Решение Тверского областного суда от 30 октября 2015 г. по делу N 3-103/2015

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Некрасовой В.И.

с участием представителей:

административного истца - Мухиной Е.А.,

административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Бородулиной Е.А.,

заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области - Григорьевой Л.Х.,

заинтересованного лица - Администрации города Твери - Репиной О.Ю., Ивановой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ИнвестПроект" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО "ИнвестПроект" обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, равном "данные изъяты" рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит обществу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на

01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает права и законные интересы ООО "ИнвестПроект", так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

В судебном заседании представитель ООО "ИнвестПроект" - Мухина Е.А., действуя в рамках предоставленных полномочий, заявленные требования поддержала, уточнив их в части размера рыночной стоимости земельного участка по результатам проведенной судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость равной "данные изъяты" рублей.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Бородулина Е.А., представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - Григорьева Л.Х., Администрации г.Твери - Репина О.Ю. и Иванова Е.А., возражений против выводов судебной экспертизы и удовлетворения основанных на них административных исковых требований не заявили.

Ранее Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области были представлены письменные возражения на требования общества, обоснованные нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области" в письменных возражениях указало, что Учреждение является ненадлежащим заинтересованным лицом, прав и законных интересов административного истца Учреждение не нарушало. Кроме того, представленное заявителем экспертное заключение не является доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под незавершенный строительством объект (общежитие), кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес", принадлежит ООО "ИнвестПроект" на праве собственности на основании договора купли-продажи от 01 сентября 2014 года, государственная регистрация права произведена

22 сентября 2014 года.

Являясь налогоплательщиком, ООО "ИнвестПроект" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно кадастровой справке от

04 сентября 2015 года кадастровая стоимость участка была определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере "данные изъяты" рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка общество 15 июля 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 30 июля 2015 года заявление ООО "ИнвестПроект" было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июля 2007 года N 254, что послужило основанием для обращения общества в суд.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком ООО "Центр оценки" Купцовым М.М. отчет об оценке от 16 марта 2015 года N N, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере "данные изъяты" рублей.

Согласно экспертному заключению от 19 июня 2015 года N N, составленному экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Батуриной О.Ю. в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года

N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости может быть подтверждена.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, обоснованные тем, что оценщик некорректно произвел расчет и применил поправки на разрешенное использование (страницы 47, 49, 50 отчета об оценке); корректировку на масштаб рассчитал на основе данных в отношении земель производственного назначения, не обосновав возможность их применения к объекту оценки, относящемуся к другому сегменту рынка.

Оценивая данный отчет в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что он не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка на дату ее определения в связи с несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 256).

Из содержания отчета об оценке следует, что к числу наиболее важных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельного участка, оценщик отнес, в том числе, целевое назначение, разрешенное использование, а также физические характеристики, включая площадь земельного участка.

В качестве объектов-аналогов оценщик выбрал четыре земельных участка, три из которых предназначены под многоэтажное жилищное строительство, то есть существенно отличаются от объекта оценки по виду разрешенного использования. Между тем, корректировка по этому элементу сравнения рассчитана на основе данных о восстановительной стоимости пятиэтажного и многоэтажного здания, то есть объекта, относящегося к иному сегменту рынка.

Корректировка на различие в площади объекта оценки и земельных участков-аналогов оценщиком рассчитана на основе данных о земельных участках, занятых промышленными объектами, к числу которых объект оценки не относится.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу и допроса оценщика Купцова М.М. приведенные выше недостатки Отчета об оценке устранены не были.

Положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет от 19 июня 2015 года N N недостатки Отчета об оценке не устраняет, так как экспертиза Отчета являлась нормативно-методической, проводилась без повторной оценки и анализа исходных данных, используемых оценщиком.

С учетом имеющихся недостатков отчета об оценке, принимая во внимание возражения Управления Росреестра по Тверской области и Администрации г.Твери относительно выводов оценщика, для подтверждения рыночной стоимости земельного участка в ходе производства по делу по ходатайству названного заинтересованного лица определением суда от 25 сентября 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Согласно заключению эксперта ООО "Андреев Капиталъ" Чайкина А.С., являющегося членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2013 года составила "данные изъяты" рублей.

Оценивая данное экспертное заключение в соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тверской области и г.Твери, в том числе сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения, предназначенных под общественно-деловую застройку, к которому относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, метод сравнения продаж.

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие о наличии оснований для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

Участвующие в деле лица с выводами экспертного заключения согласились, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, равной "данные изъяты" рублей, подтверждены доказательством, удовлетворяющим критериям относимости и допустимости, требования ООО "ИнвестПроект" подлежат удовлетворению.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся на административных истцов и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление ООО "ИнвестПроект" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года, в размере "данные изъяты" рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 15 июля 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В.Парфенова