрофирма "Путь" не имеет реальной возможности осуществлять права арендатора по договору аренды земельного участка, что в свою очередь означает для арендатора невозможность получения арендной платы за пользование земельным участком. ООО "Агрофирма "Путь" не имеет намерения использовать земельный участок будущем, что подтверждается тем обстоятельством, что в газете "Комерсантъ" от 20.12.2014 г. N 232 опубликовано объявление конкурсного управляющего проведении торгов права аренды данного земельного участка.

Досудебный порядок расторжения договора истцами соблюден. 03.03.2015 г. было направлено предложение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, однако, в установленный в предложении срок Договор не расторгнут, в связи с чем истцы обратились в суд с настоящим иском.

В связи с тем, что по договору от 11.02.2015 г., зарегистрированному в ЕГРП 30.04.2015 г., права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 03.04.2007 отношении земельного участка с кадастровым номером *** перешли от ООО "Агрофирма "Путь" к Евсееву А.А., определением Уметского районного суда от 19.05.2015 г. произведена замена ответчика. К участию в деле в качестве ответчика привлечен Евсеев А.А. ООО "Агрофирма "Путь" освобождена от участия в деле в качестве ответчика и привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Решением Уметского районного суда Тамбовской области от 07 юля 2015 года исковые требования Ильменевой А.Е., Ильменева И.А. и других собственников 77 земельных долей оставлены без удовлетворения.

В жалобе представитель Ильменевой А.Е., Ильменева И.А. и других собственников 77 земельных долей Самозванкин А.А. просит решение отменить, указав, что вывод суда о злоупотреблении правом со стороны представителя истцов Самозванкиным А.А. направленным на расторжение договора аренды от 03.04.2007 г. сделан необоснованно, поскольку расторжение договора осуществляется по решению собственников земельного участка о расторжении договора аренды земельного участка от 03 апреля 2007 года с кадастровым номером *** при множественности лиц на стороне арендодателей.

Действия Самозванкина А.А. квалифицированные судом как злоупотребление правом, по мнению Ильменевых и других, можно отнести только к действиям единоличного исполнительного органа ООО "Любичевское", но никак не действиям представляемых им истцов, тем более, законность действий ООО "Любичевское" не относится к предмету доказывания по настоящему делу.

Также указывает, на то, что судом в решении не отражен вывод суда по требованию истцов о расторжении договора аренды земельного участка от 03.04.2007 г.

Более того, утверждают, что ответчик был согласен на расторжение договора аренды, о чем указано в отзыве на исковое заявление и в письменных ответах, т.е. фактически им признавались исковые требования, но суд не принял данные документы во внимание и не дал им должную оценку.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав Рябикина Д.С. представителя истца Бородулина В.С., поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО "Агрофирма "Путь" Прохорова Ю.С., считавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Как следует из материалов дела, 03.04.2007 г. ООО "Агрофирма "Путь" (Арендатор) в лице директора Бубновой Л.А. и Самозванкин А.А., действующий по доверенностям от 63 собственников 77 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *** (Арендодатели), заключили договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей сроком на 10 лет (далее - Договор). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2007 г., номер регистрации 68-68-05/002/2007-837 (т. 1 л.д. 65-77).

Условиями договора предусмотрено, пунктом 3.1. Договора установлено, что арендная плата за земельные доли производится в виде натуральной оплаты (продукция в количестве 1,5 тонны зерна) в срок до 20 ноября один раз в год и оказания услуг (вспашка огородов по письменной заявке один раз в год) или путем комбинированных выплат.

Согласно п. 3.2. Договора по желанию Арендодателя натуральные выплаты могут быть заменены денежной компенсацией в сумме *** рублей.

Выплату налоговых платежей за землю принимает на себя Арендатор (п. 3.4.).

В соответствии с пунктом 6.4.3. Договор может быть расторгнут при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа независимо от ее последующего внесения. Расторжение настоящего Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки. При этом стоимость затрат, произведенных Арендатором при освоении земельного участка, не возмещается.

Пунктом 7.1. Договора стороны согласовали, что изменение условий договора аренды земельного участка и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. При досрочном расторжении данного Договора по инициативе Арендодателя Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере двадцатикратной рыночной стоимости арендуемого участка и обязан возместить все понесенные им затраты в связи с исполнением данного Договора.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 18.01.2013 г. в отношении ООО "Агрофирма "Путь" по заявлению Самозванкина А.А. введено наблюдение. Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 04.04.2013 г. ООО "Агрофирма "Путь" признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство (продлено до 21.09.2015 г.). Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 24.04.2013 г. конкурсным управляющим ООО "Агрофирма "Путь" утвержден Гуреев М.В.

Решением общего собрания собственников земельных долей от 05.12.2014 г. постановлено расторгнуть договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей от 03.04.2007 г. с ООО "Агрофирма "Путь" (вопрос N 2) (т. 1 л.д. 78-117).

03.03.2015 г. истцы (Арендодатели) направили Арендатору письменное обращение, в котором предложили конкурсному управляющему ООО "Агрофирма "Путь" Гурееву М.В. расторгнуть договор аренды земельного участка от 03.04.2007 г. в связи с тем, что ООО Агрофирма "Путь" не выплачивало арендные платежи и не несло расходов по уплате земельного налога за собственников земельного участка в соответствии с условиями договора за 2007, 2008, 2009 годы, и решением суда ООО "Агрофирма "Путь" признано несостоятельным (банкротом), в связи с чем не имеет реальной возможности осуществлять права Арендатора по договору аренды земельного участка (т. 1 л.д. 118-128).

Конкурсным управляющим Гуреевым М.В. направлено Арендодателям Разногласия к Соглашению о расторжении договора аренды и предложено собственникам земельных долей включить в соглашение условие о полной оплате арендодателями неустойки в размере двадцатикратной рыночной стоимости арендуемого участка на основании п. 7.1. Договора (т. 2 л.д. 33).

Договором от 11.02.2015 г., зарегистрированным в ЕГРП 30.04.2015 г., права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 03.04.2007 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером *** перешли от ООО "Агрофирма "Путь" к Евсееву А.А. (т. 2 л.д. 100-101, 102). Права (пользование земельным участком) и обязанности (выплата арендных платежей) по договору аренды переданы в пределах срока основного договора аренды. Таким образом, произошла смена Арендатора ООО "Агрофирма "Путь" на Евсеева А.А.

В соответствии с ч. 1 ст. 619 ГК РФ одними из оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя являются случаи, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора (п. 1), более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (ч. 2). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок (ч. 3).

В обоснование требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка истцы указывают на невыплату им Арендатором арендной платы и расходов на уплату земельного налога за 2007, 2008, 2009 годы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцы не представители сведений, что ООО "Агрофирма "Путь" за период 2007, 2008, 2009 годы не выполняла эти обязательства. Так в период процедуры банкротства, открытого в отношении ООО "Агрофирма "Путь", требований кредиторов о выплате арендных и иных платежей не заявлено, задолженность по данным платежам у юридического лица не значится; истцом Щербининой В.В. в судебном заседании заявлено, что арендная плата за 2007, 2008, 2009 и 2010 годы ею получена.

Учитывая, что судом первой инстанции не установлено нарушений условий договора аренды земельного участка от 03.04.2007г. в части не выплаты арендных платежей и возмещению расходов по уплате земельного налога, а апелляционная жалоба не содержит доказательств обратному, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Ссылок на процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием к отмене принятого судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.си. 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Уметского районного суда Тамбовской области от 07 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ильменевой А.Е., Ильменева И.А. и других собственников 77 земельных долей Самозванкина А.А. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: