Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 24 ноября 2015 г. по делу N 33-10881/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего судьи Воеводиной О.В.,

судей Стефанкова Д.В. и Черемных Н.К.,

при секретаре Кауровой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Черепановой М.В. к Сазоновой О.Н. об обязании передать долю в праве по договору купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности, по иску Демидовой Г.М. о преимущественном праве покупки доли в праве на жилое помещение

по апелляционным жалобам третьего лица с самостоятельными требованиями Демидовой Г.М., ответчика Сазоновой О.Н. и третьего лица Абдусаламова А.А. на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 28 июля 2015 года,

УСТАНОВИЛА:

Черепанова М.В., обращаясь в суд с иском, указала, что " ... " между ней (покупателем) и Абдусаламовым А.А., Сазоновой О.Н. (продавцами) был заключен предварительный договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: "адрес изъят". По условиям предварительного договора стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи спорной комнаты. Предварительный договор подписан, истец и ответчик договорились о заключении основного договора купли-продажи не позднее " ... " на условиях, оговоренных в предварительном договоре, все существенные условия договора сторонами были соблюдены. " ... " она внесла задаток в сумме (данные изъяты) руб., указанную сумму ответчик Сазонова О.Н. получила, что подтверждается соглашением о задатке. Также, " ... " до подписания основного договора купли-продажи она передала ответчику и третьему лицу Абдусаламову А.А. оставшуюся сумму по сделке в размере (данные изъяты) руб., итого продавцам была передана вся сумма - (данные изъяты) руб., что подтверждается распиской в получении денежных средств от " ... ". Сделка по купле-продаже доли в квартире сторонами фактически совершена, договор купли-продажи от " ... ", передаточный акт от " ... ", заявление о регистрации права собственности были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес изъят". Однако Сазонова О.Н., не поставив ее в известность, до истечения срока государственной регистрации, " ... " обратилась в Ангарский отдел УФРС с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права, в связи с чем, государственная регистрация была приостановлена до " ... ". " ... " она направила ответчику телеграмму с требованием объяснить причину приостановления сделки и явиться в Ангарский отдел УФРС " ... " на регистрацию сделки. Никаких действий со стороны Сазоновой О.Н. не последовало, от регистрации перехода права собственности 1/3 доли в спорной квартире она уклонилась.

Истец Черепанова М.В. просила суд обязать Сазонову О.Н. передать ей по договору купли-продажи от " ... " 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: "адрес изъят" (комнату, жилой площадью 16,1 кв.м.), принять решение о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности на долю в спорном жилом помещении от Сазоновой О.Н. к ней.

Третье лицо Демидова Г.М., обращаясь в суд с самостоятельными требованиями, просила признать за ней преимущественное право покупки комнаты, площадью 16,1 кв.м., в квартире по адресу: "адрес изъят". В обоснование заявленных требований указала, что она на основании договора приватизации от " ... " является собственником 2/3 доли в указанной квартире, собственниками 1/3 доли являются Сазонова О.Н. и Абдусаламов А.А., которые заключили договор купли-продажи комнаты с Черепановой М.В., о чем ей стало известно только " ... " из извещения о продаже доли. Сазонова О.Н. и Абдусаламов А.А. нарушили ее права долевого собственника, поскольку письменный отказ от приобретения комнаты она не давала. " ... " она обратилась в Ангарский отдел УФРС с заявлением о приостановлении регистрации сделки и перехода права собственности доли в квартире к Черепановой М.В. Ее заявление было принято, регистрация перехода права собственности приостановлена. Сейчас Сазонова О.Н. и Абдусаламов А.А. полностью признали ее требования и заключили с ней предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру. Основной договор купли-продажи комнаты не заключен, поскольку на нее наложен арест.

В судебное заседание истец Черепанова М.В. не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца Горяинова Т.Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Черепановой М.В. поддержала, исковые требования Демидовой Г.М. не признала, заявила о пропуске ею срока на обращение в суд с заявлением о признании права преимущественной покупки спорной комнаты.

Ответчик Сазонова О.Н. и ее представители Вьюнова Е.М., действующая на основании доверенности, адвокат Жилинкова О.Л., действующая на основании ордера, в судебном заседании исковые требования Черепановой М.В. не признали, исковые требования Демидовой Г.М. признали.

Третье лицо, заявившее самостоятельные требования, Демидова Г.М. и ее представитель адвокат А., действующий на основании ордера, в судебном заседании свои исковые требования поддержали.

Третье лицо Абдусаламов А.А. в судебное заседание не явился.

Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 28 июля 2015 года исковые требования Черепановой М.В. удовлетворены. В удовлетворении исковых требований Демидовой Г.М. отказано.

В апелляционной жалобе третье лицо Демидова Г.М. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. В обоснование доводов к отмене решения суда указала, что оно является незаконным, необоснованным и несправедливым, существенно нарушает ее права как участника долевой собственности, имеющего преимущественное право на покупку доли в квартире. Считает, что суд не мог обязать Сазонову О.Н. передать 1/3 доли спорного помещения, поскольку она является собственником только 1/6 доли, а собственником другой 1/6 доли является Абдусаламов А.А. Суд необоснованно навязал ей положения ч. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя на себя, она таких требований не заявляла. Суд по своему усмотрению применил трехмесячный срок исковой давности, пришел к незаконному выводу о том, что ее право как долевого собственника не нарушено, что извещение о предстоящей продаже " ... " является своевременным. Сазонова О.Н. и Абдусаламов А.А. деньги до настоящего времени не получили, так как они находятся на хранении в агентстве недвижимости "Единое", однако суд в решении указал, что Сазонова О.Н. деньги получила, но уклоняется от подписания основного договора. Полагает, что до настоящего времени Черепанова М.В. собственником спорного жилого помещения не стала, поскольку переход права не зарегистрирован. Тогда как она после получения уведомления, " ... " на законных основаниях заключила предварительный договор купли-продажи с Сазоновой О.Н. и Абдусаламовым А.А., основной договор не заключен, так как на спорное имущество наложен арест.

В апелляционной жалобе ответчик Сазонова О.Н. и третье лицо Абдусаламов А.А. просят решение суда отменить и принять по делу новое решение. В обоснование доводов к отмене решения суда указали, что оно является незаконным, необоснованным и несправедливым. Сазонова О.Н. не может быть ответчиком по требованию о передаче 1/3 доли, поскольку является собственником только 1/6 доли, вторая 1/6 доля принадлежит Абдусаламову А.А. В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи был заключен " ... ", и они не уведомляли Демидову Г.М. как долевого собственника 2/3 квартиры о продаже спорной комнаты. При сдаче документов в регистрационной палате им пояснили, что регистрации не будет, пока они не уведомят Демидову Г.М., после чего ей было направлено уведомление, которое она получила " ... ". Поскольку Черепанова М.В. собственником доли квартиры не стала, а деньги они так и не получили, узнав о намерениях Демидовой Г.М., " ... " они заключили с ней предварительный договор купли-продажи комнаты. Выводы суда о том, что Сазоновой О.Н. получены денежные средства, и она уклоняется от подписания основного договора, что права Демидовой Г.М. как долевого собственника не нарушены, являются незаконными. Считают, что обжалуемое решение существенно нарушает их права, поскольку деньги они не получили, при этом обязаны передать свое имущество Черепановой М.В.

Заслушав доклад по делу, объяснения представителя третьего лица, заявившего самостоятельные требования, Демидовой Г.М. - адвоката А., действующего на основании ордера, ответчицы Сазоновой О.Н. и ее представителя адвоката Жилинковой О.Л., действующей на основании ордера, поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения представителя истицы Черепановой М.В. - Горяиновой Т.Е., действующей на основании доверенности, возражавшей против доводов апелляционных жалоб, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Установлено, что Сазонова О.Н. и Абдусаламов А.А. на основании договора приватизации от " ... " являются собственниками по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: "адрес изъят". Собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру является Демидова Г.М. на основании договора приватизации от " ... ". Право собственности Сазоновой О.Н. (на 1/6 долю), Абдусаламова А.А. (на 1/6 долю), Демидовой Г.М. (на 2/3 доли) в праве собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

" ... " между продавцами Сазоновой О.Н., Абдусаламовым А.А. и покупателем Черепановой М.В. был заключен предварительный договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: "адрес изъят" (в том числе, комната, площадью 16,1 кв.м.). В этот же день стороны подписали соглашение о задатке на сумму (данные изъяты) руб.

" ... " между продавцами Сазоновой О.Н., Абдусаламовым А.А. и покупателем Черепановой М.В. был заключен основной договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: "адрес изъят", составлены передаточный акт о передаче комнаты, площадью 16,1 кв.м., от продавцов к покупателю и расписка о передаче покупателем продавцам денежной суммы за комнату в размере (данные изъяты) руб. Все документы с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество были переданы в Ангарский отдел Управления Росреестра по Иркутской области.

" ... " продавцы Сазонова О.Н., Абдусаламов А.А. направили собственнику 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: "адрес изъят" Демидовой Г.М. извещение о продаже их доли с предложением приобрести долю по цене (данные изъяты) руб. или отказаться от покупки доли. Извещение было получено Демидовой Г.М. " ... ".

" ... " Демидова Г.М. обратилась в Ангарский отдел Управления Росреестра по Иркутской области с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорную комнату к Черепановой М.В. В связи с чем, Ангарским отделом Управления Росреестра по Иркутской области с " ... " была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности до истечения месяца со дня извещения продавцами другого участника долевой собственности на квартиру по указанному выше адресу.

" ... " Сазонова О.Н. обратилась в Ангарский отдел Управления Росреестра по Иркутской области с заявлением о возврате документов, представленных ранее на государственную регистрацию, в связи с чем, государственная регистрация была приостановлена на один месяц - до " ... ". " ... " регистрационной службой было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на спорную комнату к Черепановой М.В., поскольку стороны договора не явились в Ангарский отдел Управления Росреестра по Иркутской области для государственной регистрации.

Удовлетворяя исковые требования Черепановой М.В. и возлагая на ответчицу Сазонову О.Н. обязанность по передаче Черепановой М.В. по договору купли-продажи от " ... " 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: "адрес изъят" (а именно, комнаты, площадью 16,1 кв.м.), и о регистрации перехода права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение от Сазоновой О.Н. к Черепановой М.В., суд исходил из того, что Сазоновой О.Н. и Абдусаламовым А.А. положения статьи 250 ГК РФ при продаже спорной доли Черепановой М.В. нарушены не были, требование об извещении Демидовой Г.М. было вручено ей своевременно. Б., получив " ... " извещение с предложением выкупить долю у Сазоновой О.Н. и Абдусаламова А.А., заключив с последними предварительный договор купли-продажи доли " ... ", основной договор купли-продажи не заключила.

Отказывая Демидовой Г.М. в удовлетворении исковых требований о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение, суд исходил из того, что Демидовой Г.М. пропущен трехмесячный срок для предъявления в судебном порядке требования о переводе на нее прав и обязанностей покупателя спорной доли, а также не представлено доказательств наличия у нее денежных средств в размере (данные изъяты) руб.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции не может согласиться, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует, что ответчица Сазонова О.Н. и третье лицо Абдусаламов А.А., заключив " ... " основной договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: "адрес изъят" с Черепановой М.В. и сдав в этот же день в Ангарский отдел Управления Росреестра по Иркутской области документы для регистрации перехода права собственности, только " ... " направили Демидовой Г.М. извещение о продаже своих долей постороннему лицу. " ... " между продавцами Сазоновой О.Н., Абдусаламовым А.А. и покупателем Демидовой Г.М. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной доли. Кроме того, ответчице Сазоновой О.Н. на праве собственности принадлежит только 1/6 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение по указанному выше адресу. Другая 1/6 доля в праве общей долевой собственности принадлежит Абдусаламову А.А., привлеченному к участию в деле в качестве третьего лица, а не ответчика.

При таких установленных по делу обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для возложения на ответчицу Сазонову О.Н. обязанности по передаче 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру в собственность Черепановой М.В., а также регистрации перехода права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру от Сазоновой О.Н. к Черепановой М.В., поскольку Сазонова О.Н. собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру не являлась и не является.

Не имелось у суда первой инстанции и оснований для вывода о пропуске Демидовой Г.М. срока по заявленным ею требованиям, поскольку пунктом 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрен трехмесячный срок для предъявления требования о переводе на участника долевой собственности прав и обязанностей покупателя, а Демидова Г.М. с таким требованием в суд не обращалась.

Таким образом, решение Ангарского городского суда Иркутской области от 28 июля 2015 года в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и в связи с неправильным применением норм материального права, в силу п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене. По делу надлежит принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Черепановой М.В. к Сазоновой О.Н. об обязании передать долю в праве по договору купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности отказать. Также надлежит отказать в удовлетворении исковых требований Демидовой Г.М. о преимущественном праве покупки доли в праве на жилое помещение, поскольку такой способ защиты права статьей 12 ГК РФ не предусмотрен. Демидова Г.М. как участник долевой собственности в силу закона (статья 250 ГК РФ) имеет преимущественное право покупки продаваемой доли, поэтому признания данного права решением суда не требуется. Защита нарушенного преимущественного права покупки доли в праве собственности осуществляется в порядке п. 3 ст. 250 ГК РФ путем предъявления иска о переводе на участника долевой собственности прав и обязанностей покупателя. С таким иском Демидова Г.М. в суд не обращалась.

Руководствуясь ст. 327, п. 2 ст. 328, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 28 июля 2015 года по гражданскому делу по иску Черепановой М.В. к Сазоновой О.Н. об обязании передать долю в праве по договору купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности, по иску Демидовой Г.М. о преимущественном праве покупки доли в праве на жилое помещение отменить полностью.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Черепановой М.В. к Сазоновой О.Н. об обязании передать долю в праве по договору купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности и исковых требований Демидовой Г.М. о преимущественном праве покупки доли в праве на жилое помещение отказать.

Председательствующий О.В.Воеводина

Судьи Д.В.Стефанков

Н.К.Черемных